Жилищные сертификаты для военнослужащих
Шрифт:
Кроме того, банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату также может настаивать на включение в текст договора важных, по его мнению, условий. И при их отсутствии (даже если договор уже будет зарегистрирован) вправе потребовать на их включении в договор.
Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к непредсказуемым вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки.
И это не единственный «подводный камень», который может подстерегать участников подпрограммы при самостоятельном поиске жилья. Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов, требуют правовых
Поэтому военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.
Необходимость обращения военнослужащего – участника подпрограммы услугам риэлтера основывается на следующем.
Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты.
На риэлтера в данной ситуации возлагается функция убеждения стороны продавцу в необходимости совершения данной сделки.
Но для начала определимся, что такое риэлторская деятельность и насколько необходимо участие данного специалиста в ситуации с поиском жилья, которое будет оплачиваться государственным жилищным сертификатом.
Риэлторской деятельностью является деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (в нашем случае – жилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Клиентом по смыслу настоящей статьи является участник подпрограммы.
Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А именно: предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.
Профессиональные риэлтеры стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки, участвуют в просмотрах объектов недвижимости, участвуют в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риэлтеры отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов.
Конечно, далеко не все риэлтерские конторы и специалисты в них работающие способны соответствовать этим требованиям и отличаются высоким профессионализмом.
Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно от 3 до 5 процентов от стоимости будущей квартиры. Перечень оказываемых услуг должен
подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы квартирного варианта;
проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;
проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;
подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);
присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.
Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.
Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.
2.9. Схема оплаты приобретаемого жилья с использованием государственных жилищных сертификатов
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.
Владелец сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.
Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат, представленный в банк по истечении 2-месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.
Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате.
При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.
Распорядитель счета до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляется за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.
Таким образом, порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В срок, указанный ранее (2 месяца с момента выдачи сертификата), он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия, не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.
Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов: договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства (свидетельств) хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы (он же распорядитель счета), указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.