Доступное жилье: люди и национальный проект
Шрифт:
Любое управление состоит из трех этапов:
1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;
2) анализ этой информации и выработка управленческого решения;
3) воздействие на объект управления.
Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не достигает вообще; низкоэффективным, когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов. В биологическом мире наибольшего успеха достигли млекопитающие, у которых имеется наиболее совершенный орган управления – головной мозг.
Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома
Субъектом управления всегда является собственник, владелец, он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта. Частной собственностью управляет частный собственник, коллективной собственностью – коллектив, муниципальной – орган муниципальной власти. Владелец управляет своей собственностью в своих интересах, преследуя свои цели.
Как отмечалось выше, управление различается по эффективности, для ее повышения владелец может привлекать профессиональных управленцев – менеджеров (физических лиц) или управляющую компанию (УК) – юридическое лицо. В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет УК, на самом деле управляет владелец, а УК – всего лишь посредник, команда наемных менеджеров, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать этих управленцев, иначе они начинают действовать в собственных, а не в его интересах.
До введения в действие нового ЖК российские многоквартирные дома-конгломераты управлялись органом местной власти через муниципальную УК – РЭУ или ДЕЗ. Все мы знаем на собственном опыте, что эффективность этого управления низка. После 1 марта 2006 года все конгломераты на собраниях жильцов должны выбрать себе УК или управлять самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно). В противном случае местная власть принудительно назначит дому некую УК – в связи с тотальным провалом этой нормы ее пришлось продлить на год. Повысится ли при этом качество управления многоквартирным домом, мы обсудим в следующей главе. Отметим, что существуют еще и органы общественного самоуправления домом (домком, старшие по дому, по подъезду), но они не имеют реальных полномочий, и их участие в управлении незначительно.
Несколько иначе обстоят дела с управлением в многоквартирных домах, где создано ТСЖ, и в ЖСК советских времен. Некоторые ТСЖ, в основном созданные по инициативе самих жильцов, и некоторые ЖСК сумели организовать механизм коллективного управления и управляют домом достаточно эффективно. Такие дома обслуживаются лучше, и квартплата растет не так быстро, как в конгломератах. Остальные ТСЖ (особенно созданные принудительно при строительстве нового дома, при административном вмешательстве и т. д.) и ЖСК работают неэффективно, нередко еще хуже, чем дома под управлением РЭУ и ДЕЗов. Неэффективность коллективного владения и управления выражается в узурпации власти правлением, необоснованных тратах и хищениях, непрозрачности и финансовых махинациях, резком повышении квартплаты при снижении качества обслуживания и прежде всего в некомпетентности как самих владельцев квартир, так и избранного ими правления. Способствуют этому пробелы и явные просчеты в законодательстве о ТСЖ. Жильцы таких домов мечтают о переходе в управление ДЕЗом, для защиты своих прав они даже создают общественные организации, например движение «Против произвола в жилищных объединениях» (лидер – Галина Нагария).
Нередко застройщик (строительная фирма) сам организует ТСЖ, за гроши покупая подписи учредителей, сажает туда своих людей, а затем превращает этот дом в «дойную корову», завышая коммунальные платежи и поправляя таким образом свое финансовое положение. Распространено мошенничество в виде создания фиктивных ТСЖ, фальсификации общих собраний, подделки документов и печати ТСЖ и т. д.
Таким образом, на сегодняшний день в России лишь малая часть многоквартирных домов (не более 5%) управляется более-менее удовлетворительно, управление остальными домами низкоэффективно.
Эффективность видов городского жилья
В современных городах
• частный односемейный дом;
• частный доходный дом;
• кондоминиум, кооператив;
• муниципальный арендный дом.
И в России есть еще один, пятый вид – российский конгломерат.
В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок было проведено исследование эффективности этих пяти видов городских жилых домов. Оценки проводились по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, уровень расходов (доходов) бюджета на содержание дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т. д. Результаты обшей интегральной оценки эффективности каждого вида жилого дома приведены ниже:
• частный доходный дом – 8.50;
• частный односемейный дом – 2.45;
• кондоминиум, кооператив – 1.90;
• муниципальный арендный дом – 1.15;
• российский конгломерат – 1.00.
Таким образом, по интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным – конгломерат, эффективность которого оказалась в 8,5 раза ниже, чем у доходного дома. Эти результаты подтверждаются мировой практикой: в структуре городского жилья в современных развитых странах наибольшую долю занимает наиболее эффективное жилье – частный доходный дом, наименьшую – муниципальный арендный дом, и нигде не встречаются конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье. Это понятно, так как такой конгломерат (наиболее близкой аналогией служит низкоэффективный кондоминиум) не выживает в рыночной среде, которая существует в ЖКХ, он погибает, превращается в трущобу. Выжить он может только с помощью финансовых вливаний из бюджета и административного вмешательства, что в зарубежных странах не практикуется. И вообще, чем менее эффективно функционирует многоквартирный дом, тем больше у местной власти головной боли и финансовых затрат для предотвращения его деградации в трущобное состояние. Из результатов этого исследования следует вывод, что сложившаяся в современной России структура жилого фонда по формам собственности является резко неэффективной. Ситуация, при которой в социально-экономической системе возникает устойчивый, постоянно самовоспроизводящийся неэффективный объект, в экономике называется «институциональной ловушкой». Выбраться из нее очень трудно. Причина нашего попадания в эту ловушку – ошибочная приватизация обособленных квартир в государственных домах.
Функционирование ЖКХ
Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, который предоставляет жильцам услуги жилья непосредственно и коммунальные услуги опосредованно (рис. 2).
Кратко рассмотрим функционирование российского ЖКХ применительно к жилому многоквартирному дому – конгломерату. В настоящее время входные общедомовые приборы учета (счетчики) поступающих ресурсов в большинстве многоквартирных домов отсутствуют. Единицей, объектом потребления ресурсов является квартира, которая заключает (теоретически) договор с поставщиками. Жильцы платят не за фактически потребленные ресурсы (за исключением электроэнергии), а некий тариф, умноженный либо на количество квадратных метров, либо на число зарегистрированных (отнюдь не проживающих фактически) в квартире людей.
Тариф устанавливается местной властью исходя из некоторых «экономически обоснованных» соображений. Эти соображения учитывают низкую эффективность предприятия – поставщика ресурсов, потери в ветхих сетях и расходы на их ремонт, административные расходы, зарплату персоналу, различные убытки, потери (в том числе воровство и хищения) и т. д. Чем эти расходы больше, тем тариф выше, т. е. применяется затратный механизм ценообразования. Все предприятия – поставщики ресурсов монополисты, и альтернативы им в настоящее время нет. Есть еще плата за наем жилого помещения, которую собственники квартир не платят. В тех домах, где установлены входные счетчики ресурсов, ситуация с неплатежами и с качеством услуг ЖКХ не улучшается. Без договорных отношений между поставщиком и потребителем, регулируемых Гражданским кодексом, и до тех пор, пока предприятие не получит право отключать за неоплаченные поставки ресурсов (зафиксированные входными счетчиками) весь дом целиком, с неплатежами справиться невозможно. Но при этом возникают другие проблемы, которые мы обсудим в следующих главах.