Доступное жилье: люди и национальный проект
Шрифт:
В XIX – начале XX века в России горожане жили в основном в частных домах, государственного или муниципального жилья не было. Частные дома были на одну семью, односемейные – деревянные или каменные (для тех, кто побогаче), и многоквартирные. Практически все многоквартирные дома представляли собой так называемые доходные дома. Доходный дом строился частным лицом – предпринимателем – на свои деньги для получения прибыли путем сдачи квартир внаем. Этот дом принадлежал хозяину на правах частной собственности, квартиры сдавались внаем по коммерческой цене (разумеется, без всякой приватизации). Любой человек, увидевший на подъезде, или на воротах дома, или в газете объявление о наличии в доме свободной квартиры, если его устраивала цена, мог заключить договор с
Не нужны были ни прописка, ни ордер или другие справки и бумаги. Правда, следовало зарегистрироваться в местном отделении полиции, и не зарегистрировавшихся строго наказывали. Законы защищали квартиросъемщика от произвола владельца. Если жилец исправно платил квартплату и не нарушал порядка, домовладелец не имел права его выселить. Но если жилец не вносил плату или нарушал порядок, то с помощью полиции быстро оказывался на улице. Конечно, хозяин, домовладелец следил (сам или через своих управляющих и приказчиков) за чистотой и исправностью своего имущества, т. е. дома. Ведь в грязный, неопрятный дом не привлечешь клиентов, плохое состояние дома снижало цену аренды квартир и соответственно доходы владельца.
За порядком в доме и во дворе следил дворник. Дворник в те времена был не только уборщиком территории, но выполнял еще и административные функции. Он обязан был докладывать местному отделению полиции (квартальному надзирателю) обо всех нарушениях порядка в доме, о незарегистрированных жильцах и т. д. Дворник всегда находился неотлучно при доме и жил здесь же в служебном помещении. За порядком следила местная полиция, городовые, которые постоянно патрулировали территорию (за это их еще называли «хожалые»). Ночью постоянно дежурил ночной сторож. Повсюду стояли еще и стационарные полицейские посты – будки, в которых сидел полицейский – будочник. Поэтому во дворах и на улицах был порядок, в «хороших» районах было спокойно: и днем, и в темное время суток можно было без опаски ходить по улицам. В случае каких-либо происшествий дворник, будочник или городовой быстро приходили на помощь. Нередко дополнительные посты будочников учреждались домовладельцами, которые в этом случае брали на себя расходы по их содержанию.
Цены за аренду квартир колебались существенно, но в целом не были высокими, ведь заломивший цену хозяин рисковал остаться без жильцов. Цены регулировал рынок, спрос и предложение, а городская администрация участвовала в регулировании цен тем, что домовладелец имел право повышать квартплату только один раз в год. Конечно, цены варьировались в широких пределах: от дорогих, хороших квартир в центре до дешевого жилья низкого качества на окраине или во флигелях на задних дворах. До сих пор центральные районы Москвы украшают прекрасные многоквартирные дома – бывшие доходные Г. Солодовникова, Ф. Афремова, В. Исакова и др. Дифференциация цен приводила к тому, что в одном доме селились жильцы примерно одного достатка – либо рабочие, мастеровые, ремесленники, либо средний класс: профессора, чиновники, юристы, либо высший: банкиры, аристократы, сенаторы. Это улучшало психологический климат в доме, способствовало мирному соседскому сосуществованию.
В домах, где жила более-менее состоятельная публика (средний класс и выше), в подъездах дежурили швейцары, на лестничных площадках были ковровые дорожки, зеркала, фикусы с пальмами в кадках. Дама, пришедшая в гости, прежде чем позвонить в квартиру, могла поправить прическу перед зеркалом. Понятно, что в таком доме профессор Преображенский мог спокойно оставить свои галоши внизу, не боясь, что не найдет их завтра утром.
Чрезвычайно просто решался вопрос с переездом на новое место жительства. Не надо было ни продавать, ни менять квартиру. Достаточно было заплатить квартплату за текущий месяц, после чего договор найма без проблем расторгался и человек мог в тот же день переехать на новую квартиру. Добавьте к этому, что услуги по перевозке мебели стоили очень дешево. Многие выбирали себе квартиру ближе к месту работы или службы, театралы – ближе к театру, любители прогулок в парке – поблизости от парка и т. д. Так как квартиры не принадлежали жильцам и не участвовали в купле-продаже, то не было и криминализации вокруг жилья.
Иногда несколько человек нанимали квартиру в складчину, и свободную комнату можно было сдать в поднаем. Люди одинокие или с низким достатком (это могла быть и семья) жили в доходных домах гостиничного типа, где не было квартир, а были комнаты, которые сдавались внаем. Наконец, самые бедные снимали койку в ночлежных домах, или «ночлежках», за несколько копеек на ночь (это были самые дешевые доходные дома, дававшие, однако, наибольший удельный доход владельцам).
Домовладелец, хозяин, управлял своим доходным домом эффективно, обеспечивая жильцам комфорт, себе – прибыль, в городскую казну – налоги. Дотации доходные дома не получали, они были рентабельны, это был крупный сектор городского среднего бизнеса. В случае неэффективного управления домовладелец разорялся, дом переходил к другому владельцу или превращался в трущобы, как произошло с известной Хитровкой в Москве или Вяземской лаврой в Санкт-Петербурге. К чести российских домовладельцев, трущоб в городах России было немного.
Был еще такой вид жилья, как бараки, или казармы, где за низкую плату жили рабочие заводов и фабрик, бараки эти строились хозяевами заводов, т. к. рабочими были в основном переселенцы из деревень. По современной терминологии это было ведомственное жилье.
Предложение жилья соответствовало платежеспособному спросу. Каждый без особого труда мог найти себе жилье в любом городе в соответствии со своими средствами, и в этом смысле жилищной проблемы в городах России не существовало. Никто не ночевал на улицах, что считалось бродяжничеством, за которое легко можно было угодить в острог.
Муниципального жилья в дореволюционной России не было вообще, но было «социальное» жилье, т. е. жилье для самых сирых и убогих. Это были дома, содержавшиеся на средства благотворительных, религиозных организаций (приюты, богадельни) и отдельных меценатов. Например, в Москве был широко известен «дом бесплатных квартир», построенный купцами братьями Бахрушиными на Софийской набережной. Это был прекрасный большой дом (сейчас в нем помешается головной офис компании «Роснефть»), содержавшийся полностью на средства владельцев, в котором жили малоимущие горожане.
Отметим, что пособий, субсидий, дотаций из бюджета не было, казна не участвовала в решении жилищного вопроса. Рынок в целом справлялся со всеми проблемами. Только в начале XX века благотворительные дома, в основном из-за нестабильности финансирования, стали частично переходить на казенное содержание, т. е. появились зачатки муниципального жилья. Необходимо также отметить, что большая доля городской земли находилась в собственности частных лиц и свободно покупалась и продавалась.
Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах России была примерно следующей:
• частный односемейный дом – 50%;
• частный доходный дом – 40%;
• социальное жилье – 10%.
Так жили горожане в России до революции.
Советский период
Необходимо отметить, что упадок жилого фонда российских городов начался еще во время Первой мировой войны: инфляция подрывала домовое хозяйство, так как рост квартирной платы был искусственно ограничен.
Наступил 1917 год, грянула победоносная Октябрьская революция, заводы, фабрики, банки, магазины, и в том числе жилые дома, были национализированы, стали собственностью государства. Домовладельцы бежали за границу, кто не успел убежать, был расстрелян или сгинул в ГУЛАГе. Управлять домами стали домкомы во главе со Швондерами и Шариковыми, которые впоследствии трансформировались в нынешние РЭУ и ДЕЗы. Большие богатые квартиры в центре превратились в коммунальные, куда переселили рабочих с окраинных бараков и бедноту из ночлежек, путем принудительного «уплотнения». Зеркала были разбиты, пальмы и фикусы завяли, ковровые дорожки порезали. Украли и галоши профессора Преображенского. Наступил социализм.