Экономика недвижимости

Бурханова Наталья

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых

гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

28. Процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимости может быть массовой и индивидуальной.

Массовая оценка недвижимости – оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная.

Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов:

1) определение проблемы;

2) предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;

3) сбор и проверка данных;

4) применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;

5) согласование результата оценки – получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;

6) заключительный этап – это составление отчета об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия .. определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).

При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.

Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие виды задач:

1) изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;

2) исследование на местном уровне специфических факторов;

3) изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости,

который располагается на этом участке.

Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.

При оценке недвижимости используются три подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный.

В каждом подходе используется унифицированный набор оценочных принципов.

29. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

где Pк – продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

D– сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1) изучение рынка;

2) сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3) сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;

4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;

5) установление стоимости объекта оценки. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить

на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.