Экономика недвижимости

Бурханова Наталья

Система ипотечного кредитования – это составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древнего Рима и Древней Греции. Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики в настоящее время неудовлетворительное. Продуманная и эффективная ипотечная система может поспособствовать снижению инфляции и решить экономические и социальные проблемы.

Возникновение ипотеки. По мнению историков, самое первое упоминание об ипотеке приходится на VI в. до н. э. В Греции под словом «ипотека» понималась ответственность должника перед

кредитором определенными земельными владениями. На границе определенной земельной территории, которая принадлежала должнику, если оформлялось обязательство, ставился столб, который и получил название «ипотека». На этом столбе отмечались долги собственника земли. Позднее вместо столбов применяли особые книги, которые назывались «ипотечными» В Древней Греции первоначальные формы ипотеки обеспечивали гласность: любое заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии земельной собственности.

В Древней Греции появился институт ипотеки, он оказывал очень большое влияние на развитие римского гражданского права, в нем вырабатывалось несколько форм вещных обеспечений, которые в дальнейшем становились фундаментом для последующего развития института залога. Фидуция являлась первоначальной формой залога в Древнем Риме, ее сущность в том, что должник в обеспечение своего долга мог передать во владение или в собственность кредитору любое имущество, а кредитор должен был обязательно возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. В дальнейшем появился пигнус. При пингусе имущество передавалось во временное владение до выплаты долга.

Кредитор имел право самостоятельной продажи предмета залога только тогда, когда должник просрочит исполнение своего обязательства. Римское право восприняло ипотеку, которая была выработана в Греции, как форму залога, при ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение залогодержателю.

В России впервые понятие «ипотека» было введено в 1992 г. законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.

14. Возникновение и развитие ипотеки в России

Первые акты о залоге в России появились в XIII—XIV вв., а законодательные нормы – в конце XIV или начале XV вв. в Псковской Судной Грамоте. В то время в русском праве появилась новая форма залога, которая обеспечивалась гарантиями для кредиторов и позволяла пользоваться заложенным имущество вместо процентов на кредит.

В России в конце XVII в. складывалась система ипотечного кредитования дворянства, проводилась реорганизация банка для дворянства, увеличивался капитал Дворянского банка, размер ссуд, срок предоставления ссуд и предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1787 г. создан Государственный заемный банк, он был приближен к стандартному ипотечному банку

В конце XVIII в. в России происходил выпуск новых ценных бумаг – ипотечных облигаций.

В XIX в. порядок оформления залога определялся Положением о нотариальной части, которое получило силу закона 14

апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел.

В конце XIX – начале XX вв. активно происходил процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель.

С 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР; в соответствии со ст. 85 залог – это право требования, оно позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение иска за счет стоимости заложенного имущества.

Регистрация недвижимости регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве».

В 1998 г. принят Федеральный закон «Об ипотеке».

Согласно ст. 2 вышеуказанного закона «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров. Кредит – разновидность договора займа.

С возникновением Закона «О залоге недвижимости» появилась закладная ценная бумага, которая свободно обращается на рынке. Закладная ценная бумага является именной, она удостоверяет право владельца использовать ее по денежному обязательству, которое обеспечивает ипотека имущества, указанная в договоре об ипотеке, без представления иных доказательств существования обязательства и права залога.

15. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 5) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона;

2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет залога в ипотеке жилья должен соответствовать требованиям:

1) иметь отдельную от других домов или квартир кухню и санузел;

2) должно быть электрическое, паровое или газовое отопление, которое обеспечит подачу тепла в жилое помещение;