Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Три правила игры
Вы можете сказать: «А нужны ли все эти хлопоты с созданием команды? Мой проект достаточно прост, и большую часть работы я могу сделать самостоятельно. Моя команда должна быть минимальной по составу. И это избавит меня от многих проблем». Но прежде чем так поступить, постарайтесь понять, что, работая с недвижимостью, очень трудно сделать что-нибудь в одиночку. Это командная игра, и поэтому я выработал три правила, по которым она должна проводиться.
Потребность в команде нигде не проявляется так остро, как в период подготовительных мероприятий, предшествующих моменту покупки. Это абсолютно необходимая часть любой сделки с недвижимостью. Если у вас хорошая команда, то недвижимость может доставить вам массу радости, так как зачастую в ней удается обнаружить скрытые драгоценные камни, сигнализирующие о дополнительных прекрасных возможностях. С другой стороны, вы можете оказаться обладателем проблемной собственности, и вам придется жить в постоянном кошмаре из-за
Необходимо помнить, что на подготовительные мероприятия обычно отводится не менее шестидесяти дней. За это время в объекте недвижимости необходимо выявить все проблемы и возможности и прийти к выводу, даст ли вам эта сделка доход и какие условия для этого надо соблюсти. Этот период предназначен также для того, чтобы выявить и, по возможности, устранить (или смягчить) риски для всех сторон – покупателя, продавца, кредитора и многочисленных третьих лиц, включая профессионалов из вашей команды.
Правило № 1. Талант себя обязательно проявит. Вы должны твердо усвоить, что включение в команду способных и талантливых специалистов служит вашим интересам. Со временем неизбежные начальные расходы на это окупят себя сторицей.
Правило № 2. Вы покупаете «мозги», поэтому дайте людям возможность в полной мере использовать их для решения ваших проблем. Участники команды должны без утайки и с полной откровенностью докладывать вам обо всех деталях и обстоятельствах сделки. Вы должны быть в курсе всех проблем, чтобы отыскать их решение и определить, во что они вам обойдутся. К сожалению, бывает так, что стоимость продолжения процесса начинает перевешивать будущую выгоду, и вам приходится останавливаться, чтобы впоследствии не выбрасывать деньги на ветер.
Правило № 3. Лучше взять в команду специалиста с выдающимися знаниями и умениями, чем человека, который просто участвовал в прошлом в совершении ряда аналогичных типовых сделок.
В соответствии с правилом № 2 на подготовительном этапе вам нужна команда, которая готова высказать всю правду о приобретаемой недвижимости, даже если эта правда горькая. Ваши эксперты и консультанты не должны скрывать от вас неприятные факты, чтобы была возможность вовремя отказаться от неприемлемой сделки. Итак, с точки зрения участника команды и юриста я хочу сказать, какие люди вам требуются в команде и в чем заключается их роль.
Помните, что речь идет только о ключевых фигурах, которые вам понадобятся при заключении практически любой сделки. Я считаю, что люди в целом делятся на две категории: одни ориентируются в основном на широкое сотрудничество, а другие только на выполнение своих узких функций. Хотя моя юридическая практика изначально нацелена на ограниченный круг проблем, сам я лично настроен на сотрудничество с другими участниками команды, которые имеют такие же взгляды. Я готов работать и с теми, кто занят только своими узкими задачами, но считаю, что у них ограничены возможности и способности по решению комплексных проблем, особенно когда их часть работы уже завершена.
Юрист, специализирующийся на недвижимости
Заметьте, речь идет не просто о юристе, а о юристе, специализирующемся на недвижимости. Об этом необходимо заявить с самого начала. Сделки с недвижимостью имеют существенные отличия от всех остальных, поэтому очень важно нанять юриста, который разбирается в вопросах недвижимости и имеет соответствующий опыт. Одной только специализации в области общего хозяйственного права недостаточно.
Я с такой настойчивостью подчеркиваю это потому, что хороший юрист, разбирающийся в недвижимости, может снять с вас большую нагрузку, защищая ваши тылы и координируя действия всей команды. Опытный юрист достаточно самостоятелен и уверен в себе, но в то же время хорошо знает, когда необходимо обратиться за помощью к вам или другому члену команды. В сделках с недвижимостью бывают нюансы, с которыми юрист, каким бы опытным он ни был, еще не сталкивался. Вам совсем ни к чему, чтобы он самостоятельно набирался опыта за ваш счет. Он должен лишь располагать широким кругом связей как внутри фирмы, так и за ее пределами, которые помогут ему решить любую проблему.
Зачастую юрист берет на себя также задачу по составлению и соблюдению бюджета и графика работ на подготовительный период. Это значит, что он должен появиться в вашей команде одним из первых, чтобы подготовить документы, необходимые на самых ранних этапах, в частности, график сроков и протокол о намерениях, а также своевременно обнаружить и устранить все сомнения и риски в уже имеющейся документации.
Хороший юрист – это ваш лучший союзник. Мне часто приходится давать советы и консультации, которые способствуют совершению сделок с недвижимостью и развитию бизнеса клиентов в целом. У себя в фирме мы подходим к проектам с позиций заказчика, желающего знать все о препятствиях, стоящих у него на пути, и, естественно, о нестандартных способах их преодоления. Если ваш юрист только выявляет проблемы, но не указывает, как их решать, то это явный признак того, что его пора менять. В случае, когда его неуважительное, пассивное
Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и отличия, но среди них встречаются и поистине уникальные, которые порой заставляют всю команду работать за гранью собственных возможностей и творить чудеса.
Инвесторы могут легкомысленно полагаться на свои способности преодолевать многочисленные препятствия и порой теряют бдительность, встречаясь с ситуацией, которая способна сорвать все планы. Я вспоминаю одну группу клиентов, у которых за плечами было множество успешных сделок с недвижимостью. Все они были умными и проницательными бизнесменами, однако непрерывные прошлые успехи отрицательно сказались на их способности трезво оценивать обстановку. Они не смогли отказаться от покупки недвижимости, хотя и знали, что в этом многоквартирном жилом доме имеются явные и скрытые недостатки, а сроки выполнения многих регламентных ремонтных работ по отопительным и вентиляционным системам просрочены. Устранение недостатков потребовало серьезного ремонта, в результате чего здание просело в грунт более чем на тридцать сантиметров! Независимо от того, каких успехов вы добивались в прошлом, вам необходимо подходить к каждой новой сделке словно в первый раз.
Именно поэтому вам требуется сильная команда с определившимся костяком, работа которой всегда стабильна и предсказуема. Чем дольше вы сотрудничаете с ней, тем эффективнее будут результаты.
По роду деятельности нам приходится читать и анализировать все документы, касающиеся сделки, в том числе отчеты третьих лиц об обследовании здания, договоры купли-продажи, кредитные банковские документы. Зачастую нас просят составить проекты этих документов, а также учредительные договоры инвестиционных товариществ.
То, что вам нужно:
• умение применять накопленные знания и опыт;
• наличие времени для оказания вам помощи;
• понимание своих профессиональных ограничений;
• готовность принять помощь от других юридических фирм;
• способность работать в команде;
• опыт совершения различных видов сделок с недвижимостью;
• опыт проведения сложных комбинаций по финансированию покупок;
• общий подход к ведению дел (отчасти джентльмен, отчасти бульдог);
• наличие поддержки со стороны юридической фирмы (длинная скамейка запасных).
Чего надо опасаться:
• проигранные дела;
• жалобы от клиентов на непрофессионализм;
• наличие опыта в составлении деловой документации и ведении судебных дел, но отсутствие связи со сферой недвижимости;
• поведение, вызывающее у клиента дискомфорт.
Юрист может выставлять клиенту счета на почасовую оплату услуг или заключить соглашение на выполнение определенного комплекса работ. Если работа выходит за рамки оговоренного объема, то все дополнительные действия выполняются на условиях почасовой оплаты. Существует и другой способ расчетов: почасовая оплата заранее оговоренного объема работы. В таких соглашениях обычно подробно оговариваются все необходимые действия юриста, а непредвиденные отклонения и дополнения оплачиваются по окончании работы. Но подобные условия могут привести к недоразумениям между юристом и клиентом. Необходимо, чтобы юрист предусмотрел непредвиденные обстоятельства, которые могут либо сыграть вам на руку, либо уберечь от неблагоприятных последствий. Если же вы посчитаете, что поиски таких непредвиденных обстоятельств могут вам слишком дорого обойтись, то тем самым будете препятствовать собственному успеху. Я считаю справедливым, если юрист получает определенную долю дохода от сделки или сэкономленных денег в случае ее расторжения из-за чрезмерного риска, и это будет идеально отвечать интересам обеих сторон.
На протяжении многих лет своей практики я чаще всего пользовался именно этим способом оплаты при разработке проектов по финансированию сделок с недвижимостью и созданию налоговой стратегии. При таких условиях я больше всего заинтересован в успешном завершении проекта. Тем не менее линия поведения юриста должна точно совпадать с интересами клиента независимо от способа оплаты.
Многие участники команды, прежде чем приступить к работе, требуют официально оформить условия сотрудничества. Они либо сами предъявляют соответствующий проект соглашения, либо просят об этом заказчика. Убедитесь, что в этом соглашении предусмотрены следующие моменты:
• объем выполняемой работы и распределение ролей;
• условия и время оплаты в зависимости от сроков выполнения работ;
• подробные условия расторжения соглашения со стороны подрядчика и с вашей стороны;
• обеспечение необходимыми материалами и документами (например, компьютерными программами, копиями планов и т. п.);
• порядок разрешения конфликтных ситуаций;
• распределение известных рисков;
• улаживание разногласий;
• ограничение ответственности.