Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Покупать всегда легче, чем продавать. Проблема в том, что собственнику известна ценность вещи, которой он владеет, иначе зачем бы он держал ее у себя? С другой стороны, собственник не хочет тратить время и деньги на планирование, всевозможные исследования и другие мероприятия, которые необходимы для освоения земли.
Несмотря на то, что недвижимость дает собственнику ряд налоговых преимуществ, сам процесс приобретения и владения может отрицательно сказываться на его налоговом статусе. Мы постоянно обсуждаем эти проблемы с нашими налоговыми консультантами, чтобы быть уверенными, что не переходим границу очередной налоговой категории. А если такое случается, то должны точно знать, как это скажется на сумме налогов. Это один из самых важных вопросов, и я настоятельно рекомендую всем найти
У меня есть налоговые консультанты и юристы, съевшие собаку на недвижимости. С ними я постоянно советуюсь. Но в первую очередь я обращаюсь к брату, который владеет старейшей юридической фирмой в Аризоне. С самого начала я распределял инвестиции, выделяя в них доли, которые пойдут на покупку собственно земли, оплату услуг юристов и других консультантов. Это должно было повысить шансы на успех.
Важность работы в команде очевидна. Играя в футбол в колледже, я всегда хотел быть полузащитником. Это не самая выигрышная и престижная позиция на поле, зато я точно знал, что в тылу есть еще одна линия обороны. Моя задача заключалась в том, чтобы усвоить план игры и передавать мяч лучшим игрокам.
Возьмите на заметку
Шестое издание «Словаря терминов в области недвижимости» определяет «владение земельным участком» как предоставленное правительственными органами право на благоустройство, прокладку коммуникаций, строительство зданий жилого и иных назначений, а также дорог.
Соотносите предлагаемый продукт с потребностями рынка
Если вы купили отель, то это не значит, что он должен использоваться как гостиница. Если купили многоквартирный дом, это не значит, что он должен оставаться жилым. Рынок меняется вместе с потребностями, и, чтобы добиться успеха, вы должны понимать, что иногда имеет смысл изменить категорию недвижимости. Вот несколько примеров:
Традиционную гостиницу можно превратить в отель, работающий по принципу таймшер.
Сдаваемые внаем квартиры можно продать в собственность жильцам.
Это лишь два примера, демонстрирующие, как может изменяться продукт с учетом потребностей рынка недвижимости.
Что же касается земли, то ее можно разделить на два или более участка под строительство индивидуальных жилых домов или изменить само назначение, для которого она первоначально приобреталась. Однако, скорее всего, потребуется согласовать проект с городскими властями.
В середине 1970-х годов я купил жилой дом вместе с пятью акрами земли за 240 тысяч долларов. Через некоторое время один мой приятель поинтересовался, не продам ли я ему дом. Он решил разделить землю на участки по одному акру и на каждом построить по офисному зданию. За дом и землю он предложил втрое больше того, что я заплатил, но с условием, что сделка состоится только через двенадцать месяцев. По его расчетам, столько времени понадобится, чтобы убедить всех жильцов дать согласие на строительство и договориться с городскими властями об изменении назначения земельного участка. Таким образом, я мог понаблюдать, как осуществляется перевод недвижимости из одной категории в другую. Мне тогда было чуть больше двадцати, и я решил, что спешить некуда и можно подождать, тем более имея в виду такую солидную прибыль.
Прошел год, изменения были согласованы, и мы заключили сделку. Я по-новому взглянул на недвижимость и вдруг понял, что могу добавлять стоимость только за счет ее перевода в другую категорию. Именно тогда я решил сделать это частью своей новой инвестиционной стратегии.
Получив некоторый опыт на 32-й стрит, я приобрел в Парадайз-Вэлли виллу площадью в двадцать девять тысяч квадратных футов, построенную нефтяным магнатом Уокером Маккьюном в 1960-е годы более чем за 3 миллиона долларов.
Опыт с виллой в горах заставил меня задуматься об экономических принципах торговли землей. О ферме Авраама Линкольна рассказывают историю, которая представляется мне верхом экономической изобретательности. По видимости, Линкольн купил ферму поблизости от города Лерна, штат Иллинойс, у своего отца Томаса, когда тому понадобились наличные деньги. Когда Линкольн стал президентом, его друзья выкупили ферму и создали там музей. Позже им в голову пришла блестящая идея – дать населению Иллинойса и всей страны возможность купить частицу американской истории. Землю поделили на крошечные участки и выставили на продажу. Участков оказалось шесть миллионов. Размер выручки от сделки остался неизвестным, но даже если предположить, что каждый клочок стоил очень дешево, сумма должна была оказаться весьма внушительной.
Это самый яркий пример раздела земельного участка, экономический эффект от которого превосходит любое воображение, и, полагаю, пример не последний. Чем бы я занялся, если бы сегодня предстояло начать карьеру в недвижимости? Вместо ответа расскажу историю. В конце 1970-х годов жил богатый кредитор и инвестор Билл Левин. Про него говорили, что если выбросить его с парашютом из самолета где-нибудь над Китаем без гроша в кармане, то через несколько лет он будет уже самым богатым человеком в Китае. Просто есть люди, которые знают, как создается богатство. Они настоящие финансовые инженеры.
Возьмите на заметку
Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни.
Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни. В начале 1970-х годов я скопил 5 тысяч долларов из комиссионных за продажу полисов страхования жизни. У одной фирмы, торговавшей недвижимостью, нашлось несколько старых пустовавших домов, которые она пыталась сбыть с рук. В комнатах лежали ярко-красные ковровые покрытия, стены были выкрашены в пурпурный цвет, а линолеум уложен еще в 1950-е годы. Даже пятна на коврах выглядели лучше, чем их расцветка.
Условия покупки были очень простыми: оплатить сбор за куплю-продажу, приложить несколько сотен долларов в качестве комиссионных и принять на себя все долги. Я подумал: «А почему бы и нет?» Но вскоре понял, что сдать эти дома жильцам будет не так-то просто, потому что после их покупки у меня не осталось денег на ремонт и замену интерьера, а сделать это своими силами я не мог. Однако нашлись пенсионеры, которые вселились в дома и сами сделали ремонт. На деньги, полученные в качестве квартплаты, я смог купить еще несколько домов, а некоторые из ранее приобретенных продал. В результате у меня скопилось 10 тысяч долларов. Собирать квартплату с жильцов мне показалось скучным, поэтому, продав последний жилой дом в 1973 году, я занялся более интересным делом.