Ипотечный кредит: как получить квартиру
Шрифт:
Существование mortgage опирается на понятие собственности англо-саксонской правовой системы, где собственность понимается как «сложный пучок отношений, существенно отличающихся по своему характеру и последствиям», и позволяет установить несколько титулов собственности на одно и то же имущество.
За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели; перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных и осуществлением ипотечного кредитования, между участниками вторичного ипотечного рынка.
Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на
Европейские ценные бумаги – закладные листы – являются самостоятельным видом ценных бумаг, постепенно выделившихся из класса облигаций благодаря самостоятельному регулированию их выпуска и обращения.
Выбор некоторых стран двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, «разделение» содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.
При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это не обязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.
Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу – инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот (выпуская новые займы), а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.
Оба рассмотренных источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института – банка, отличаясь лишь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, на наш взгляд, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создание расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг (обращающихся на вторичном рынке) государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.
В странах англо-американской системы судебный прецедент является источником права, и за счет этого возможны более-менее гибкое регулирование отношений, складывающихся в процессе ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов, а также оперативное реагирование на возникающие в области ипотечного кредитования проблемы. В странах континентальной системы права, к которым относится и Россия, судебный прецедент не является источником права. Поэтому разрешение многочисленных споров, которые могут в то же время возникнуть в процессе ипотечного кредитования, организованного по американской двухуровневой модели, должно опираться на тщательно отработанное законодательство. Несмотря на достаточно долгое существование этого рынка, до сих пор раскрываются
В России, как и в других странах с переходной экономикой, попытки построить ипотечный рынок но образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. Создание массового рынка планировалось еще к 1999 – 2000 гг., однако российская ипотека оказалась востребованной лишь высокодоходными слоями населения. Основным «поставщиком» ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID). Суть его рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху. Наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время, стала следствием отсутствия продуманной государственной стратегии в данной области. В результате проекты организации современного «двухуровневого» рынка закладных (АИЖК) не были востребованы, значительные средства были потрачены впустую. И по сей день, на протяжении более чем десяти лет российские власти безуспешно пытаются внедрить ее для массового потребления.
Не отказываясь полностью от американской модели, целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего подходит для России. Например, в Польше, Венгрии, Чехии и ряде других развивающихся стран, по мнению Дениса Александровича Шевчука, с неплохими результатами параллельно реализуются обе модели.
В одних странах приоритет отдается рыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников жилья, в других – сохранению контроля государства и развитию арендного сектора жилья.
Организация и функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможны. Подобная модель имеет достаточные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, законодательство о рынке ценных бумаг и т.п.
В России в настоящее время помимо специального, предназначенного для урегулирования отношений в области ипотечного кредитования Закона об ипотеке приняты Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004), Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“ и др.
Негативные результаты такого рода жилищных программ, помимо субъективных моментов, кроются в объективных процессах развития российской экономики (слабая государственная поддержка, низкий уровень жизни, местнические интересы разных курирующих жилищные программы служб и т.д.).
Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства. Так на бюджетные деньги создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту – АИЖК) [46] , которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов. На сегодняшний день АИЖК отведена ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.
46
Постановление Правительства Российской Федерации № 462 от 8 сентября 2004 г. «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 37. С. 8304 – 8305; Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года № 628 (ред. от 24.08.2004) „Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.09.2001. № 36. Ст. 3576; Постановление Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 876 «О внесении изменений и дополнений в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 50. Ст. 4951.