Ипотека. Руководство к действию
Шрифт:
По правде говоря, эти виды страхования, скорее можно отнести к разряду добровольно-принудительного. Еще недавно все банки требовали от заемщиков страховать свои жизнь и здоровье, несколько реже встречалось требование застраховать юридическую чистоту сделки (страхование титула). Примерно с начала 2011 года, под давлением Федеральной антимонопольной службы (ФАС), Роспотребнадзора и Высшего арбитражного суда (ВАС) банки перестали определять личное страхование и страхование титула в качестве обязательных требований для получения ипотечного кредита. Кредиторы стали действовать тоньше: они предоставляют на выбор два варианта одной и той же ипотечной программы – для тех, кто не желает страховаться сверх установленного законом минимума, и для тех, кто готов потратиться на один или два вида добровольного страхования. Фокус в том, что, не желая оплачивать страховку, кредит придется брать по более высокой ставке. Разница так велика, что экономия на страховке становится нецелесообразной.
В принципе, личное страхование и страхование титула для ипотечного заемщика не такая уж пустая трата денег.
«Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус», – мудро заметил булгаковский Воланд. Поэтому предусмотрительные люди страхуют свою жизнь, чтобы в случае внезапной кончины их близкие в тяжелый час могли не беспокоиться хотя бы о материальных проблемах.
ЛИЧНОЕ страхование, выражаясь казенным языком, направлено
Самый печальный вариант: заемщик может умереть, не успев до конца погасить ипотечный кредит. В этом случае долг перед банком ляжет на плечи его наследников, например, жены и детей. Если выяснится, что наследники не в состоянии гасить кредит, банк может предъявить свои права на жилье, которое служит залогом возврата кредита. Жилье продадут с торгов, вырученные средства пойдут на погашение долга по кредиту и всевозможные издержки, связанные с реализацией. Перспектива, что и говорить, не самая радужная.
Личное страхование обеспечит заемщику возмещение расходов на погашение кредита до тех пор, пока он не восстановит трудоспособность. Если заемщик умрет или станет полным инвалидом, страховая компания погасит остаток его долга по кредиту полностью.
Если заемщик пропал без вести, этот случай также считается страховым. Напрямую договор ипотечного страхования не содержит статьи о действиях страховщика в таких ситуациях. Но, исходя из общей теории права, после решения суда о признании человека пропавшим без вести, можно провести процедуру признания человека умершим. Получив такое решение суда, родственники смогут обратиться в страховую компанию за возмещением и решить проблему погашения долга по кредиту.
Разумеется, получить возмещение по страховке будет не так уж просто. Как известно, страховые компании весьма и весьма неохотно расстаются со своими деньгами. Поэтому выплате страховки предшествует придирчивая проверка: правда ли, что клиент понес убытки, и насколько обоснована сумма, которую он хочет предъявить к возмещению.
Заключая договор личного страхования, надо внимательно изучить, от каких рисков вы будете защищены. В стандартный пакет может не входить компенсация при временной нетрудоспособности и получение инвалидности любой группы по причине болезни. Некоторые страховые компании не включают в число страховых случаев по стандартному пакету смерть в результате преднамеренного убийства. Так что, при необходимости, нужно дополнить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.
Не стоит забывать, в некоторых случаях страховое возмещение не выплачивается, даже если владелец полиса умер или покалечился. В частности, страховка не поможет пострадавшему в автомобильной аварии, если выяснится, что он управлял транспортным средством без водительских прав или будучи нетрезвым. Страховым случаем не признают смерть в результате самоубийства, а также болезни, возникшие вследствие попытки самоубийства. При страховании на стандартных условиях, скорее всего, исключениями из перечня страховых случаев станет потеря трудоспособности по причине онкологического заболевания, туберкулеза, психических расстройств, а также вследствие наркомании, алкоголизма. Страховая компания откажется платить, если клиент скроет, что страдает серьезным заболевание, а потом окажется, что как раз это заболевание привело к наступлению страхового случая.
Можно ставить крест на выплате страхового возмещения, если будет обнаружено, что клиент предоставил недостоверные сведения о себе, подложные или поддельные документы о состоянии здоровья.
Цена полиса будет зависеть от набора рисков. Кроме того, имеют значение возраст, состояние здоровья, профессия, образ жизни и пол застрахованного лица: мужчины платят больше, чем женщины. Если заемщик занимается экстремальными видами спорта, или его профессия связана с риском для жизни и здоровья, тариф будет более высоким. Стоимость страховки резко повышается для мужчин, перешагнувших рубеж сорокалетия.
В то же время, одновременно с остатком долга по кредиту ежегодно будет уменьшаться страховая сумма (сумма, в пределах которой страховщик несет ответственность по возмещению ущерба, возникшего в результате наступления застрахованного события, иначе говоря – максимально возможная сумма страхового возмещения). А чем меньше страховая сумма, тем ниже плата за страховку.СТРАХОВАНИЕ титула гарантирует банку возмещение в случае аннулирования в судебном порядке сделки купли-продажи недвижимости, которая служит залогом по кредиту. По статистике в среде ипотечных заемщиков такие случаи наступают крайне редко – все же и банк и страховая компания проверяют, что за недвижимость заемщик покупает на кредитные средства. Тем не менее, несовершенство российского законодательства, очень ограниченная ответственностъ госрегистраторов, нотариусов и риэлторов открывают широкие горизонты для мошенничества. И лишний раз защитить себя от неприятных сюрпризов ипотечному заемщику будет не лишне.
Каждый из предыдущих владельцев недвижимости может оспорить сделку ее купли-продажи по каким-то своим причинам. Если сделка квартиры будет опротестована родственниками продавца недвижимости, потому что их права были нарушены, страховая компания выплатит банку возмещение, чтобы к заемщику не было претензий относительно погашения кредита.
Через десять лет после того, как был выдан ипотечный кредит, можно прекратить оплачивать страхование титула, поскольку по законодательству Российской Федерации к этому моменту истекает срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Соответственно, уже никто не сможет оспорить право собственности заемщика на заложенное в банк жилье.
Страхование ответственности заемщика по кредитному договору имеет смысл для тех, кто хочет получить кредит с низким первоначальным взносом. По таким кредитам выше риск убытка для банка в случае дефолта заемщика. Поскольку разница между стоимостью залога и сумой кредита невелика, может статься, что денежных средств, вырученных от реализации заложенной недвижимости, не хватит для погашения долга заемщика. В таком случае убыток банку возместит страховая компания.
Конечно, в период ипотечного бума получить кредит с низким первоначальным взносом не проблема и без дополнительных условий. Однако рынок не вечно идет на подъем, периоды спада могут быть довольно продолжительными, а дожидаться лучших времен, чтобы оформить ипотеку, захочет не каждый. Тогда страхование ответственности заемщика по кредитному договору может сослужить хорошую службу тем, кто не успел накопить на стандартный первоначальный взнос.
Поскольку ипотечный заемщик обязан оплачивать страхование недвижимости, заложенной по кредиту, сопутствующие страховки предлагаютсяСоциальная ипотека
ХОТЯ каждой семье отдельную квартиру государство больше не обещает, социальные жилищные программы все же имеют место быть. И большинство из них помогает решить жилищный вопрос с помощью ипотеки. Государственная поддержка при этом заключается в том, что льготники получают субсидии на погашение ипотечного кредита или кредиты по низким ставкам. Условия кредитования по программе социальной ипотеки могут быть более мягкими – невысокий первоначальный взнос, возможность снизить размер платежа в случае рождения ребенка.
Федеральные программы социальной ипотеки помогают приобрести жилье военнослужащим, работникам бюджетных организаций – учителям и научным работникам, молодым семьям.
Все эти программы весьма актуальны: специалисты полагают, что коммерческая ипотека пока доступна максимум 10 процентам жителей России, между тем, в улучшении своих жилищных условий нуждаются как минимум 57 процентов россиян. Некоторые из них могут воспользоваться не классическими или альтернативными формами ипотеки. В России действует несколько федеральных программ социальной ипотеки, кроме того, во всех регионах действуют собственные жилищные программы, как правило, тоже на основе ипотеки.
Наиболее известна социальная ипотека для молодых семей. Такие программы реализуются в каждом регионе страны под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Хотя в каждом регионе жилищные программы для молодых семей имеют свои отличия, все они имеют общие черты. Как правило, стать участниками программы могут супруги не старше 35 лет. Иногда в этом вопросе допускаются послабления, к примеру: хотя бы один из супругов должен быть не старше 35 лет, либо суммарный возраст супругов не может превышать 70 лет.
Бюджетные субсидии молодым семьям могут иметь разный характер. В одних регионах это единовременная выплата, размер которой может составить до трети стоимости жилья – ее можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. В других регионах господдержка представляет собой субсидирование процентной ставки – за счет бюджетных средств погашается часть ежемесячного платежа по ипотеке. Для молодых семей обычно действуют льготные ипотечные программы с более низкими процентными ставками и первоначальным взносом от 10 процентов стоимости приобретаемого жилья. Нередко государственные жилищные программы для молодых семей предусматривают специальные субсидии на случай рождения или усыновления (удочерения) ребенка.
КАК вариант социальной поддержки для молодых семей можно расценивать использование материнского капитала для погашения ипотечного кредита. Это неплохое подспорье, если вы уже собрались покупать квартиру по ипотеке.
Как известно, материнский капитал можно использовать не раньше, чем через три года после рождения ребенка, чье появление в семье обеспечило право на материнский капитал. И только для погашения ипотечного кредита ждать три года необязательно: можно использовать материнский капитал сразу же, как только вы оформите сертификат на него.
Наиболее выгодные условия использования материнского капитала содержат специальные ипотечные программы с одноименным названием – «Материнский капитал», которые предлагает ряд банков. Наиболее известна программа, разработанная в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ключевое отличие таких программ состоит в низком первоначальном взносе, минимальная величина составляет всего 10 процентов. Если уровень доходов молодых родителей не позволяет претендовать на ту сумму кредита, которая необходима им для покупки жилья, можно взять в созаемщики родителей или других близких родственников. Чем больше будет совокупный доход созаемщиков, тем большую сумму кредита можно получить.
Теоретически материнский капитал можно использовать и для уплаты первоначального взноса для приобретения квартиры по ипотеке. Однако несовершенство законодательства по этому вопросу создает для этого серьезные препятствия. Банк может принять материнский капитал в уплату по ипотеке, но не может засчитать его в качестве первоначального взноса. Впрочем, удобная программа появилась в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: в кредитах, выдаваемых по стандартам АИЖК, материнский капитал уже принимается в зачет первоначального взноса по ипотеке.ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ действует отдельная программа социальной ипотеки. Контрактник в любом звании имеет право стать участником накопительно-ипотечной системы (НИС) и через три года приобрести жилье в ипотеку. При этом не имеет значения, нуждается военнослужащий в улучшении жилищных условий с точки зрения существующих в России нормативов или нет.
Каждому участнику НИС ежемесячно перечисляют взносы для жилищного обеспечения на именной счет. Накопленные за первые три года участия в НИС средства используются для выплаты первоначального взноса за жилье. Далее за счет взносов погашается ипотечный кредит.
Социальная ипотека позволяет военнослужащему приобрести квартиру или жилой дом на вторичном рынке, а также квартиру на этапе строительства. При желании военнослужащий может увеличить первоначальный взнос по кредиту, добавив собственные средства, чтобы приобрести жилье побольше или повыше качеством. С начала действия программы участниками НИС стали более 220 тысяч человек и почти 40 тысяч военных уже приобрели себе жилье.НЕ ТАК давно в России появились две новых программы социальной ипотеки – для молодых ученых и учителей, работающих в бюджетных организациях. По этим программам можно приобрести в кредит квартиру или дом как на вторичном, так и на первичном рынке. Помимо этого ученые могут использовать социальную ипотеку для оплаты пая в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.
Получить кредит в рамках программы социальной ипотеки могут учителя и ученые не старше 35 лет, за исключением докторов наук, чей возрастной ценз выше – 40 лет. Условия программ для учителей и ученых менее щедры, чем для военных, но в таком важном деле никакая поддержка не помещает.
Ученым никаких целевых субсидий по ипотеке не полагается. Если кто-то имеет право на субсидию по федеральной целевой программе «Жилище» или по какой-то региональной жилищной программе, можно использовать их для выплаты части первоначального взноса. Если никаких субсидий молодому ученому не полагается, придется искать средства на первоначальный взнос самому. По крайней мере, по этой программе установлен совсем низкий первоначальный взнос – минимум 10 процентов от стоимости жилья.
Главное отличие социальной ипотеки для молодых ученых от обычного ипотечного кредита состоит в том, что график платежей по кредиту рассчитывается с учетом роста доходов заемщика. Благодаря этому заемщик может получить кредит на значительно бо€льшую сумму, чем мог бы рассчитывать при своем уровне дохода.
К другим преимуществам социальной ипотеки относятся низкая процентная ставка и снижение размера ежемесячного платежа до 50 процентов в случае рождения ребенка на срок до 1,5 лет.
Учителя могут приобрести жилье по программе социальной ипотеки, если они имеют право на субсидию из федерального бюджета для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту. При этом часть первоначального взноса они должны оплатить из собственных средств. Помимо федеральной субсидии можно выплатить часть первоначального взноса за счет субсидии федеральной целевой программы «Жилище» или каких-то региональных жилищных субсидий для бюджетников. Если первоначальный взнос при этом составит менее 20 процентов рыночной стоимости жилья, заемщику придется в обязательном порядке раскошелиться еще и на страхование своей ответственности по кредитному договору.