Ипотека. Руководство к действию
Шрифт:
Как гасить ипотечный кредит
ВНОСИТЬ платежи по ипотечному кредиту можно разными способами: через кассу в офисе банка-кредитора, через кассу любого другого банка, через банкомат или платежный терминал, с помощью Интернет-банка, через бухгалтерию по месту вашей работы, написав соответствующее заявление.
Старайтесь не тянуть с перечислением ежемесячного платежа до последнего дня, потому что иногда деньги зачисляются на ваш счет не сразу. Особенно, если вы вносите платеж через кассу «чужого» банка или платежный терминал. Иной раз они могут «гулять» по три дня, а то и дольше.
Распространенная ситуация: вы должны оплатить кредит не позднее 25 числа каждого месяца. Перечисляя деньги вечером 25 числа, вы считаете, что выполнили свою обязанность перед банком. Но, даже если вы вносили деньги через кассу «своего» банка, их могут зачислить на ваш счет уже завтрашним числом. В результате у вас образуется просрочка по кредиту, за которую вам начислят штраф и пени, да еще будет портиться кредитная история.
Любой заемщик имеет право вносить платежи по кредиту досрочно, с опережением графика. И любой банк неодобрительно относится к досрочному погашению, как бы это ни странно не выглядело на первый взгляд: казалось бы, чем быстрее заемщик погасит кредит, тем лучше.
Но, погашая кредит досрочно, заемщик ломает
ДОЛГОЕ время российские банки стремились ограничить стремление заемщиков побыстрее избавиться от кредитной обузы, взимая штрафы или комиссии за досрочное погашение кредита, вводя мораторий – запрет на внесение досрочных платежей в течение определенного периода с момента получения кредита.
Изменения в Гражданском кодексе России запретили банкам вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких комиссий и штрафов за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Последняя оставшаяся банкам лазейка позволяет установить минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, чтобы не пересчитывать график хотя бы из-за мелких сумм. Минимальная сумма досрочного платежа по кредиту должна быть указана в кредитном договоре. Обратите внимание на этот пункт – лимит может составлять и пять тысяч рублей и пять тысяч долларов.
По закону заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно не менее чем за тридцать дней. В заявлении указывается сумма и срок досрочного платежа.
Если вы не предупредите банк, а просто зачислите деньги на кредитный счет, то вам спишут лишь установленный ежемесячный платеж, остальные деньги просто будут лежать на счету.
После досрочного погашения части кредита график платежей меняется: уменьшается либо размер платежа, либо срок погашения кредита. Порядок перерасчета должен быть записан в кредитном договоре, но банк может предоставить заемщику возможность самому выбрать, какой вариант ему будет предпочтительнее. Если заемщика не устраивает действующий по договору способ перерасчета платежей, кредитор может пойти вам навстречу и поменять эту схему на другую, но решение будет целиком зависеть от его доброй воли.ИПОТЕЧНЫЙ кредит – это не только обязанность заемщика возвращать долг банку, это в то же время товар, финансовый актив, который можно продать. И кредиторы нередко продают ипотечные кредиты сотнями и тысячами. Точнее, продают закладные по ипотеке, которые удостоверяют их право на получение платежей по кредиту.
Таким образом, получив кредит в банке, позже вы можете оказаться должником совсем другой организации и даже не обязательно банка – купить закладную может любая компания. Впрочем, на обязательствах заемщика смена владельца закладной практически никак не сказывается. Могут измениться реквизиты для перечисления платежей по кредиту, но и то необязательно. Возможно, понадобится переоформить страховки, оформленные заемщиком в пользу кредитора, чтобы заменить выгодоприобретателя.
В некоторых случаях банк, выдавший вам кредит, с самого начала не является владельцем вашей закладной, потому что действует в качестве сервисного агента другой организации, которая уполномочила его выдавать и обслуживать кредиты за нее. Это довольно распространенная практика. В какой-то момент владелец закладной может поменять сервисного агента и тогда вам придется перечислять платежи и решать вопросы, связанные с обслуживанием кредита уже с другим банком.
О смене владельца закладной или сервисного агента заемщика обязаны официально уведомить письмом, по телефону или SMS-сообщением.ОСНОВНАЯ обязанность заемщика состоит в своевременном перечислении платежей по кредиту. Если вы просрочили срок платежа или внесли меньшую сумму, чем положено, банк применит к вам штрафные санкции. Какие именно санкции применяются, за что и в каком размере прописывается в кредитном договоре. Это может быть единовременный штраф, начисление пени за каждый день просрочки, повышение процентной ставки за пользование кредитными средствами в период просрочки – вариантов много.
Имейте в виду: задолженность по пеням и штрафам при поступлении средств на ваш счет списывается в первую очередь, а уже потом погашается текущая задолженность по кредиту.
При оформлении кредита в банке, как правило, предупреждают, что в случае затруднений с погашением кредита необходимо уведомить банк. За просрочкой платежа всего на несколько дней, как правило, следует звонок или сообщение из банка с напоминанием о необходимости погасить задолженность.
Сообщение о том, что платеж не будет внесен в срок по какой бы то ни было причине, способно вызвать у банковского клерка и бурю негодования, и вялое напутствие постараться найти средства и не задерживать платежи. Это если речь идет о разовой просрочке, не превышающей тридцати дней.
Безусловно, потом придется внести все пропущенные платежи с учетом пени и начисленных штрафов. Так что в подобной ситуации каждый действует сообразно своим привычкам – поступают по правилам, установленным кредитным договором, или надеются на «авось».
Чаще всего заемщики нарушают пункты кредитного договора, по которым они обязаны своевременно информировать банк об изменении личных данных, предоставлять подтверждения об оплате страховки, сведения о доходах. Сдача в наем заложенного жилья или регистрация в нем человека, который не является членом вашей семьи, без согласования с банком тоже будет нарушением условий кредитного договора. Грубым нарушением условий кредитного договора считается перепланировка заложенного жилья, проведенная без согласования с банком.
Впрочем, никаких финансовых санкций за эти нарушения кредитный договор обычно не предусматривает. Теоретически за любое нарушение заемщиком условий кредитного договора банк может потребовать расторжения договора с тем, чтобы заемщик досрочно погасил кредит. Практически за такие прегрешения заемщика банк вряд ли будет прибегать к столь суровым мерам.МАТЕРИНСКИЙ капитал можно использовать для частичной или полной оплаты задолженности по ипотеке. Для этого надо подать заявление в территориальное отделение Пенсионного фонда России по месту постоянной регистрации распорядителя материнского капитала, приложив к нему сертификат на материнский капитал, копию кредитного договора и копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств. Также понадобится справка кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом.
В Пенсионном фонде России должны в течение месяца вынести решение об удовлетворении или
Что делать, если вы не можете платить по кредиту
ХОТЯ в банке тщательно рассчитывают размер взносов по кредиту так, чтобы они не разорили клиента, иной раз оказывается, что принятые им на себя обязательства чрезмерно осложняют жизнь. Приобретенная квартира не в радость, если приходится ограничивать себя слишком во многом, чтобы расплачиваться за нее, причем не год или два, а много лет. Подчас возникают непредвиденные обстоятельства, которые ухудшают материальное положение заемщика, но в перечень страховых случаев не входят. В жизни всякое случается: прогорел бизнес, серьезно заболел близкий человек, обокрали. Увы, беда приходит, откуда не ждали.
Бывалые люди на этот случай заводят заначку, которой в случае чего хватит на три – четыре платежа по кредиту. Если вы не позаботились о финансовой «подушке безопасности», а случилось так, что платить за ипотеку стало нечем, главное – не паниковать.
Не каждый в трудной ситуации готов трезво оценить сложившуюся ситуацию и проявить необходимую выдержку. Хотя ипотечных заемщиков отличает высокая сознательность, в критической ситуации некоторые теряют голову и делают глупости. Наихудший вариант – скрываться от менеджеров банка, не отвечать на звонки и письма, не открывать двери сотрудникам службы безопасности, делая вид «я – не я, и хата – не моя». Очень важно, чтобы финансовый кризис ипотечного заемщика не перерос в кризис доверия со стороны банка. Если клиент слишком долго задерживал выплаты по кредиту, прятался, не шел на контакт с банком, договариваться с ним, скорее всего, не будут.
ВЫЖДАВ несколько месяцев и не получив от клиента вразумительного объяснения по поводу неплатежей, банк подаст на него в суд. А когда речь заходит о злостных должниках, судьи практически гарантированно выносят решения о реализации залога в счет погашения задолженности.
Визиты коллекторов, повестки в суд и общение с судебными приставами – занятия малоприятные. Не говоря уже о том, что оплата всех расходов кредитора на судебный процесс и любых издержек по организации торгов по реализации заложенного жилья, будет возложена на должника. Помимо этого, кредитная история будет непоправимо испорчена, взять после этого новый ипотечный кредит будет практически невозможно.
Но главная неприятность заключается в другом: вместе с жильем пропадет приличная часть его стоимости. Если банк реализует недвижимость, то она продается по ликвидационной цене, которая, как правило, на 20–30 процентов ниже рыночной. Поэтому после реализации заложенного жилья и передачи банку суммы, причитающейся в счет накопившегося долга, неплатежеспособному заемщику вряд ли что-нибудь останется.
Во многих случаях банки с пониманием относятся к финансовым проблемам своих клиентов, но только если те сообщают о проблемах быстро и честно. В этом случае его действия будут характеризоваться как задержка платежа, а не как отказ от своих кредитных обязательств.
Ипотека – не потребительский кредит, при задержке платежей на длительный срок одними штрафами и пенями не отделаешься. На систематические неплатежи по ипотечному кредиту банки реагируют не в пример острее, чем на просрочки выплат по потребительским займам. Если последние заемщикам удается почти безнаказанно «динамить» по полгода, то в отношении ипотечных кредитов это не пройдет. Терпение банка лопается уже через три – четыре месяца, ведь у него на руках сильный козырь – право на реализацию заложенной недвижимости. Просрочка всего на три месяца, скорее всего, поставит крест на ваших отношениях с банком и станет поводом обратиться в суд с иском о принудительном взыскании долга за счет продажи заложенного жилья.
Куда разумнее при возникновении трудностей с возвратом займа прийти в банк и честно признаться, что у вас затруднения с погашением кредита. Главное – трезво оценить масштаб проблемы: прикинуть, насколько затянется ваш личный дефолт, честно признаться самому себе – это неожиданное стечение обстоятельств или закономерный результат легкомысленного отношения к жизни? В зависимости от выводов нужно выбирать один из двух возможных путей.
Добросовестный заемщик, не допускавший ранее серьезных просрочек, может рассчитывать на отсрочку или рассрочку платежей по кредиту на срок от двух до шести месяцев. Далее он вносит пропущенные платежи в оговоренный с банком срок либо реструктуризирует свой долг – увеличивает размер ежемесячных взносов или продляет срок погашения кредита. Решение о реструктуризации принимается индивидуально. В каждом конкретном случае банк выявляет потенциальные возможности заемщика возобновить оплату и предлагает индивидуальный график выплат.
ОКАЗАВШИСЬ в затруднительном положении, надо помнить: практически ни один банк не заинтересован в том, чтобы взыскать с вас долг, изъяв залог. Кредитная организация зарабатывает свою прибыль иным путем, поэтому не надо верить тем, кто утверждает, будто в банке спят и видят, как бы подловить заемщика и отнять у него жилье. По этому поводу в банковском сообществе даже возникло крылатое выражение, которое банкиры не устают повторять тем, кто высказывает подобные подозрения: «Банки не торгуют недвижимостью».
Изъятие залога – дело хлопотное, продажа его – еще больше проблематична. А зависшее на балансе банка жилье портит показатели его работы. Так что банку, как правило, выгоднее договориться с заемщиком о реструктуризации долга, если это возможно.
Если проблемы с деньгами носят затяжной характер, и заемщик не уверен, что сумеет быстро восстановить платежеспособность, лучше будет продать заложенное жилье, чтобы на вырученные средства погасить остаток долга по кредиту. Разрешение о продаже, как правило, оформляют без задержек, иногда даже содействуют с продажей квартиры через «свою» риэлторскую компанию. В банке заинтересованы в максимально быстром возврате своих денег, чтобы в портфеле не «завис» некачественный кредит. Занимаясь продажей жилья самостоятельно, владелец квартиры выручит за нее бо€льшую сумму, чем сам банк в ходе реализации залога с торгов.
В банках обычно ценят открытость клиента и его готовность пойти навстречу. Это избавляет кредитора от хлопот с обращением в суд, переводом недвижимости на свой баланс и возни с торгами. Расставаясь полюбовно, банк предложит такому клиенту вернуться, если его финансовое положение поправится, и получить ипотечный кредит снова.