Истории успеха учеников Богатого Папы
Шрифт:
Выполнение этого плана требовало серьезной подготовки, но овчинка стоила выделки. Прошу учесть, что у меня все еще не было денег для инвестирования. Но я знал, что делать, и в этом было мое большое преимущество. Как всегда говорит Роберт, нужно хорошо выполнить «домашнее задание». Именно это я и сделал. Я знал, что существует множество способов заключения такой сделки. От меня требовалась только твердая решимость продолжать поиск правильной формулы.
Я занялся составлением списка вопросов, на которые нужно было получить ответы, штудированием книг по финансированию, расспросами знающих людей и изучением «желтых страниц». Моей первоочередной целью было получение
— какие типы кредитов они предоставляли;
— можно ли получить у них кредит под строительство но новых объектов;
— какой может быть форма первого взноса, то есть принимают они основной капитал или только деньги;
— что требуется от меня для получения кредита.
Я выяснил, что большинство из них, если не все, занимались только традиционными видами кредитования. Получив ответы на все свои вопросы, я набирал следующий телефонный номер.
Мне пришлось перебрать примерно дюжину кредитных организаций, прежде чем я нашел одну, где к моему плану отнеслись с должным вниманием. Я представил финансовые отчеты, выглядевшие не слишком привлекательно, но добавил к ним бизнес-план, который был составлен мной и смотрелся очень убедительно. Они увидели то, что увидел я: беспроигрышную ситуацию, в которой необходимые людям дома будут построены на имеющейся в наличии земле. Кроме того, используя заключения экспертов по жилищному строительству, я показал, на чем можно будет сэкономить деньги на строительство. Я договорился о предоставлений кредита на 840 тысяч долларов без какого-либо материального обеспечения. Все, что потребовалось для заключения сделки, — это рукопожатие и улыбка.
Небольшая проблема заключалась в том, что у меня отсутствовал опыт в строительной области. Но моя жена работала в этой сфере, и у нас был общий знакомый, который только что открыл собственную строительную компанию. Я поговорил с ним и спросил, не согласится ли он стать моим консультантом. Взамен я позволил ему проводить строительные работы в любых объемах, какие он пожелает выполнить. Можно подумать, что этого человека послало мне само небо. Кроме того, благодаря связям жены я смог приобрести большое количество материалов с очень солидной скидкой. С момента рождения идеи этого проекта до закладки первого камня прошло не больше шести месяцев.
Я начал строительство в мае 2002 года, уволился с почты в июле (моя жена осталась на своей работе и работает до сих пор, потому что ей там очень нравится) и закончил проект в октябре следующего года. Все 10 квартир уже заселены. Земля и строительство обошлись мне в 770 тысяч долларов. Из 840 тысяч долларов первоначального кредита я изъял 60 тысяч долларов для финансирования других проектов. Вот постатейная раскладка сделки:
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос $0
Расходы на оформление, оплаченные мной $3500
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого:$3500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $7900
Ежемесячные расходы:
— Налоги на имущество $40
— страховка $200
— Ремонт / эксплуатация $0
— Вывоз мусора $150
— Резерв $100
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 25
Итого: $6590
Чистый месячный доход:$1310
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($1310 x 12): $15720
:
Капитал, вложенный в собственность $3500
Прибыль на вложенный капитал: 449%
Примечание: хотя я не оплачиваю коммунальные услуги, мне приходится платить за вывоз мусора. Однако я повысил квартплату на сумму, необходимую для погашения этой статьи расходов. Кроме того, два или три жильца выразили желание выкупить свое жилье в собственность. Если я решу его продать, то предоставлю им 25 процентов финансирования, чтобы иметь возможность получать остаточный доход.
В самый разгар работ над этим проектом я приступил к строительству собственного дома в другом пригороде Сент-Клауда. Он намного больше нашего первого дома (жилая площадь — 430 м2, что более чем вдвое превышает площадь старого дома); затраты на строительство составили около 360 тысяч долларов. Я взял ипотечный кредит на 420 тысяч долларов под 2,9 процента финансирования на льготных условиях. Это можно считать еще одним примером эффективности личных связей; я обратился к знакомому брокеру по ипотекам, который когда-то работал вместе со мной на почте. Снизив сметную стоимость на 25 процентов, я смог получить кредит под низкий процент.
После того как мы оформили ипотечный кредит, мне открыли кредитную линию на 140 тысяч долларов. Эти деньги будут использованы для финансирования нового строительства и/или покупки новой недвижимости, доходы от которой пойдут на оплату дома нашей мечты.
До конца этого года я собираюсь построить еще пять одноквартирных домов для некоторых из моих нынешних жильцов и для людей со стороны. Я рассчитываю получать с этих домов 600 долларов пассивного дохода в месяц. Через три года, когда я построю еще больше домов, мой доход поднимется до 2 тысяч долларов в месяц. Через семь лет я планирую владеть таким количеством домов, которое принесет мне 4500 долларов в месяц, не считая стоимости основного капитала. На этом этапе, имея почти 60 000 долларов пассивного дохода, я планирую отойти от дел.
Мою историю ярко иллюстрируют цифры. Вот краткая версия рассказа о том, что было до и что стало после, отраженная в моих финансовых отчётах.
До инвестиций в недвижимость:
Ежемесячные счета к оплате
$1000 Ипотека
$800 Кредитные карточки
$400 студенческие займы
$500 автомобили
$360 детский сад
$1000 текущие расходы
$4060 всего
Ежемесячный доход
$2000 моя зарплат
$1550 зарплата жены
$3550 всего
Активы
$160 000 недвижимость
$14 000 пенсионный план
$174 000 всего
Пассивы
$145 000 дом
$80 000 кредитные карточки и студенческие займы
$225 000 всего
После инвестиций в недвижимость
Ежемесячные счета к оплате