Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Терять деньги не хочется никому. А поскольку покупка, продажа или обмен квартиры

задача отнюдь не из разряда рядовых или повседневных, да и цена вопроса велика, то люди стараются найти надежных помощников. Нередко этот поиск приводит их в разрекламированные компании или к частным маклерам, единственным привлекательным «свойством» которых является лишь невысокая цена услуг. Однако наличие массированной рекламы или привлекательная цена услуг отнюдь не всегда является для клиента гарантией от ошибок или некомпетентности. Что хуже, в дальнейшем для клиента последствия подобной ошибки могут обернуться настоящей катастрофой.

Олег Самойлов,

вице-президент Российской

гильдии риелторов (РГР)

Первое, что должен знать как покупатель, так и продавец, выходя на рынок недвижимости, – а какова сейчас на нем ситуация. Дело в том, что рынок может быть растущим, падающим и спокойным. И на каждом из них требуется определенное поведение. Например, сейчас рынок спокойный. И он вполне благоприятен для покупки, но не очень благоприятен для продажи. Почему? Цены стоят. Спроса особо нет. Покупатель может поискать спокойно квартиру, даже поторговаться по цене. От этой ситуации выигрывают альтернативщики, то есть те, кто продает свою и одновременно покупает себе новую квартиру. А вот свободных продаж становится меньше, потому как многие не знают, что делать с рублями, которые месяц от месяца обесцениваются. Да, можно сейчас продать, а потом через какое-то время купить на эти деньги квартиру, лучшую по параметрам (аналитики прогнозируют падение цен), и никто не знает, какая ситуация будет через полгода. Может быть, рынок жилья снова перейдет на валюту, как это было в недавнем прошлом.

Как уже было сказано выше, впереди рынок падающий. На нем продавать просто так не имеет никакого смысла, а вот покупать выгодно. Если у вас есть «живые» деньги, то можно и поторговаться, и приобрести жилье гораздо более высокого качества, о котором полгода назад вы могли только мечтать.

Сложнее всего покупателям на рынке растущем. Там господствуют продавцы, они «заказывают музыку». Они нередко и диктуют цены. Прибавляют их прямо на ходу. Поэтому на таком рынке, если вы продавец, то можете выгодно продать, а если покупатель, то нужно очень быстро ориентироваться. Промедление – это лишние деньги. Вчера было за три, а сегодня уже за пять. И совсем не большие, а те же маленькие.

Вот поэтому я еще раз хочу напомнить всем участникам рынка, что, прежде чем совершать на нем какие-либо операции, вы должны четко определить или узнать, что сегодня не нем: ускорение, штиль или падение. И сообразно ситуации выстраивать план дальнейших действий.

В каком бы состоянии ни находился рынок недвижимости, о безопасности сделки нужно помнить всегда. Ибо мошенники не дремлют никогда. Для любой ситуации, которая складывается на рынке, они придумывают различные махинации. Кстати, за последние 20 лет принципиальных изменений на нем не произошло. Конечно кошмарные 90-е гг., когда запросто за квартиру могли лишить жизни, в прошлом, но напороться на мошенников можно и сегодня. Статистика, что каждая 13-я сделка в суде оспаривается, держится уже много лет. Понятно, что не все квартиры через суд отнимают у покупателей, но кто возвратит вам потраченное время, деньги и нервы? Так что лучше проблему не создавать, то есть нужно озаботиться экспертизой покупаемой квартиры. Сейчас много разговоров о том, что скоро будет нотариальное удостоверение сделок, и тогда, мол, мошенники не смогут отобрать квартиру. Все это сказки про белого бычка. Дороже станет точно, а вот безопаснее – нет. Если даже ему откроют базу данных, то это лишь часть проверки квартиры. Основное – это оперативная работа. Нотариус опирается на те сведения, которые ему доставили. Но этого бывает недостаточно. Бывают нюансы, которые можно выяснить только на месте, к примеру, у соседей. Нотариус же не пойдет опрашивать соседей. Все действия он подчинит документам, которые мошенники могут изготовить в лучшем виде. А вот если выяснится, что сделка оспаривается в суде, то на этот случай Федеральная нотариальная палата говорит: нотариус будет нести всю полноту ответственности своим имуществом. А есть оно у них? Отвечать же никому не хочется, поэтому чаще всего имущество бывает оформлено на родственников. Могут сказать, что деятельность нотариуса застрахована. Да, это так. Но страховка – это 1,5–3 млн руб., тогда как самая дешевая квартира в Москве стоит в районе 5 млн.

Стоит помнить, что мошенники на рынке жилья есть всегда, отсюда всегда присутствует опасность попасть в их сети. По статистике каждая 13-я сделка в столице оспаривается в суде. Порой говорят: так это же всего 8 % от общего количества сделок, которые совершаются за год. Вроде бы немного. Но вы спросите того, кто попадает в эту тринадцатую сделку, и что он вам ответит?! От такой статистики ему легче? Так что лучше не создавать себе проблемы, а пройти их на стартовом периоде. И чтоб этот стартовый этап пройти правильно, необходимо озаботиться своевременно вопросами экспертизы, правил подготовки и правил проведения сделки. Никто не настаивает на том, что нужно обязательно обращаться к риелтору. Если у вас есть знакомый юрист-жилищник, то можно обратиться к нему. Но если вы ни к кому не обращаетесь, то можете за это жестоко поплатиться.

Вот вы захотели купить себе квартиру. Что вы делаете вначале? Большинство сначала лезут в Интернет или газету. Начинают прицениваться. Это шаги ни о чем. Не в 100 %, но часто получается, что человеку совсем не это нужно. И вот с этого момента начинается риелторская услуга. Риелтор должен помочь понять, а что все же требуется потенциальному клиенту. Зачем он, к примеру, приобретает квартиру. Или у него увеличилась семья и нужно расширить жилплощадь, или он просто делает вложения, чтоб сохранить свои сбережения. А может, у него какие-то другие цели. И вот, прежде чем давать рекомендации, специалист компании должен понять цели и задачи клиента. Дело в том, что при каждой операции нужно предпринять свои действия. Если, к примеру, вы хотите купить, а потом сдать в аренду, то на сегодня это не так выгодно, 6–7 % годовых – это не самая высокая доходность. Банк может дать и 10 %. Нередко же потребитель над этим не задумывается, когда выходит на рынок недвижимости. Вот в таких случаях ему и нужна бывает консультация. Тем более что они бесплатны.

Самостоятельно сделать выбор довольно сложно. Как просмотр газет, так и сайтов в Интернете не дает реальной информации. Базы нередко бывают «грязными». Квартиры уже проданы, а они продолжают «висеть» на сайте. Или цены уже изменились, человек настроится, позвонит и… в сердцах бросает трубку. То же можно сказать и про банки. Куда ни глянь, все обещают златые горы, ипотечные кредиты чуть ли не с нулевым первым взносом, а на деле оказывается не так. И опять разочарование. Вполне возможно, что банки кому-то и дают на тех условиях, какие заявлены в рекламе. К примеру, клиентам банка, которые получают там зарплату. Но человек же не знает об этом и в голове выстраивает схему улучшения жилищных условий. Здесь я возьму, потом свою продам, добавлю и куплю что-то лучшее… Но это у него так сложилось в голове. Когда же он сам начинает заниматься своим квартирным вопросом, то примерно через полгода наступает разочарование. Если неудачно обратился к риелторам – то в них. Он им говорит: «Видите, тут все же написано, а вы мне говорите, что это невозможно. Вы не профессионалы, значит». И начинается борьба между клиентом и компанией. Именно поэтому, чтобы понять, что из себя сегодня представляет рынок, надо воспользоваться консультацией на стартовом этапе, когда вы еще только думаете об улучшении жилищных условий. И опытный профессионал, выслушав ваши пожелания, вместе с вами выстроит схему покупки квартиры, согласно которой вы и будете действовать. Но здесь самое сложное – это правильно выбрать себе помощника. О чем мы и поговорим ниже.

Сейчас многие, кто продает и покупает себе квартиры, считают себя продвинутыми и поиском клиента или объекта занимаются самостоятельно. В век Интернета, когда можно найти все, это вполне реально. Нередко люди обращаются к знакомым, которым уже проводили сделки, и те остались довольны. Но рекомендовать вам могут как частного маклера, так и работника компании. И вот здесь вы уже должны выбирать. Не просто подходить к человеку, что он хороший и берет недорого, но и понять, каков он специалист. Особенно если он частный маклер. Если в компании агента страхуют, сделку он сам не проводит, то над частником никого нет. И даже если он очень грамотный, то все равно не может «объять необъятное». Плюс, у него, если он часто проводит сделки, глаз просто «замылен». Он может просто-напросто не заметить небольшие огрехи в документах. Кроме того, там, где даже дилетант стал бы сомневаться, «мастер», каковым он себя считает, никакие нюансы сомнениям не подвергает. И итог порой бывает печальным.

Вам предлагают выбрать компанию. Это хорошо. Но среди массы фирм по недвижимости, которые имеются сегодня в Москве, только несколько десятков являются настоящими профессионалами. И найти среди груд шлака ценный минерал – задача далеко не из легких. Лицензии отменены, и все риелторские компании кажутся одинаковыми. Если они, к примеру, по стажу и количеству филиалов равны. Но одинаково ли хорошо они проводят сделки? Могут ли нести ответственность перед клиентом, если, не дай Бог, что-то просмотрели, и квартира оказалась под судом? Более подробно, как правильно выбрать компанию, чтоб потом не лишиться купленной недвижимости, мы расскажем в следующей главе.

Несмотря на то что вопрос выбора агентства недвижимости с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной вопросам недвижимости, сколько-нибудь внятного рецепта, гарантирующего хороший результат, до сих пор не изобретено. Почему? На мой взгляд, дело тут в том, что все эти рецепты преимущественно дают сами риелторы, причем, как правило, те, кто работает в ограниченном наборе маститых компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций в первую очередь отнюдь не задача обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить набор стандартных советов не составляет труда. Как правило, их обычный набор сводится к вариациям на тему следующего списка: время работы на рынке; размер компании; членство в профессиональных объединениях риелторов; офис компании; обширность рекламы; наличие разнообразных наград.