Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Ткач Александр Николаевич

Указанные изменения в законе не влияют на возможность возникновения общей долевой собственности у собственников квартир в многоквартирном доме, независимо от того, приватизированы ли в нем все квартиры или нет. Так, в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Кроме того, жилые помещения в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, главной вещью которых является жилое помещение, а принадлежностью — обслуживающие вещи, находящиеся в общем пользовании.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 25 декабря 2000г. по делу N 78-Г00-61 [116]

указала, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

116

СПС "КонсультантПлюс". 

В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной, вещи, если договором не предусмотрено иное. Суд посчитал также, что исходя из толкования ст.135 ГК РФ действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежность главной вещи, если иное не предусмотрено договором.

Однако ни комментируемый Закон, ни указанные Методические рекомендации не дают ответа на вопрос о том, каким образом должна производиться регистрация права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Судом тем не менее в указанном определении необходимость регистрации права собственности на такое имущество под сомнение не ставится. С другой стороны, в соответствии с п.2 ст.23 комментируемого Закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно Приказу Минюста России от 27 июня 2003г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" [117] и соответствующей Инструкции право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, пообъектно не регистрируется. Однако такая регистрация обязательна при отчуждении, обременении и любых иных сделках с находящимися в общей собственности объектами недвижимости.

117

См.: Российская газета. 2003. N 139; 2003. N 250. 

4. Возникновение, переход, прекращение, ограничение права общей собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.131 ГК РФ и возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, если имущество приобретается по договору, то право общей собственности возникает с момента его регистрации (ст.223 ГК РФ), так же как и при приобретении права общей собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ), и при приобретении имущества в силу приобретательской давности (ст.234 ГК РФ). Однако в соответствии со ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В данном случае необходимо лишь удостоверить факт принятия наследства при государственной регистрации такого права общей собственности, если наследники придут к соглашению не разделять имущество.

5. В соответствии со ст.1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К такой собственности в полной мере применяются правила гл. 16 ГК РФ с учетом правил ст.ст.1165 — 1170 ГК РФ. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников

на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства. Эти положения гражданского законодательства нашли свое отражение и в Приказе Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество".

6. Общее имущество может образоваться и вследствие заключения договора простого товарищества. Так, в соответствии со ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. При этом государственной регистрации подлежит само имущество, а не договор простого товарищества, согласно которому это имущество объединяется и становится общим долевым. Так, в п.18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [118] , договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

118

См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. N 59 // Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2003. N 10 (ч.1). 

7. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен порядку регистрации перехода доли в праве общей собственности, когда эта доля переходит постороннему лицу, не являющемуся сособственником. Участник долевой собственности вправе распорядиться ею так, как захочет, но при этом существуют ограничения, направленные на защиту интересов других сособственников. Эти ограничения состоят в определенных правилах отчуждения доли в праве общей собственности, предусматривающих преимущественное право покупки остальными участникам долевой собственности продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Для охраны соответствующего преимущественного права покупки ст.24 и устанавливает дополнительные условия к государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Эти дополнительные условия состоят в необходимости документарного подтверждения письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать свою долю. При этом в таком извещении продавец обязан указать условия, предусмотренные ст.250 ГК РФ, т.е. цену и иные существенные условия договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе.

Получив все необходимые для регистрации документы, включая и извещения иных участников общей долевой собственности, и не получив при этом письменные отказы других сособственников, государственный регистратор обязан приостановить регистрацию перехода права до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Однако к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

При этом следует иметь в виду, что оборот долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности. Кроме ограничений, установленных ст.250 ГК РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [119] предусматривает несколько иной порядок. Участник обязан известить остальных участников долевой собственности или может опубликовать соответствующее сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.

119

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.3018; 2003. N 28. Ст.2882.