Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Чубуков Г. В.

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и Федеральное агентство по недропользованию, находящиеся в ведении Минприроды РФ;

Государственная санитарно-эпидемиологическая служба Российской Федерации, органы и учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации;

ФАКОН переданы функции Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и его органов на местах.

Эти органы осуществляют свои функции во взаимодействии с органами представительной и исполнительной власти и между собой.

Указанные исполнительные органы государственной власти не только налагают штраф за нарушение земельного законодательства, но и одновременно выносят предупреждение виновному лицу с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Основные элементы содержания предупреждения перечислены в комментируемой статье,

а форма предупреждения установлена Правительством РФ.

Отмеченные в предупреждении нарушения должны быть устранены в срок, указанный в предупреждении.

4. Если нарушения, отмеченные в предупреждении, не будут устранены в указанный в предупреждении срок, то контролирующий орган направляет материалы о прекращении прав на земельный участок тому исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, который принимал решение о предоставлении земельного участка на условиях пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования.

5. По заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о прекращении права на земельный участок, поданному в суд, может быть принято решение о прекращении права. После истечения срока на обжалование решения, предусмотренного процессуальным законодательством, заявитель — исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления — направляет в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о регистрации прекращения права на земельный участок. Таким органом в соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является соответствующее учреждение юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

6. Виновные в нарушении земельного законодательства лица, права которых на земельный участок прекращены, обязаны возместить вред, причиненный ненадлежащим использованием земельного участка. Получая предоставленный ему земельный участок, соответствующий участник земельных отношений принимает на себя обязательства, предусмотренные условиями предоставления участка. Если неисполнение принятых обязательств повлекло за собой причинение имущественного вреда, то на землепользователя, лишенного права на земельный участок, возлагается обязанность загладить причиненный вред. Общее требование закреплено в ст.393 ГК РФ: должник обязан возместить кредитору убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В ст.76 Кодекса это положение конкретизируются применительно к особенностям таких объектов, как земельные участки. Но и в этой статье предъявляется требование возмещения вреда в полном объеме, что означает в соответствии со ст.15 ГК РФ возмещение реального ущерба в имуществе и упущенной выгоды.

7. Как и любое другое судебное решение по гражданскому делу, решение об изъятии земельного участка в связи с ненадлежащим его использованием, может быть обжаловано в соответствии с правилами процессуального законодательства.

Статья 55

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Основания для изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, перечислены в ст.49 Кодекса. Все они относятся к категории исключительных случаев и не должны трактоваться расширительно. Решение об изъятии земельного участка, принятое уполномоченным органом, подлежит государственной регистрации в органе юстиции, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость. В соответствии со ст.17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" основанием для регистрации в таких случаях являются акты, издаваемые органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. На последнее правило следует обратить особое внимание в связи с тем, что за последние пятнадцать лет имели место многочисленные изменения законодательства о правах на земельные участки и порядок регистрации этих прав.

2. Если имеются основания принудительного отчуждения земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то таковое может быть произведено при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Необходимость принудительного отчуждения

возникает при несогласии владельца земельного участка с условиями его изъятия. В принудительном порядке могут отчуждаться не только земельные участки, являющиеся объектами права собственности граждан или юридических лиц, но и предоставленные в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, в аренду, в срочное безвозмездное пользование. В любом из названных случаев земельный участок имеет для пользователя определенную имущественную ценность, которой он лишается в результате изъятия участка. Для определения размера возмещения может быть назначена независимая экспертиза. До выплаты землепользователю равноценного возмещения стоимости земельного участка от него нельзя требовать освобождения участка.

3. ГК РФ не знает другого способа изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника, кроме выкупа (ст.279 ГК РФ). Однако термин "выкуп" вовсе не означает во всех случаях выплату собственнику земельного участка соответствующей денежной суммы — в соответствии с п.3 ст.281 ГК РФ собственнику с его согласия может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом собственнику изымаемого земельного участка должны быть возмещены его расходы по перебазированию хозяйства на предоставляемый участок либо оказана необходимая помощь. Решение об изъятии земельного участка у собственника принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрен ст.281 ГК РФ. Основные элементы соглашения между собственником земельного участка и другой стороной (Российской Федерацией, субъектом Федерации, муниципальным образованием) определяются соглашением сторон. К ним относятся выкупная цена, сроки выкупа, а также другие условия, признанные сторонами существенными. ГК РФ указывает, из каких составных частей складывается выкупная цена. В нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая упущенную выгоду.

Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [219] . Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" [220] . Указанные Стандарты дают возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.

219

 СЗ РФ, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093; N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607.

220

 СЗ РФ, 2001, N 29, ст.3026.

При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст.282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направлению собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения соглашения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельного участка собственник не ограничен в правах владения, пользования и распоряжения земельным участком. Он может производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в выкупную цену (но именно необходимые затраты). Однако, согласно ст.280 ГК РФ, затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период могут быть отнесены на счет собственника.