Кому что достанется – и почему. Книга о рынках, которые работают без денег

Рот Элвин

Меня не перестает удивлять на редкость медленная эволюция еще одного рынка – жилой недвижимости. Обойтись без профессиональных риелторов, которые играют на нем роль весьма высокооплачиваемых посредников, по-прежнему практически невозможно. В отличие от всех других специалистов, помогающих сторонам заключать сделки – в том числе юристов, участвующих в подписании договора и получающих почасовую оплату, – торговцам недвижимостью платят процент от цены продажи, и зачастую целых 5 процентов.

До появления интернета работа риелторов, возможно, способствовала повышению плотности данного рынка. Не исключено, что это также позволяло справляться с его перенасыщенностью, потому что эти специалисты помогали покупателям собирать и фильтровать информацию (а продавцам подавать нужные сигналы), так как раньше получить все нужные сведения о недвижимости было довольно трудно. Но сегодня многие покупатели, прежде чем решить, какой дом им посетить, просто совершают по предлагаемой на продажу недвижимости виртуальную экскурсию, и теперь этот рынок в посредниках

не нуждается. Тем не менее стандартные контракты, используемые в этой отрасли, практически не позволяют избежать оплаты посреднических услуг, даже если вы вполне можете без них обойтись. По договору, если продавец дома привлек к сделке торговца недвижимостью и покупатель тоже приходит с риелтором, этим двоим придется поделить комиссионные, но выплачены они должны быть в полном объеме, даже если у покупателя нет своего агента по недвижимости. Следовательно, если продавец привлекает к сделке риелтора, он не сможет сэкономить на его комиссионных, даже если покупатель подобрал себе дом без посторонней помощи.

Медленная, но довольно креативная реакция данного рынка на требования времени выражается в том, что сегодня на нем появилось немало лицензированных риелторов, очень заинтересованных в обслуживании покупателей, которые на самом деле в их услугах не нуждаются. Например, когда мы с женой покупали дом, который нашли сами, без посторонней помощи, у его продавца уже был подписан контракт с агентом по недвижимости, предусматривающий выплату определенных комиссионных. А когда пришло время заключать договор купли-продажи, мы привлекли риелтора из фирмы Redfin, которая возвращает покупателю половину своей доли комиссионных. Конечно, такой подход далек от идеальной адаптации к нашему стремительно меняющемуся миру, но, надеюсь, это только начало.

Компьютеризированные рынки

Интернету пока не удалось сделать рынок недвижимости компьютеризированным, но, как мы видели, многие другие области он изменил до неузнаваемости. Компьютеры не только делают рынки вездесущими и невероятно быстрыми; благодаря им работают так называемые умные рынки, эффективность которых в значительной мере зависит от вычислительных мощностей. Ни обмен донорскими почками, ни «пакетные аукционы» не могли бы существовать, если бы не компьютеры, способные справиться со сложнейшими расчетами, без которых невозможно подобрать оптимальное соответствие нескольких пар пациент – донор или определить в каждой точке торгов набор пакетов лицензий на радиочастоты, позволяющий участникам аукциона получить наибольший доход. И скорость расчетов в данном случае не просто удобство, а еще один способ, с помощью которого компьютеры дают жизнь новым рынкам. Google просто не смогла бы проводить аукционы рекламных объявлений, основанные на поисковых словах, если бы таким аукционом управлял человек, а не компьютер.

Свободные рынки

Как же мы сегодня приводим дизайн рынка в порядок с помощью такого понятия, как свободный рынок, столь дорогого сердцу очень многих людей?

В главе 1 я проводил аналогию между свободным рынком с эффективными правилами и колесом, которое свободно и плавно вращается благодаря хорошо смазанным подшипникам. По сути, тут я, возможно, перефразировал слова известного экономиста, сторонника свободного рынка, Фридриха Хайека, который еще в 1944 году в своем манифесте свободного рынка «Дорога к рабству» писал: «Между целенаправленным созданием системы, в которой конкуренция действует максимально благотворно, и пассивным принятием институтов такими, какие они есть, – огромная разница» [92] . Хайек понимал, что для свободной работы рынков нужны эффективные правила. По мнению ученого, экономисты могут сыграть важную роль в обучении людей тому, как следует подходить к разработке дизайна рынков. Используя термин либерал в несколько ином смысле, чем мы употребляем его сегодня (говоря о либерализме, он имел в виду то, что в наши дни назвали бы либертарианством {19} ), Хайек писал: «Либерал относится к обществу как садовник, ухаживающий за растением, и, чтобы создать условия, наиболее благоприятные для его роста, он должен как можно больше знать о его структуре и способе функционирования» [93] .

92

Все цитаты в этой части главы взяты из F. A. Hayek, The Collected Works of F. A. Hayek, vol. 2, The Road to Serfdom: Text and Documents – The Definitive Edition, ed. Bruce Caldwell (Chicago: University of Chicago Press, 2007).

19

В основе философии либертарианства лежит право каждого человека на самопринадлежность, исходя из чего каждый имеет абсолютное право управлять своей жизнью, телом, словами, поступками и честно нажитым имуществом и, соответственно, обязан уважать соответствующие права остальных людей. Прим. ред.

93

Хайек, по сути, сам указывал на путаницу в этих терминах: «На самом деле то, что в Европе называют “либеральным”,

в США сегодня небезосновательно называют “консервативным”; а термин “либерализм” в последнее время используется в этой стране для описания того, что в Европе назвали бы “социализмом”. Однако не менее справедливо будет сказать о Европе, что ни одна тамошняя политическая партия, использующая сегодня эпитет “либеральная”, не придерживается либеральных принципов XIX века». F. A. Hayek, Liberalism, chap. 9 in New Studies in Philosophy, Politics, Economics and the History of Ideas (London: Routledge & Kegan Paul, 1982), 119–151.

Вернувшись к нынешнему смыслу этих понятий, мы можем сказать, что либералы и консерваторы часто не могут прийти к согласию по поводу того, в какой мере рынки должны регулироваться государством. В спорах о рынках словосочетание «свободные рынки» часто используется как лозунг, причем под этим нередко подразумевается, что рынки лучше всего работают, если на них отсутствуют какие-либо правила, кроме прав собственности. Хайек придерживался следующего мнения: «Наверное, ничто не нанесло идее либерализма такого вреда, как упрямое настаивание некоторых либералов на необходимости определенных эмпирических правил, и в первую очередь принципа невмешательства».

Каждому известно, что в любом саду только некоторые растения прекрасно растут без ухода, и чаще всего это сорняки [94] .

Дизайн рынка преподносит ценный урок тем, кто ведет политические дебаты. Суть его в том, что для того, чтобы понять, как управлять рынками и регулировать их работу, первым делом нужно узнать, в каких правилах нуждается конкретный рынок. Это иной вопрос, нежели применимы ли некоторые правила ко многим рынкам, как в случае с законодательными нормами, и действительно ли государство лучше всего подходит для установления некоторых из этих нормативных предписаний.

94

Когда Эрик Будиш (о котором я рассказывал в главе 5) выступает перед аудиторией профессиональных финансистов, среди которых встречаются миллиардеры, он часто сталкивается с тем, что поначалу люди довольно скептически относятся к идее о том, что рынки, на которых они работают, могли бы существенно выиграть от тщательно продуманного изменения дизайна. Но Эрик сам рассказывал мне, как после одного из таких выступлений известный финансист встал и сказал примерно следующее: «Не думал, что когда-нибудь скажу это, поэтому сразу предупрежу, что я не коммунист. Рынки нуждаются в правилах, но нам нужно не больше правил, а другие правила».

Дело в том, что и правительства, и маркет-мейкеры частных рынков играют в этом свою роль, и иногда они могут ошибаться, регулируя рынки либо слишком медленно и недостаточно энергично, либо, напротив, с излишней поспешностью. (Счастлив тот народ, который не запретил паровые двигатели на законодательном уровне сразу после их изобретения просто потому, что эти устройства, очевидно, иногда взрываются или способны оставить без работы честных рабочих, то есть до того, как стало ясно, что появление этих механизмов приведет к промышленной революции.)

Размышляя о том, как помочь нашим рынкам хорошо работать, мы также должны думать, что значит хорошо работать. Успешно функционирующие рынки предлагают нам выбор – иными словами, свободно работающие рынки имеют непосредственное отношение к нашей свободе и процветанию. Мы с вами уже узнали, насколько ограничивается наш выбор на недостаточно плотных или перенасыщенных рынках или на тех, где слишком рискованно даже просто пытаться получить то, что мы выбрали бы, имей такую возможность. И конечно же, рынки взаимосвязаны: иногда люди приходят на рынок, чтобы им предложили хороший выбор – например, возможность пойти в превосходную школу. Вот почему расширение круга школ может расширить диапазон выбора и на других рынках.

Хороший дизайн – движущаяся мишень. Одни рынки страдают из-за отсутствия правил, тогда как другие – от необходимости внести в них изменения. Если провести аналогию с гражданским строительством, то можно сказать, что древние римляне строили большие дороги и мосты. Однако мы сегодня тоже их строим, хоть и совсем иным способом. Ведь у нас есть новые материалы, технологии и понимание, которые позволяют строить более надежные и длинные мосты. А кроме того, мосты, как и рынки, изменяют наше поведение и образ жизни. Благодаря более широким и крепким мостам увеличивается поток машин, что приводит к возникновению заторов. Соответственно, нам требуются новые дороги и новые мосты, которые преимущественно строятся так, чтобы соединять уже существующие сети дорог и мостов.

Дизайн тоже не статичен, он часто развивается путем постепенных изменений на рынке, что позволяет ему связывать уже имеющиеся практики и взаимодействовать с другими рынками.

Язык рынка

Мы встречаемся с рынками на торговых площадках так же, как познаем язык через выступления, разговоры, книги, эссе и твиты. Рынки действительно чем-то похожи на языки. Это древнейшие инструменты, которые человек отшлифовал в процессе своего развития. Мы используем их для самоорганизации, сотрудничества, координации и конкуренции и в конечном счете для того, чтобы разобраться, кто что получает. Эти два важных артефакта играют определенную роль во всем, что мы делаем: без них мы не можем даже заниматься любовью, не говоря уже о том, чтобы вести войну.