Недвижимость и ипотека

Шевчук Денис Александрович

Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1–2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2–3 дней. В случае положительного ответа, банк дает заемщику около 3-х месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.

После того, как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве – если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы

из БТИ – экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры. Данный договор лучше заверить нотариально во избежание проблем в случае его потери.

Следующий шаг – оформление страховки. Как правило, страхуются следующие 3 вида рисков: страхование жизни и здоровья, страхование имущества, титульное страхование /страхование права собственности заемщика на жилье/. Поскольку выплачивать страховые платежи заемщику надо будет ежегодно в течении всего срока действия кредитного договора, очень важно сразу согласовывать со страховой компанией порядок начисления и уплаты ежегодных платежей, которые в среднем составляют 1,5 проц от остаточной суммы кредита в год.

Последним шагом станет заключение кредитного договора. Согласно новой редакции закона ФЗ N 102 «Об ипотеке /залоге недвижимости/» обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. В кредитном договоре оговариваются размер кредита, срок его возврата, цель, величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Особое внимание следует обратить на способ погашения кредита /дифференцированный или аннуитетный/, платежный период и схему досрочного погашения. Кредитный договор также должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. Необходимо проверить документ на наличие технических ошибок, они могут послужить причиной отказа в государственной регистрации. Договор с банком оформляется в один день с договором купли-продажи квартиры и договором страхования.

После прохождения всех этих процедур заемщик становится собственником выбранной недвижимости /квартиры, комнаты, загородного дома/, при этом она остается в залоге у кредитного учреждения до момента погашения кредита.

Проблемы возникают именно в тот момент, когда супруги разводятся. Недвижимость приобретена в законном браке. В этом случае лучше набраться терпения, мудрости и решить вопрос миром, а значит, определить, кто останется собственником жилья и на каких условиях, а также кто будет платить по кредиту. Если стороны придут к мирному соглашению, то при обращении в свое ипотечное агентство или банк им помогут переоформить документы в соответствии с их соглашением и законом.

До официального заключения соглашения о разделе такого имущества супругам необходимо подать совместное заявление в банк или ипотечное агентство с просьбой о выводе его из состава заемщиков. Второй созаемщик должен заявить о своем согласии с данным решением. При этом будет аннулирована старая закладная на приобретенную недвижимость или другую собственность, оформленную в залог, и составлена новая. Разумеется, что каждый вопрос решается индивидуально. Супруги имеют возможность заключить мировое соглашение о разделе имущества с одновременным разделом долгов.

Если же стороны не достигнут взаимного согласия, то им необходимо обратиться в суд и разделить совместно нажитое имущество (если нет брачного договора) в соответствии с семейным законодательством.

Российское законодательство предоставляет тем, кто приобретает квартиру по ипотеке, дополнительные налоговые льготы. Но оформление налогового вычета с суммы уплаченных процентов пока остается загадкой для многих заемщиков. При ближайшем рассмотрении выясняется, что не все так сложно.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму до миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13 % от 1 млн руб. Таким образом государство поддерживает покупателей квартир – дает возможность один раз в жизни получить обратно максимальную сумму 130 тыс. руб уплаченного подоходного налога. Если за год, когда была куплена квартира, вы платите меньше налога, чем сумма вычета, то налоговый вычет будет происходить и дальше, до исчерпания суммы вычета. Если собственников двое, 1 млн руб. делится на двоих, и каждый может получить обратно максимум 65 тыс. руб.

Для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена 1 млн. Как гласит закон, если квартира была куплена в кредит, то с суммы, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогового вычета.

На самом деле получить необходимую информацию можно в налоговой инспекции, но поход туда ассоциируется с очередями, нелюбезностью инспекторов и заполнением множества малопонятных документов. Главный совет: не откладывайте этот вопрос в долгий ящик. Ведь именно в первые годы пользования кредита вы платите больше всего процентов. Деньги, которые вам «задолжало» государство, постепенно обесцениваются; меняются курсы валют, не всегда в сторону укрепления рубля. А возвращенные суммы можно было бы использовать уже сейчас – к примеру, направить на частичное досрочное погашение кредита.

Но обо всем по порядку. Для того чтобы оформить имущественный налоговый вычет, нужно предоставить в налоговую инспекцию следующие документы и их копии:

– свидетельство о собственности или другие документы, подтверждающие право собственности на жилую площадь;

– договор купли-продажи;

– акт приема-передачи квартиры (отметим, что акт приема-передачи квартиры, как правило, остается в банке. В таком случае нужно заранее попросить в кредитной организации заверенную копию);

– расписку о передаче денег продавцам (если соответствующая запись не является частью акта приема-передачи).

Потребуется и справка 2-НДФЛ для подтверждения факта уплаты налогов с заработной платы. Конечно, оформлять вычет имеет смысл только тем заемщикам, у которых значительная часть зарплаты (или вся зарплата) выплачивается официально, а не в конверте.

Налоговый инспектор проверяет соответствие копий оригиналам и забирает копии вместе с налоговой декларацией за истекший год и заявлением.