Недвижимость, которая вас разоряет
Шрифт:
Для того чтобы сработала эта уловка, достаточно более или менее разбираться в человеческой психологии. Людям, как правило, нужно не то, что достается им просто так, а то, за что нужно побороться. В данном случае с целью как можно быстрее сдать квартиру риелтор говорит потенциальному покупателю о том, что на эту квартиру у него уже два или даже три претендента, преподнося товар в самом лучшем свете.
Помимо этого, в арсенале риелтора есть еще один вид ложной конкуренции. Предположим, вам нужно как можно быстрее продать или сдать в аренду свою недвижимость и вы обращаетесь одновременно в несколько риелторских агентств, рассчитывая на то, что, конкурируя
Разумеется, вы можете возразить, что вознаграждение риелтора выражается в процентах от суммы сделки, а соответственно, ему не выгодно занижать цену на вашу недвижимость. Однако в условиях такого рода конкуренции все выглядит иначе. Дело в том, что при условии снижения цены риелтор потеряет определенную сумму денег, а в случае если его опередит конкурент, не получит ничего. А теперь поставьте себя на место риелтора и подумайте, как бы поступили вы?
Точно такая же ситуация возникает, если покупатель обращается в несколько риелторских агентств для подбора вариантов покупки недвижимости. Например, частному предпринимателю требуется помещение под кафе, расположенное в цокольном этаже. Как известно, таких вариантов не так много. Таким образом, несколько риелторских организаций ищут подходящие варианты. Собственник необходимого покупателю помещения видит, что спрос на его недвижимость растет. Что он сделает? Разумеется, поднимет цену или приостановит продажу в ожидании еще более высокого спроса. Ведь он же не знает, что все агенты работают по поручению одного человека. Таким образом, можно сделать закономерный вывод, что ложная конкуренция не только не помогает покупателю, но и усложняет процесс поиска нужного объекта недвижимости.
Это еще один миф рынка недвижимости, в который, как ни странно, верят потенциальные продавцы и покупатели. Он основывается на подмене понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов.
На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через агентство квартиру за 2 млн рублей. На самом деле ваша квартира будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой, например за 2 млн 100 тыс. рублей, что безусловно означает более длительный срок поиска покупателя и оформления сделки.
Помимо этого, непонятно, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 2 млн 100 тыс., продавец не получит 100 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 2 млн., согласится ли покупатель на подобные условия. Ведь эти 100 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет отменена. Таким образом получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.
Для начала следует четко уяснить, что истинная конкуренция между риелторами проявляется в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, а также четких и ясных формулировках договора.
Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить его с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.
При работе с риелтором в договоре должны быть зафиксированы цена объекта, срок совершения сделки и условия ее расторжения.
Помимо этого, никогда не забывайте, что риелтору совершенно невыгодно работать на вас бесплатно, и если вы хотите получить какую-либо услугу, имейте в виду, что вам придется за нее заплатить. Еще одним немаловажным критерием выбора агентства недвижимости является способ определения стоимости услуг. Имейте в виду, что если процент от сделки или цена объекта недвижимости не зафиксированы в договоре, риелтор может варьировать сроки и цену.
Оптимальным вариантом является вознаграждение, выраженное в фиксированной сумме, возможно с премиальными в случае улучшения условий (условия и сумма премиальных также оговариваются в договоре). Только при таких условиях у риелтора будет интерес к четкому выполнению условий договора.
6. Кредит
Основной проблемой банковского кредитования в России является недоверие со стороны потенциальных заемщиков. Наверное, нет ни одного человека, который, узнав из рекламы о предоставляемых банком услугах, поверил бы в это на 100%.
В настоящее время люди небезосновательно придерживаются мнения, что написано одно, а на деле все будет выглядеть иначе. Разумеется, недоверие миллионов людей не может не сказаться на отношении к банковской системе в целом.
Как правило, рекламируются наиболее привлекательные условия кредита, однако позднее выясняются неожиданные подробности. Например, реклама предлагает базовую ставку 25%. Однако дополнительные условия, благодаря которым ставка существенно возрастает, дописываются более мелким шрифтом. И читатель, как правило, их просто не замечает. Используется и другой рекламный трюк. В рекламе указывается не ставка кредитования в годовых процентах, а процент дополнительной суммы, например, за период 6–12 месяцев. Предположим, договор предусматривает для кредита под 10% на 10 месяцев ставку 25,4% годовых, а под кредит 14% – ставку 30% годовых.
Такого рода обман основывается на неосведомленности рядовых граждан об алгоритме вычисления банковского кредита. Например, если вы берете кредит на 1000 рублей под 10% годовых, это не означает, что через 10 месяцев вам нужно будет выплатить банку 1100 рублей. Процент кредита рассчитывается по специальной формуле, при этом ежемесячная выплата начисляется не с полной суммы, а с непогашенного остатка. Таким образом, вы ежемесячно выплачиваете сверх долга меньше 10 рублей. В случае же, о котором мы говорим, вам насчитывают не указанные 10, а 25–30%.
Неудивительно, что банковские работники при разговоре с клиентом в большинстве случаев умалчивают о суммах дополнительных комиссий, которые, кстати, составляют значительную долю доходов банка. Это комиссии за открытие ссудного счета, его обслуживание, за осуществление перечислений денежных средств для погашения кредита, а также плата за досрочное погашение кредита и различные дополнительные услуги. Таким образом, за открытие счета вы платите до 1% от общей стоимости кредита, за расчетно-кассовые услуги – до 2 % (при получении кредитов на крупные суммы выплаты могут оказаться более высокими).