Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2
Шрифт:
Английский институт commonhold заключается в том, что собственник (unit-owner или unit-holder) является обладателем титула freehold estate на свои помещения или иные объекты [68] , в то время как общие части здания находятся в собственности ассоциации (commonhold association), которая создается в форме компании с ограниченной гарантиями ее членов ответственностью (company limited by guarantee) согласно Закону о компаниях 1985 г. (Companies Act). Каждый собственник является в силу закона членом этой ассоциации. В литературе commonhold обычно [69] классифицируют как подвид freehold. Freehold estate [70] близок к праву собственности в континентальном понимании.
68
В статуте используется термин commonhold unit, в литературе иногда – термин flat.
69
Например, см.: Duddington. Op. cit. P. 2–7. Об этом же говорит и Smith – commonhold основан на freehold fee simple с дополнительными
70
Пация Т.М. Указ. соч. С. 42–43. Автор называет отличительными признаками по английскому праву этого титула отчуждаемость (alienation), передаваемость по завещанию (devisable), возможность наследования по закону (descendible).
Вопрос о конструкции поэтажной собственности в российском праве не получил такого широкого обсуждения, как, например, в Германии. Мы остановимся на нескольких точках зрения по данному вопросу. Например, А.В. Егоров в своей работе указывает на специфику поэтажной собственности, проявляющуюся в двойственности прав на фактически одно и то же имущество [71] . Его понимание базируется на идее единой вещи и ее составных частей, реализация которой произошла в ст. 133 ГК РФ. Соответственно, по мысли автора, только земельный участок вместе со зданием в целом может быть объектом собственности нескольких лиц, и лишь к этой общей собственности присоединяются эксклюзивные права на пользование отдельными помещениями. Отмечая неестественный путь образования поэтажной собственности в России, автор подчеркивает неверность его последствий: в нашем правопорядке определяющим стало право индивидуальной собственности, в то время как главным правом должно быть право общей собственности по причине его первичности во времени.
71
Егоров А.В. Указ. соч. С. 162–192.
По нашему мнению, А.В. Егоров изложил абсолютно верно и определенно одну из точек зрения на поэтажную собственность, а именно швейцарскую и австрийскую (поэтому он и ссылается на швейцарский опыт). Но, как было показано выше, эта точка зрения является далеко не единственной, более того, она применяется в меньшинстве правопорядков. Можно утвердительно сказать, что такая конструкция имеет меньше всего догматических недостатков, она является по-настоящему классической и базируется на принципах римского права и пандектистики. Однако нам представляется, что, во-первых, автор не указывает на практический эффект от возможного перехода на данную конструкцию (кроме теоретической чистоты). Недаром даже соседний и родственный немецкий правопорядок пошел другим путем (что отрицает А.В. Егоров, как нам кажется, несправедливо). Во-вторых, позволим себе не согласиться с утверждением, что общая собственность всегда предшествует индивидуальной из-за первоначального объединения вкладов будущих сособственников. Во многих правопорядках (да и в России) часто сначала застройщик производит строительство, обладая индивидуальным правом на здание, далее дробит его на помещения и затем отчуждает. Кроме того, в популярной форме долевого участия в строительстве, где как раз происходит такое объединение капиталов, сначала возникают права лишь у застройщика, вкладчики же, будучи связаны, по сути, договором купли-продажи будущей вещи [72] , имеют лишь обязательственные права, но не вещные. Так что этот пример возможен только в крайне редких случаях, а также в кооперативной форме.
72
Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 10. С. 56–71.
Другой представляется точка зрения Е.А. Суханова [73] . Его взгляд абсолютно верно покоится на историческом отсутствии в отечественном правопорядке категории составной части вещи и на реалиях появления поэтажной собственности в России в 1990-е годы. Автор относит нынешнее регулирование к правопорядкам «подлинной поэтажной собственности» (echtes Stockwerkeigentum), но отмечает, что, несмотря на существование в России неразрывного соединения права собственности на помещение и доли в праве общей собственности на общее имущество дома, в отличие от немецкого права последняя категория имеет лишь вспомогательное значение [74] , так как ее объявление формально, ибо доля не дает традиционных прав, принадлежащих обычному собственнику, а определяет лишь объем его обязанностей. Е.А. Суханов отмечает прекращение юридического существования здания, которое рассматривается лишь как совокупность отдельных помещений и становится объектом технического учета. Кроме того, он отмечает и беспрецедентное развитие поэтажной собственности, ведь эта конструкция была распространена и на нежилые помещения. В качестве заключения Е.А. Суханов говорит о возможности по действующему законодательству объединить все помещения в здании в один объект недвижимости путем регистрации права общей долевой собственности на здание в целом (по желанию самих собственников).
73
Суханов Е.А. Указ. соч. С. 346–365.
74
И в этом отношении Россия очень близка к балканским правопорядкам, в особенности к Болгарии.
Стоит только поприветствовать предложение Е.А. Суханова проводить реформу «мягким» путем, т. е. без императивного изменения существующих отношений, а с разрешением автономного принятия решения собственниками и одновременного сосуществования сразу нескольких вариантов поэтажной собственности. Последнее предложение особенно ценно, ведь одной из главных задач гражданского права является предоставление участникам рынка наиболее широкого и разностороннего правового инструментария для урегулирования собственных отношений. Чем больше будет адекватных правовых конструкций в российском частном праве, отвечающих запросам существующих экономических отношений, тем лучше для всех [75] .
75
Как выше было показано, это вполне естественная практика, например, в США.
Абсолютно верным является особое подчеркивание того факта, что российское право изначально пришло к единоличной собственности на помещения. Это является нашей особенностью, появившейся в ходе приватизации жилого фонда: европейские правопорядки шли от долевой собственности с большим или меньшим ее отрицанием. В связи с этим в отечественном правопорядке возникают теоретические и практические сложности ввиду отсутствия в течение 70 лет научной разработки и судебной практики. В силу такой неестественности у нас сложилось и нетипичное расселение людей: за рубежом состав жильцов одного объекта обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления, – к примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди и т. д [76] .
76
Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. № 4. С. 35–37.
Одним из немногих утверждений, с которым мы позволим себе не согласиться, является ограничение сферы действия поэтажной собственности только жилыми помещениями. Существующая мировая практика показывает, что институт поэтажной собственности работает и с жилыми, и с нежилыми помещениями, а также с коттеджными поселками и прочими сходными объектами.
Заканчивая обсуждение вопроса о конструкциях поэтажной собственности, попытаемся сформулировать свое собственное мнение. Проведя сравнительно-правовое исследование, мы можем сказать, что в мире существует как минимум четыре [77] конструкции института поэтажной собственности: «подлинная» [78] (комбинация единоличного права собственности и общей собственности), «неподлинная» (долевая собственность вкупе с правом пользования), «кооперативная» (собственность на объект недвижимости у корпорации, в то время как ее члены арендуют отдельные помещения) и «английская» (право собственности на помещение одновременно с членством в ассоциации, являющейся собственником общего имущества). При этом все они действуют эффективно в своих правопорядках при наличии достаточной законодательной техники, квалифицированной подготовки судейского корпуса, а также должного уровня правосознания участников оборота. Все они на самом деле достаточно близки, разница зачастую обусловлена лишь теми или иными особенностями, продиктованными историческими, социально-экономическими или юридико-техническими условиями развития. Главное, что все они преследуют одну цель – предоставить эксклюзивное право на объект.
77
Van der Merwe выделяет только две: унитарную и дуалистическую. Первая применяется в тех странах, которые не решились на полный отход от римского принципа superficies solo cedit и подошли максимально гибко к институту общей собственности, лишь добавив эксклюзивные права на занятие помещений. Право общей собственности остается фундаментальным и главенствующим. Эти страны – Швейцария, Голландия, Норвегия и др. Вторая система (дуалистическая) подразумевает наличие двух более самостоятельных прав, но не автономных. Они комбинируются в совершенно новую форму права собственности – composite ownership (составное, или комбинированное, право собственности). Причем большинство таких правопорядков выводит на первое место индивидуальную собственность, что, конечно, противоречит техническому устройству здания. Но исторические, социологические и психологические предпосылки как раз и создают основу для восприятия индивидуальной собственности как первичного элемента. Так проявляется требование эксклюзивности правовой позиции (см.: Van der Merwe C. European Condominium Law. Cambridge, 2015. P. 5–6).
78
В эту категорию попадают сразу три очень близких подвида, различия между которыми заметны лишь в деталях: немецкий, российский и кондоминиум. В первом на основной план выходит долевая собственность, во втором, наоборот, единоличное право собственности, в третьем – превалирование одного элемента над другим зависит от конкретного правопорядка и законодательного решения.
2.3. Квалификация института поэтажной собственности
Попытаемся дать правовую оценку данного института, ведь нечасто можно встретить такие «связки прав». Сложность догматического объяснения заключается в том, что поэтажная собственность охватывает различные объекты (земельный участок, жилые помещения, иное имущество), правомочия (право голосовать на общем собрании жилищных собственников), обязанности (нести расходы по содержанию и управлению).
В немецкой литературе приводятся следующие мнения. Wilhelm [79] описывает такую систему координат, в которой есть две крайности: обычная собственность на земельные участки (Grundst"uckseigentum) и обременения ее (самые различные виды залогов, сервитутов и т. д., в целом – ограниченные вещные права). Посередине находится категория «прав, схожих с правами на земельные участки» (die grundst"ucksgleichen Rechte). К ней он относит жилищную собственность, «частичную собственность» (Teileigentum), наследственное право застройки и Bergwerkseigentum [80] . Такое название оправдывается тем, что на эти права распространяются предписания о праве собственности на земельные участки. Относительно каждого отдельного права добавляются специальные нормы, заводятся отдельные поземельные книги для жилищной и «частичной» собственности.
79
Wilhelm J. Op. cit. S. 756–761.
80
Ограниченное вещное право, предметом которого выступают полезные ископаемые, изначально не принадлежащие собственнику земельного участка.
Рассуждая о природе жилищной собственности, автор говорит о том, что жилищная собственность – это обозначение объединения прав собственности, одно из которых сохраняется в состоянии идеального деления (обычная долевая собственность), а второе право уже выведено из идеального в реальное деление объекта [81] .
Сходной позиции придерживается Wieling [82] , который относит жилищную собственность к «правам, равным праву собственности на землю» (grundeigentums"ahnliche Rechte), включая в это родовое понятие все те же четыре права плюс права пользования (Nutzungsrechte) [83] , существовавшие в ГДР (права на здание на чужой земле). Эти права дают обширное и постоянное или долговременное право пользования земельным участком. Кроме того, юридически они приближены к праву собственности на земельный участок посредством ведения отдельных поземельных книг.
81
Wilhelm J. Op. cit. S. 762.
82
Wieling H.J. Op. cit. S. 380–381. С ним соглашается и Merle.
83
Эти права родом из ГДР и продолжают существовать, даже если не занесены в поземельные книги.
Традиционный подход к сущности жилищной собственности говорит о том, что жилищная собственность – это развившаяся долевая собственность sui generis, так как «область индивидуальной собственности предоставляется только в рамках долевой собственности на земельный участок и здание» [84] . Eichler, ссылаясь дополнительно на Paulick, говорит, что «жилищная собственность – это ослабевшая долевая собственность с одновременно укрепившейся особой собственностью». И в этом смысле жилищная собственность, развиваясь, дает своему обладателю «истинное единоличное право собственности» (echtes Alleineigentum) [85] .
84
Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 162–164. То же: Wolf M., Wellenhofer M. Sachenrecht. M"unchen, 2010. S. 32 – «особая форма долевой собственности». M"uller K. Op. cit. S. 686: жилищная собственность все больше вычленяется из общей системы вещного права, слишком уж много отступлений от общих принципов.
85
Такого же мнения придерживаются W. Brehm и C. Berger: Brehm W., Berger C. Op. cit. S. 375. «Подлинная» собственность на помещения соответствует § 903 ГГУ, но идет вразрез с § 93, 94. Более подробный анализ теорий жилищной собственности см. S. 380–382. Из нерассмотренных теорий там содержится, например, представление о жилищной собственности как об особым образом оформленном обществе долевых сособственников (Weitneuer).