Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2
Шрифт:
Ситуация меняется после двух мировых войн, когда социально-экономические проблемы встали наиболее остро. Усиливающийся процесс урбанизации, рост стоимости городской земли и жилья, а затем жилищный кризис, вызванный последствиями войн, – лишь некоторые из них [9] . Жилье – это ограниченное экономическое благо и потому обладает повышенной стоимостью [10] . Не каждый имеет достаточно денег, чтобы купить собственный земельный участок и построить за свой счет дом (а, как известно, в Германии по ГГУ единственная недвижимость – это земельные участки). Послевоенная разруха приводила к острой нужде в жилье, которая требовала привлечения даже небольших капиталов.
9
Суханов Е.А. Указ. соч. С. 347–348.
10
Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin, 2007. S. 380.
После Второй мировой войны появился Закон [11] о жилищной собственности от 15.03.1951 (Wohnungseigentumsgesetz, далее – WEG), который ввел конструкцию, используемую немецким правопорядком по сей день и ставшую вторым отступлением [12] от классических положений ГГУ. Ее целью было открыть возможность приобрести недвижимость кругам населения с низким уровнем дохода [13] . Одновременно была поставлена задача сделать это, учитывая прошлый опыт и ошибки Stockwerkeigentum.
11
Gesetz "uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentums-gesetz) 1951.
12
Baur J.F., St"urner R. Sachenrecht. M"unchen, 1999. S. 330. Также см.: Schmoeckel M., R"uckert J., Zimmermann R. Historisch-kritischer Kommentar zum BGB. Bd. I. T"ubingen, 2003. S. 343. Несмотря на то, что в ГГУ включен строгий принцип superficies solo cedit, после войны потребность была такой высокой, что, не трогая § 93, 94 ГГУ, уже через несколько недель с начала работы первого Бундестага приняли этот закон. Напомним, что, согласно § 93 ГГУ, составная часть вещи не может быть объектом права. Собственник земельного участка равен собственнику здания. Исторически первой конструкцией, отошедшей от указанных правил, было Erbbaurecht.
13
Erman W. Handkommentar zum B"urgerliches Gesetzbuch. K"oln, 2008. S. 150.
Власти опасались в то время возникновения ситуации, при которой подавляющее большинство населения будет жить в чужих домах, построенных небольшой группой людей (видимо, учитывался опыт Англии), а также обострения социальной обстановки из-за наличия только обязательственных прав [14] на помещения, которые не дают субъектам правоотношений эксклюзивных прав, не обеспечивают гарантированной правовой позиции по возможности на время жизни.
Созданная в 1951 г. жилищная собственность получила распространение и популярность. Активное строительство привело к тому, что уже к концу 1990-х годов количество объектов в таком правовом режиме превысило 3 млн, а доля собственников жилья в Германии достигла 40 %. Многие собственники (наймодатели) перевели свои здания в режим жилищной собственности и продали по отдельности помещения, прежде сдававшиеся внаем, из-за невысоких доходов от их сдачи вследствие все усиливавшейся защиты нанимателей [15] .
14
Одним из законодательных способов защитить на государственном уровне права нанимателей было ограничение права собственников жилья расторгать договор найма (K"undigungsschutz). Затем нанимателям предоставлялось право преимущественной покупки при создании жилищной собственности на данное здание.
15
Baur J.F., St"urner R. Op. cit. S. 332.
Протекавшие в Швейцарии процессы сходны с немецкими – поэтажная собственность была известна швейцарскому праву примерно с XII в., она появилась не на общегосударственном уровне, а на уровне отдельных кантонов [16] , в дальнейшем начались различного рода проблемы при эксплуатации зданий, Гражданский кодекс Швейцарии [17] тоже не предусмотрел поэтажной собственности. Евгений Губер, создатель ГК Швейцарии, описывал поэтажную собственность как «пережиток рудиментарной правовой жизни» и «обременительное наследство» [18] . Интересна и та историческая параллель с Германией, что поэтажную собственность начали ликвидировать на местном уровне еще до принятия общегосударственного законодательного акта – в Цюрихе и Базеле еще в 1881 г. положения о ней убрали из законов [19] . Наконец, после Второй мировой войны федеральный законодатель решился на принятие Федерального закона об изменении Четвертой части ГК Швейцарии от 19.12.1963 (вступили изменения в силу с 01.01.1965) [20] .
16
Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании (комментарий к Постановлению Пленума ВАС России) // Вестник ВАС РФ. 2010. № 2. С. 52–54. Термин Stockwerkeigentum не менялся здесь на протяжении всей истории.
17
Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907.
18
Егоров А.В., Церковников М.А. Указ. соч. С. 52–55.
19
Gierke O. Op. cit. S. 42. В этом плане обособленно выглядит Австрия, в которой еще средневековая поэтажная собственность сохранялась беспрерывно; даже если вводились запреты на нее, они не исполнялись годами (например, так было в Зальцбурге) (Ibidem).
20
Суханов Е.А. Указ. соч. C. 348, 355–356.
1.2. Система общего права
В Англии и Уэльсе в концепции собственности общего права (property law) до совсем недавнего времени не было института, схожего по задачам с континентальной поэтажной собственностью, лишь в 2002 г. появился титул commonhold. В российских немногочисленных публикациях обычно используется перевод «общая собственность» [21] , который нельзя признать удачным. Как будет показано дальше, общей собственности (как понимает ее континентальное право) в этом институте нет, что является как раз одной из его отличительных особенностей. Дословный перевод «общее владение» ближе к пониманию, ведь, как известно, вся земля в англосаксонской системе права принадлежит Короне, а, следовательно, все остальные субъекты права имеют лишь титулы (estates или interests), являясь управомоченными в определенном отношении к земельному участку, но формально не становясь собственниками [22] . Во избежание двусмысленности в дальнейшем мы будем использовать английский термин.
21
Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М., 2012. С. 7; Пация Т.М. Права на жилое помещение в Англии // Семейное и жилищное право. 2016. № 3. С. 40.
22
Duddington J. Land Law. Harlow, 2011. P. 2–7.
Введению данной конструкции предшествовала многовековая история property law. В отличие от многих других англосаксонских правопорядков Англия не пошла по пути отхода от своих классических правовых институтов даже во времена бурной урбанизации и роста многоэтажного строительства (в первую очередь в послевоенное время). Многоквартирные здания (apartments buildings) находились в режиме long-term leasehold, при котором владельцы помещений не являются арендаторами, а на искусственно долгий срок (например, 99 или 150 лет) имеют специальный титул; часто в английской литературе таких владельцев даже классифицируют как owners.
Почему же английский правопорядок ранее не допускал «собственности» на помещения? Ответ кроется в исторических особенностях английской концепции права собственности, идущих со времен феодального строя. Дело в том, что freehold estate по английскому праву несовместим с позитивными обязательствами (positive covenants или obligations), так как правообладатель этого наиболее широкого титула не может быть связан обязательством по совершению действий. Но без таких обязательств невозможно представить любой объект недвижимости, в котором есть совместно используемые части (будь то коридоры и лифты в здании или общий земельный участок под несколькими отдельно стоящими домами). Leasehold таких исторических ограничений не имеет, зато существует вероятность конфликта арендатора и лендлорда. Кроме того, leasehold [23] имеет другие недостатки: ограниченный срок, снижение цены титула с течением времени, возможность прекращения права в силу нарушения обязательств.
23
Mackenzie J.-A., Phillips M. Textbook on Land Law. Oxford, 2010. P. 267–268. Что же касается негативных обязательств (restrictive covenants), то они могут налагаться на оба титула без ограничений (см.: Commonhold and Leasehold Reform Act 2002: Explanatory Notes. P. 4–5).
Институт commonhold был призван разрешить ситуацию и заменить leasehold через создание схемы «взаимозависимых собственников» (interdependent unit-holders) по управлению общими частями объекта. Еще в 60-е годы [24] прошлого столетия начались его обсуждения, первым из которых стал Wilberforce Committee в 1965 г. В 1984 г. Комиссия по вопросам законодательства (The Law Commission) подготовила первый отчет, в котором была изложена конструкция, схожая с итоговым институтом commonhold. Хотя, например, сам термин [25] был предложен еще в 1978 г. сэром Б.Р. Уильямсом, членом Парламента, в рамках очередной реформы leasehold. Уже на этой основе The Law Commission выпустила три проекта закона в 1990, 1996 и 2000 гг., только последний в итоге и стал законом [26] .
24
60-е годы XX в. стали случайным образом десятилетием, когда многие англоязычные страны ввели на уровне закона структуру поэтажной собственности (англоязычный вариант – apartment ownership), например, США, Сингапур, Австралия.
25
Как тогда шутили: «A New Property Term – but not Property in a Term!» (см.: Lu Xu. Commonhold Developments in Practice // Modern Studies in Property Law. Oxford; Portland, 2015. P. 333).
26
Забегая вперед, отметим, что реформа в Англии провалилась. Commonhold не снискал популярности у застройщиков, юристов и покупателей недвижимости. Прогнозировалось, что каждый год будет регистрироваться около 6500 новых объектов, находящихся в режиме commonhold, на практике же к 1 января 2014 г. их было 16. В литературе и в практической деятельности о commonhold уже не говорят. Один автор, например, использовал выражение «neglected commonhold system», чтобы описать современное состояние дел (см.: Lu Xu. Op. cit. P. 332). Причины провала обычно называют следующие: большие трудности в привлечении людей на рынок собственности из-за недоступности ипотечного финансирования; непонимание самой идеологии commonhold, которое выливается в нежелание несения бремени собственности; отсутствие преференций в градостроительном планировании и достаточно высокие налоги; проблемы в регулировании Company Law; пассивная политика властей. Таким образом, и сегодня подавляющее большинство субъектов права имеют в своем распоряжении leasehold estate или leasehold tenure, если правоотношение предполагает долгосрочный характер, и tenancy, если имеет место наем жилых помещений на непродолжительный период (см.: Пация Т.М. Указ. соч. С. 41–44). Активно применяется институт защищенности найма (security of tenure), который просто необходим в сложившейся парадигме рынка недвижимости Англии и Уэльса.
США на протяжении первых 200 лет своего развития строились за счет изобилия дешевой земли. У большинства населения была возможность получить земельный участок, чтобы построить дом и иные необходимые сооружения. Развитие на этом первом этапе было горизонтальным, т. е. застройка была малоэтажной, и первые города представляли собой ряды индивидуальных домов.
Но к концу XIX в. [27] земля в городской местности начала активно дорожать, что стимулировало многоэтажное (в первую очередь жилое) строительство. США стали расти вертикально. Поначалу многоэтажные дома все равно принадлежали одному лицу, которое могло финансово осилить такое строительство. Излишки площадей оно сдавало в аренду. Но благосостояние арендаторов росло, а квартиры становились все более желанным объектом инвестирования. В силу этих достаточно простых причин и появились сразу две новые концепции: кондоминиум (condominium) и кооператив (cooperative) [28] , о которых речь подробнее пойдет ниже.
27
Каблучков А.Ю. Институты кооператива и кондоминиума в жилищном праве США // Семейное и жилищное право. 2014. № 3. С. 39–40. К началу XX в. использовались, кроме других, еще два института: совместная и долевая собственность. Институт траста же в данной правовой сфере не прижился: он направлен на удовлетворение имущественных потребностей и минимизирует роль учредителя и бенефициара в принятии решений о пользовании и распоряжении имуществом.
28
Лишь арендное владение, меньшая защита, низкий уровень эксклюзивности делают эту форму намного менее успешной, чем кондоминиум в США. Вообще кооператив появился в штатах на восточном побережье США на рубеже 1960-х и 1970-х годов и использовался для строго определенной программы (publicly assisted housing) (см.: Каблучков А.Ю. Указ. соч. С. 40–42). США учитывали при введении кооперативов опыт скандинавских стран, где эта форма является основной.
В Австралии также существовала «великая мечта»: обладание своим домом и огромным земельным участком, ради чего, собственно, первые колонисты и ехали на этот далекий континент. Урбанистика того времени заканчивалась на мысли об огромных малоэтажных пригородах (к слову, 70–75 % населения Австралии до сих пор живут в отдельно стоящих домах). В правосознании местного населения свой дом – это синоним титула freehold. Колонисты бежали из Англии, ненавидя лендлордов, судебных приставов и само слово «leasehold». Поэтому естественно, что на другом конце Света они не согласились бы на любой другой титул на землю, кроме freehold [29] .
29
См.: Sherry C. Strata Title Property Rights: Private Governance of Multi-Owned Properties. New York, 2017. P. 11–14.