Основы успеха. Стратегический анализ компании «Этажи»
Шрифт:
Дело в том, что рынок недвижимости имеет решающую долю «вторички» в количестве и в объеме сделок. Стандартный взгляд на макроэкономический оборот говорит, что товары продают фирмы, а домохозяйства их приобретают в обмен на ресурсы. Дело с недвижимостью обстоит иначе. Домохозяйства являются и продавцами, и покупателями. Таким образом создается формат рынка «покупатель для покупателя» («с2с») в отличие от стандартных форматов «бизнес для покупателя» («b2c») или «бизнес для бизнеса» («b2b»).
Эта особенность порождает несколько эффектов, в том числе эффект низкой эластичности предложения. Людям не важна конъюнктура рынка, если им необходимо решить жилищный вопрос. Для
Более того, рост цен не уменьшает количество покупателей, а увеличивает. На рынок приходят спекулянты, хоть их роль и количество незначительны. Общий же тренд создают обычные покупатели, которые стремятся скорее выйти на рынок за покупкой. Потому что они видят динамику роста цен и осознают, что их ресурсы стоят все меньше при измерении в жилых квадратных метрах, чем дальше идет время.
Кстати, понимание эффекта низкой эластичности предложения приводит нас к не самому очевидному выводу. А именно: любое субсидирование спроса не делает недвижимость доступнее. Это же относится и к косвенному субсидированию через различные программы, связанные с субсидированием ипотеки. Дополнительные ресурсы, переброшенные государством из других отраслей, увеличивают удельную стоимость квадратного метра. Доказательство этих слов появляется само по себе в момент, когда я пишу эти строки. Центральный банк уже прямо заявляет, что программа господдержки ипотеки – это путь в никуда.
В качестве примера приведу простой расчет «доступности» жилья из реалий рынка города Миасса.
В июне 2018 года, стандартная «двушка» 97-й серии стоила примерно 1,5 миллиона рублей. Ставка была примерно 10 %. При сроке кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15 % от стоимости квартиры заемщик совершал общих выплат (основной долг + проценты) на сумму 2,9 миллионов. Стоит ли продолжать рассуждения, когда в конце 2023 года та же самая «двушка» на рынке стоит никак не меньше 4 миллионов? В особенности если учесть, что в конце 2023 года ставки уже под 20 %. Но давайте посчитаем и все-таки «дадим фору» субсидированию.
Мы возьмем минимальную ставку банка 8 % и цену на квартиру ниже, чем на пике цен. Мы возьмем цену на середине периода роста, границы которого условно начинаются в августе 2020 года и заканчиваются в декабре 2023. То есть нам интересны сделки, совершенные в 2022 году. Цена аналогичных «двушек» была от 2,5 до 3 миллионов. При аналогичных параметрах кредита общая выплата заемщиком составит 4,2 миллиона. 4,2 против 2,9 в 2018 году. И это при том что мы «дали фору» субсидированию. Ставки были и выше 8 %, цены на протяжении значительного периода тоже были выше.
В результате более доступной ипотеки жилье стало еще мнение доступным. Но проиграли не только «ипотечники». Больше всех проиграли те, кто копил на покупку без кредита. Зато выиграли банки и застройщики, но это уже совсем другая история…
Все субсидирование просто накачало цены. Так произошло как раз потому, что увеличение цены товара не приводит к заметному увеличению предложения, как на стандартных рынках «b2b» и «b2c». Граждане
Вернемся к теории. Еще один эффект, который создает формат «с2с» – это редкость сделок. Человек за всю свою жизнь совершает в среднем несколько сделок с недвижимостью. Поэтому продавцы и покупатели не являются профессионалами, они не в курсе тенденций рынка. Покупатели не знают, сколько появится новых квартир и будет ли среди них подходящая. Продавцы не знают предпочтений покупателей и их количество, не проводят глубокий анализ рынка. Любой риелтор скажет, что продавцы, испытывая теплые чувства к своему дому, значительно переоценивают его ценность (и стоимость) для других. Покупатели же находятся в иллюзии, что других покупателей на рынке нет, а все продавцы только и ждут именно их. Поэтому, продавцам и покупателям необходимо время, чтобы понять тенденции и динамку их рынка.
Да и само отношение людей к сделкам вызывает дополнительный стресс и искажает их восприятие действительности. По этой причине они могут принимать решения несообразные их потребностям.
Кстати, в этом рынок недвижимости похож на автомобильный рынок. Поэтому они имеют похожие динамики и тренды. Но автомобили – это перемещаемый товар и более однородный.
Итак, формат рынка «с2с», неоднородность товара, его неперемещаемость и высокая степень правового регулирования создают для его участников ситуацию «неполноты информации». Хочу подчеркнуть, что именно сочетание этих факторов вместе создают условия для появления людей, которые специализируется на рынке недвижимости. Риелтор, обладая повышенной информированностью, помогает преодолеть информационную неполноту самым удобным способом для клиента. Отмечу, что информированность агента и неинформированность клиента создают ситуацию информационной асимметрии и есть люди, которые используют это только в своих целях, без учета целей клиента. Такое поведение называет оппортунизмом, и я подробно расскажу о том, как это работает в последующих главах.
Упрощая ситуацию, можно привести такое рассуждение. Неполнота информации приводит к разрыву между минимальной ценой продажи объектов и максимальной ценной покупки. Никому не известно, за какую цену продавец готов продать свой объект. Этого не знает и сам продавец. И никто не знает, за какую максимальную цену купит этот объект тот или иной покупатель. Почти всегда существует этот разрыв, часть которого превращается в доход риелторов. И здесь не важно, использует ли риелтор клиентоориентированную модель или зарабатывает с помощью оппортунизма.
Этот разрыв в мире финансов называется «спред». Особенность рынка недвижимости в том, что этот спред достаточно велик, чтобы появились экономические агенты, использующие его как источник основного дохода.
Вот так, выражаясь научным языком, неполнота информации вызывает транзакционные издержки. Это не те издержки, которые банки берут за перевод денег, а издержки времени и усилий, которые необходимо совершить участникам рынка для преодоления информационной неполноты. Неоднородность товара и различие между целями участников создают ситуации с разной степенью информационной неполноты, значит, с различной нагрузкой транзакционными издержками.