Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
«Тем не менее основой для получения точного прогноза служат вполне рациональные, проверенные временем, методы. В современной практике оценки их три: аналоговый (метод сравнительного анализа), доходный и затратный. Для российской практики оценки квартир сегодня применим, пожалуй, только первый.
Для сравнительного анализа продаж подбирают объекты, которые по всем показателям сопоставимы с тем, который надо оценить. Затем вся информация об объектах сравнения корректируется относительно эталона. Если мы говорим о жилой недвижимости, то сравнение продаж – основной и, за редким исключением, единственный практический метод. Главное преимущество – относительная доступность и большой объем информации
Если цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками.
Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы.
Затратный метод применим чисто теоретически, но практически его использовать сложно. Предметом рассмотрения в данном случае служат затраты на приобретение (аренду) земельного участка и строительство. Трудность расчета связана с тем, что практически невозможно выделить цену конкретной квартиры из затратной стоимости целого дома. В современных российских условиях затратный подход неэффективен в силу закрытости, вариантности и изменчивости строительного рынка.
По этим причинам итоги оценки аналоговым методом даже в нежилой недвижимости зачастую сильно отличаются от результатов других методов оценки. И если в коммерческой недвижимости используются, как правило, все три метода, то при оценке квартир это нецелесообразно».
Информация, безусловно, полезная для общего развития, но теперь послушаем монолог агента: «Вы хотите $100 000… Батареи у вас старые, столярка – тоже. Плитка в ванной – это хорошо… Так, окна деревянные – плохо, но в приличном состоянии – хорошо… Окна на север, коридор узкий, темный. Санузел: все старое, стояк старый – плохо. Линолеум новый – хорошо… Я думаю, тысяч за $80—85 это продать можно». Вы поняли, на основании чего сделал выводы агент? Только на техническом состоянии квартиры, это ясно. Но сколько «баллов» он снимал за каждый пункт и почему? Разумеется, чем больше квартира выглядит как вариант «заходи и живи», тем привлекательнее она для покупателя. Необходимый ремонт, траты на отопление, систему водоснабжения, сантехнику – автоматически вычитаются из стоимости «идеальной» квартиры. Так что вы сами вполне можете оценить реальность своих притязаний.
Что еще влияет на цену?
Местоположение дома
И это не только «центр» – «окраина». Это близость к транспорту, магазинам и рынкам, поликлиникам, детским садам и школам. Рачительный хозяин легко посчитает, сколько он сэкономит денег, телефонных карточек и времени, если его дети будут добираться до школы пару кварталов пешком, и сколько выложит, купив дешевое жилье, от которого в школу ехать с несколькими пересадками, да еще и в сопровождении взрослого.
Понятно, что есть изначально дорогие районы и жилые комплексы. Их и строили для состоятельных граждан. А есть целые поселки серых ужасающих общаг и малосемеек, мимо которых в темное время суток лучше не ходить.
Устанавливая цену на квартиру, важно предполагать, какого клиента вы можете привлечь теми или иными «плюсами» своего жилья. Если вокруг вашего дома расположены платные парковки, рестораны, казино, бары и прочие увеселительные места – ваш клиент будет, скорее всего, холостым мужчиной, которому все равно, как далеко от дома школа. Семейная пара с детьми обратит внимание на наличие парков, детских площадок. Пожилые люди заинтересуются наличием безопасных и тихих двориков, близостью автобусных остановок, доступностью дома для «скорой помощи».
Поэтому, глядя на пришедшего к вам в дом покупателя, не забывайте показать не только новые окна, но и рассказать о расположенных рядом службах.
Качество дома
Важными характеристиками жилья являются тип здания, время его постройки, качество материалов наружных стен, перекрытий и отделки, техническое обеспечение и инженерное оснащение здания, наконец, состояние дома и подъезда. Условно, кирпич дороже монолита, а монолит – панели. Но панельные дома тоже бывают разные, пусть даже и многоэтажный кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита и даже современного панельного дома. Дома, построенные по более-менее индивидуальным проектам, будут стоить дороже массовой застройки. В среднем самыми дорогими окажутся современные элитные, кирпичные здания, сталинские высотки, а также 7-, 10-этажные кирпичные дома 50-х – начала 60-х годов, а за ними современные панельные дома. Напротив, самые дешевые – это квартиры в домах, построенных в период между двумя вышеуказанными «дорогими» этапами советского и российского домостроения, то есть многоподъездные 7-, 12-этажные дома 60-х, 70-х годов и начала 80-х годов, а также «хрущевки», за исключением тех, что идут под снос. Где-то посередине окажутся доходные дома начала XX века с навесными лифтами, построенными значительно позже, кирпичные пятиэтажки тех же сталинских времен и современные панельные дома.
Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, конечно, будут повышать стоимость квадратного метра. Это и паркинг или парковка, и охрана, или хотя бы консьержка, и приличное состояние подъезда, и собственная эксплуатирующая организация, и множество других мелочей, начиная от наличия коляски для продуктов, которую беспрепятственно можно вывести к месту парковки автомобиля, загрузить и закатить в лифт, до бассейна, фитнеса и даже личной кладовки возле подземного гаража. Но так как большинство данных параметров, скорее, относятся к элитному жилью, то основным можно считать парковку, консьержку, состояние подъезда и наличие пассажирского и грузового лифта.
Наконец, квартиры на вторичном рынке стоят дороже квартир на первичном, в связи с тем, что требуют значительно меньших затрат на ремонт, также в них можно въезжать сразу после приобретения, а не через весьма продолжительный промежуток времени. На первичном рынке жилье в домах, уже построенных, стоит дороже жилья «на этапе котлована».
Характеристики квартиры
Самые важные факторы, которые влияют на стоимость одного квадратного метра, – это площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий и балконов, а также этаж.
В первую очередь маленькая кухня, а во вторую – крошечная ванная комната, а также совмещенный санузел снижают стоимость квадратного метра всей квартиры. Сегодня люди стремятся покупать жилье с кухнями, площадь которых превышает, хотя бы 8 квадратных метров. Квартиры с кухнями 6 квадратным метров и меньше все в большей степени становятся неликвидными, а значит, и стоят дешевле.
Квартиры, расположенные на первом этаже, стоят в среднем на 10% дешевле, а на втором и последнем – на 5%, чем на всех остальных этажах.