Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
Также эти сведения могут представляться налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам, правоохранительным органам, судебным приставам – исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ.
Данные ЕГРП могут интересовать не только риэлторов. Более того, они могут являться не только средством юридической защиты, но и оружием нападения. Нетрудно догадаться, что в стране, где в подземном переходе можно купить почти любую конфиденциальную информацию, включая базы ГИБДД, ОВИР и, конечно же, Министерства по налогам и сборам, при столь обширном списке организаций, уполномоченных получать информацию из ЕГРП, любые ограничения можно считать насмешкой. Единственное реальное ограничение – любая из перечисленных организаций может получить не всю базу сразу, а только сведения об одном объекте, иначе диск со сведениями из ЕГРП, безусловно, давно бы продавался на черном рынке. Тем не менее теоретически такая угроза существует.
И это вопрос куда более болезненный, чем публикации данных о белых доходах высших чиновников (это было бы интересно, если бы кто-то поверил, что это их единственный источник существования). Дело в том, что данные о переходе прав собственности и правоустанавливающих документах могут быть успешно использованы мошенниками для продажи чужой квартиры по фиктивной доверенности. Иногда аферисту достаточно заполучить ксерокопии правоустанавливающих документов, чтобы быстро перепродать несколько раз квартиру так, что в конце цепочки окажется «добросовестный» приобретатель. Так что ЕГРП – это потенциально весьма опасное оружие в руках мошенников.
Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения, информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.
Процесс подготовки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимость является одним из самых важных и хлопотных. Для упрощения работы Мосжилрегистрация (АО «МЖР») создала дистанционный метод получения информации для специалистов рынка – Систему предварительной обработки документов (САПОД).
Это система удаленного доступа, аналогичная системе банк-клиент. В офисе стоит компьютер, оснащенный определенного рода программным обеспечением, в первую очередь, обеспечивающим ее защиту. Клиент запрашивает информацию. Видов запросов достаточно много. Запрос подтверждается электронно-цифровой подписью. Интересно, что доступ варьируется: один сотрудник отправляет запросы только по жилым помещениям, другой – только по нежилым. Так можно ограничить круг доступа с точки зрения владельца риэлторского бизнеса.
САПОД используется при подготовке к государственной регистрации:
– вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, расторжения и др.);
– прав на основании военных сертификатов и жилищных субсидий;
– прав, возникающих в результате наследования по закону, завещанию;
– прав, возникающих на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае;
– внесения изменений в ЕГРП прав на жилые помещения, возникших до 31.01.98 г.;
– внесения изменений в ЕГРП после перепланировки (переоборудования) жилых помещений.
О чем забывают спросить у риэлтора, или На что обращать внимание при выборе недвижимости
Как уже не раз говорилось, далеко не каждый из нас меняет квартиры несколько раз в год, чаще жилье покупается раз и навсегда. Ну или почти навсегда, на очень долгий срок, за который меняется законодательство, требования к документам, самому жилью и прочее. Те, кто сталкивается с проблемой впервые, неизбежно совершают различные ошибки, о которых потом жалеют. Например, часто, стремясь расширить свою жилплощадь, мы забываем о том, что техобслуживание, отопление, коммунальные платежи тоже потребуют дополнительных расходов. И такое жилье становится обузой. Квартира в доме старой постройки не сможет стать залогом при желании взять банковский кредит. Наличие под окнами новой квартиры детского сада или военной части не позволят побыть в тишине, и так далее. Давайте посмотрим, на что нужно обращать внимание.
Качество покупаемого жилья
Гарантией качества и надежности приобретаемого жилья выступают, как мы понимаем, не общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют расположение, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность, но какой из этого толк, если все окна вашего дома обращены в ту сторону света, откуда 9 месяцев из 12 дует ветер? Какой толк от итальянской плитки в вашей новой ванной, если раз в месяц рвется труба у соседей сверху? Что вы сможете предпринять, если протекает крыша, заливает подвал или постоянно засоряется мусоропровод?
Приобретая квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, вы вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос – финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание.
Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но проблема экономии встает и перед владельцами городских квартир.
Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, для будущего владельца немаловажно с помощью каких материалов и технологий утеплены стены. Необходимо также обращать внимание на качество перекрытий, материал оконных рам и дверей, шумо– и гидроизоляцию квартиры. И дело не только в том, что ваша жизнь будет более или менее комфортной, но и в том, сколько дополнительных расходов вы понесете, сражаясь с шумными соседями или коммунальными службами.
Иногда, в целях экономии, используются не самые качественные материалы. Ухудшение микроклимата (повышенная влажность воздуха, например), пожароопасность, токсичность некоторых материалов приведет к ухудшению здоровья.
Важным является и состояние вентиляционной системы. Она не должна быть нарушена при перепланировке или иных «дизайнерских» действиях. Посмотрите, какие электро– и обогревательные приборы используются. Это может свидетельствовать о том, что в зимнее время года жилье недостаточно отапливается, а в летнее – перегревается. Возможно, приобретаемая квартира окажется очень дорогой в эксплуатации.