Покупка и размен квартиры
Шрифт:
3. Приобретение квартиры в новом доме, который уже сдан в эксплуатацию и имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Первая ситуация фактически представляет собой приобретение квартиры в строящемся доме, поскольку пока дом не сдан в эксплуатацию и права участников на принадлежащие им квартиры не зарегистрированы, то дом можно считать строящимся. Все особенности совершения таких сделок были подробно рассмотрены в первом параграфе настоящей книги.
Вторая ситуация в настоящее время встречается реже, но тем не менее еще осталось достаточно много «долгостроев», которые начали строиться еще до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, действие его положений на совершение сделок с таким имуществом на него распространяться не будет. Такая ситуация является наиболее сложной, поскольку именно в этом случае проще всего стать жертвой мошенников или просто совершить неправомерные
Прежде всего необходимо разграничить ситуации, когда на стороне продавца выступает застройщик или подрядчик и когда в качестве продавца выступает дольщик — физическое лицо.
Если речь идет о юридическом лице, то:
1) необходимо выяснить основание возникновения прав застройщика и подрядчика на указанную квартиру. Подтверждением прав застройщика могут служить разрешение на строительство, оформленное право на земельный участок, а также план (или рабочий план) строительства жилого дома по указанному адресу. При этом разрешение на строительство и оформленное право на земельный участок, которое может быть подтверждено договором аренды или свидетельством о праве собственности на земельный участок, должны быть в наличии обязательно. Если застройщик по каким-либо причинам не хочет Вам их показывать или уклоняется от задаваемых Вами вопросов на эту тему, то стоит задуматься — насколько Вам необходима квартира в доме, построенном без соответствующего разрешения и/или на неоформленном земельном участке. Кроме того, обязательно проверьте у застройщика наличие действующей лицензии, которая должна включать такой вид деятельности, как строительство зданий и сооружений.
В случае если продавцом по сделке является подрядчик, то его полномочия на продажу квартиры необходимо проверять с повышенным вниманием. Прежде всего необходимо попросить предъявить Вам договор, на основании которого ему перешли квартиры. Как правило, это договор подряда на выполнение определенных работ в процессе строительства дома, в котором в качестве оплаты предусмотрена передача квартир. Необходимо проверить, чтобы продаваемая Вам квартира действительно была включена в перечень передаваемых квартир, и обязательно совпадал ее номер, расположение на этаже, количество комнат, метраж и другие характеристики. В случае, если имеются разночтения, то в обязательном порядке необходимо их устранить, в противном случае Вы рискуете впоследствии при возникновении спорных ситуаций лишить себя возможности доказать, какая именно квартира была Вам передана по договору;
2) необходимо проверить полномочия лиц, которые намереваются подписывать договор от имени продавца. Следует помнить, что в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ правом представлять юридическое лицо без доверенности чаще всего обладает только единоличный руководитель юридического лица. Было бы неплохо перед совершением сделки попросить продавца представить Вам для ознакомления его устав. В указанном документе следует обратить внимание на следующие моменты: точное наименование руководителя (в договоре оно должно звучать именно так, как в уставе). Кроме того, необходимо проверить по уставу пределы полномочий руководителя, другими словами, выяснить, вправе ли он самостоятельно совершать такие сделки по отчуждению недвижимого имущества организации. В соответствии с действующим законодательством у руководителя имеются ограничения на совершение крупных сделок, и для их совершения нередко требуется дополнительное согласие, например, общего собрания учредителей (участников) и т. п. В этом случае подтверждением такого согласия будет являться протокол заседания (собрания) соответствующего органа, на котором будет решен вопрос об отчуждении принадлежащей юридическому лицу квартиры. Если наличие такого согласия предусмотрено, а протокол, подтверждающий его получение, отсутствует, то можно вести речь о недействительности сделки и, следовательно, Вам не имеет никакого смысла так рисковать;
3) необходимо проследить, чтобы квартира, которая переходит Вам по договору, была идентично указана во всех документах. Как правило, в процессе строительства рабочий проект корректируется и изменяется, что может повлечь, в свою очередь, изменение номера и площади квартиры. В этом случае должны быть в наличии документы, подтверждающие правомерность таких изменений;
4) и наконец, самое главное — заключение договора. В данном случае речь идет лишь о простой письменной форме заключения договора, поскольку государственная регистрация такого договора законодательством не была предусмотрена. А это, в свою очередь, влечет
Итак, основным документом, подтверждающим приобретение Вами квартиры в новом, но еще не сданном доме, будет являться договор.
В случае если продавцом выступает застройщик, то, как правило, это будет опять же договор долевого участия в строительстве или договор инвестирования. Основные положения и необходимые условия, которые должны быть отражены в указанных видах договоров, рассмотрены в параграфе первом настоящей книги.
В случае если продавцом выступает подрядчик, то речь может идти лишь об одном виде договора — договоре уступки права требования. Предполагается, что на момент заключения договора у подрядчика имеется определенное требование к застройщику — о передаче ему квартиры, которая выступает предметом договора. Поэтому, заключая договор, подрядчик фактически передает право требования к застройщику другому лицу. В этом случае необходимо крайне внимательно отнестись к процедуре оформления договора уступки права требования, так как указанный договор фактически будет являться единственным основанием для оформления в дальнейшем квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). В данном случае кредитором будет выступать подрядчик, поскольку у него имеется право требования по договору (например, подряда) к застройщику о передаче ему квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.
Важным моментом является то, что согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, прежде всего необходимо внимательно изучить договор, на основании которого у лица, передающего Вам право требования квартиры, возникло это право. Например, это подрядчик, и его право возникло на основании заключенного с застройщиком договора. В этом случае Вам необходимо прочитать все условия договора между подрядчиком и застройщиком. Возможно, в нем содержится специальное требование о необходимости получить разрешение (согласие) застройщика на совершение уступки права требования. В этом случае передача права будет возможна только в случае, если Вы получите такое письменное разрешение застройщика. Если такое специальное условие в договоре отсутствует, то действуют общие положения гражданского законодательства, которые не предусматривают получения согласия должника на переход права требования по договору.
Однако отсутствие необходимости получать согласие должника не означает, что нет необходимости его уведомить о переходе права требования от одного лица к другому. Прежде всего такое уведомление, например, застройщика в Ваших интересах, поскольку Вам необходимо, чтобы застройщик знал, что именно Вы теперь претендуете на указанную квартиру и именно Вам он должен предоставлять всю необходимую информацию по указанной квартире.
…
Внимание! Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Другими словами, если Вы не уведомили застройщика и он будет пытаться передать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию по-прежнему подрядчику, игнорируя Вас, то его вины в этом не будет, так как Вы его своевременно и в письменной форме об этом не уведомили.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Таким образом, в случае уступки Вам права требования Вы получаете все без исключения права, которыми обладало лицо, передавшее Вам указанное право. Так, в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию Вы будете вправе обратиться в суд за взысканием компенсации; если Вам будет передана квартира, не отвечающая стандартам качества и требованиям, установленным договором, Вы будете вправе требовать от лица, ее передающего, устранения указанных недостатков и т. п. Кроме того, Вы получаете также право передать принадлежащее Вам право требования третьим лицам.