Покупка и размен квартиры
Шрифт:
Итак, Вы приняли решение приобрести квартиру, причем четко осознаете, что ипотека и квартиры от застройщика Вам не подходят. Тогда к Вашим услугам рынок вторичного жилья. При этом вовсе не значит, что Вы можете приобрести исключительно старую и ветхую квартиру. Нет, определяющей особенностью вторичного рынка является то, что все выставленные на продажу квартиры уже зарегистрированы и имеют законного хозяина, который эту квартиру и продает.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При этом в п. 3 указанной статьи оговаривается, что в случаях, предусмотренных
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (далее также — договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В ст. 550 ГК РФ строго оговорена форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, ошибочно существующее мнение о том, что такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен, является абсолютно необоснованным. И хотя запрета на нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не существует, но смысла в этом тоже никакого нет — кроме потраченного времени на ожидание в очереди у нотариуса и уплаченной госпошлины за совершение нотариальных действий Вы фактически больше ничего не достигните. Поэтому наилучший способ застраховаться от каких-либо ошибок — это составить полный и качественный договор купли-продажи недвижимости, который бы включал в себя не только существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но и необходимые индивидуальные черты, присущие Вашей ситуации.
…
Внимание! Если Вы по каким-либо причинам пренебрегли письменной формой заключения договора купли-продажи недвижимости, то это влечет его недействительность. Что в соответствии со ст. 167 ГК РФ означает следующее — недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, в случае если квартира будет передана, а деньги уплачены, но при этом не будет заключен договор в письменной форме, то стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке, т. е. продавец вернет покупателю деньги, а покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру.
Проверка полномочий продавца и информации о квартире
Особо внимательно следует отнестись к проверке полномочий продавца, который предлагает Вам квартиру. Прежде чем заключить с ним договор купли-продажи, обязательно посмотрите, какие документы на квартиру у него есть.
Прежде всего это должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на предлагаемую Вам квартиру. В нем должны быть указаны данные (фамилия, имя, отчество) именно того продавца, у которого Вы собираетесь купить квартиру. Проверьте, чтобы квартира действительна полностью принадлежала продавцу, поскольку возможны и иные варианты, на пример, продавец владеет указанной квартирой на праве общей долевой собственности. В этом случае Вы сможете купить у него лишь принадлежащую ему долю в указанной квартире, а оставшуюся долю будет необходимо приобретать у другого продавца. Кроме того, в этом случае, прежде чем продавать Вам квартиру, продавец
Кроме свидетельства, подтверждающего право собственности продавца на указанную недвижимость, у продавца должен быть также документ, в соответствии с которым он получил право на указанную недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и тому подобные правовые основания возникновения прав на недвижимость.
Если продавец состоит в браке и такая квартира приобреталась супругами в период их совместного проживания, то на совершение сделки по отчуждению такой недвижимости обязательно потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга).
Обязательно проверьте, кто зарегистрирован в указанной квартире. Обратите внимание на лиц, которые не достигли совершеннолетия или являются недееспособными. В случае нарушения их прав при снятии их с регистрации перед продажей квартиры такая сделка может быть оспорена в судебном порядке. Если Вы не оговорили иное, то на момент совершения сделки, т. е. подачи документов в регистрирующий орган, в указанной квартире никто не должен быть зарегистрирован. Указанный факт может подтвердить справка по форме № 1, которая выдается в паспортном столе по месту нахождения указанной квартиры.
И наконец, необходимо потребовать от продавца еще до заключения договора купли-продажи все квитанции и платежные документы, связанные с уплатой коммунальных платежей. В противном случае Вы рискуете приобрести квартиру с долгами, которые еще неизвестно кому придется погашать. Во избежание такой неприятной ситуации лучше потратить немного времени и уточнить в коммунальных службах, имеются ли долги по указанному адресу по уплате коммунальных услуг.
Если Вы получили исчерпывающую информацию по указанной квартире и не обнаружили в ней ничего «подозрительного», то наступает ответственный момент составления договора купли-продажи недвижимости.
Заключение договора купли-продажи недвижимости
При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.
Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:
1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.