Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Козлова Наталия Н.

Самый простой способ обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Но, часто желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Будьте честными при подготовке и подписании договора:

У квартиры существует

как бы две цены – по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз. А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т. е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы – продавец, и пошли на это, то имеется скорее всего, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более чем в 10 минимальных заработных оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую Вы не догадаетесь спросить.

Второй способ обмана. Это когда, продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но с заявлением, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или их украли, поэтому возвращать будет частями из своей зарплаты (которую конечно получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По законам, даже при максимальном вычете из зарплаты, это может занять несколько десятков лет!

Третий способ обмана заключается в продаже квартиры одновременно нескольким людям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги и уезжает.

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ обмана заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин отсутствует в городе.

Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления – рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Пятый способ обмана связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Заботясь «о спокойствии и времени хозяина», его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры. Получив деньги, многие паспорт спокойно отдают! Ведь владелец квартиры не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и потом ее продаст.

Далее предложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без помощи риэлторских агентств.

Стоимость квартиры. Для начала Вам необходимо определиться, сколько вы хотите получить за свою жилплощадь? Ориентируйтесь на цены за аналогичные квартиры. Эту информацию вы узнаете из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например, из газеты «Из рук в руки». Существуют так называемые «обязательные» критерии при оценке жилплощади, к которым относятся: район города, характеристики самого дома и квартиры, наличие телефона и т. д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке в конкретный момент.

Реклама продаваемой квартиры. Для того, чтобы успешно, продать квартиру нужно, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о квартире можно разместить на сайте или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю.

Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон.

Осмотр квартиры, торг. Когда дело доходит уже непосредственно до показа квартиры, то здесь нужно быть настороже. К вам придут незнакомые вам люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Как правило, потенциального покупателя интересует только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.

При согласии покупателя купить квартиру, начинается торг. Постарайтесь выдержать торг. Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться.

Если на просмотр пришел риэлтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.