Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Козлова Наталия Н.

Договоренность с продавцом (покупателем). Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.

Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру «упустить», если продавец найдет более выгодного клиента.

Уплата задатка – важный момент. Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение

о задатке, то учтите, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Такие действия с юридической точки зрения читаются невыполнением обязательств продавца и предполагают возврат суммы в двойном размере.

Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. А также возможных компенсаций за невыполнение сроков. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов. После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура. Очень хорошо, если покупатель может оказать содействие, но при должном контроле.

Банк, нотариус, регистрация. Когда все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный способ и самый безопасный, как уже упоминалось раннее – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно подойти к выбору банка, который устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как, вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

1.3. Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов.

Квартира в новостройке – самый выгодный способ вложения денег, но он требует немалого ожидания.

Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России. Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает сейчас заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Да и стоит такое жилье намного дешевле, по сравнению в выстроенном доме. Большим плюсом здесь является и то, что договор заключается напрямую, а не через третьи руки, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, приходя к застройщику, вы как покупатель получаете более достоверную информацию об объекте.

И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика – получится дешевле, быстрее и надежнее.

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящемся доме является заключение ими со строительной компанией договоров о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков, и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня

долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья советую подходить как можно более осторожно. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы регулирующей эти отношения. Сравнительно недавно для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Впрочем, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т. е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами «договор долевого участи в строительстве», «договор подряда», «договор инвестирования в строительство жилого дома», и другими рискованными договорами. Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятия результата работы, а строительная компания (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определённого объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок, обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже два года с момента вступления в силу Федерального Закона № 214, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры не предусмотренные новым законом является фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств, для долевого строительства. Сложившиеся ситуация связана прежде всего с тем, что вышеупомянутый федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Что в свою очередь и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств. В частности застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно.