Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
Шрифт:
ЖК РСФСР в ст. 51 использовал такое понятие, как договор найма жилого помещения. Он заключался на сдачу внаем жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда. Наймодателем выступала жилищно-эксплуатационная организация (а при ее отсутствии – соответствующие предприятие, учреждение, организация), а в качестве нанимателя был гражданин, на имя которого выдан ордер.
В соответствии с ЖК РФ договор, по которому наймодатель – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им
Данное наименование соответствует ст. 672 ГК РФ, согласно которой жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. ЖК РФ установлены следующие требования к договору социального найма:
1) срок действия договора социального найма сторонами при его подписания не устанавливается;
2) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством;
3) договор социального найма заключается в письменной форме в порядке, определенном ЖК РФ;
4) типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
В том случае, если основания и условия, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма, меняются, это не может являться основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения.
Статьей 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Указанные граждане снимаются с данного учета только по основаниям, предусмотренным п. 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие названного кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений данной части.
Кроме того, ст. 20 указанного закона предусмотрено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ. То есть в данном случае в ограниченный срок (до 01.01.2007 г.) действует положение закона, определяющее дополнительное основание для заключения договора социального найма.
4. Договор социального и коммерческого найма жилых помещений
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только с дальнейшей передачей для проживания граждан.
Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье. Правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом – жилищным законодательством.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, условия и порядок заключения которого рассмотрен ранее. В гражданском законодательстве рассмотрены только общие вопросы понятия договора социального найма. Правила его заключения и исполнения регулируются нормами жилищного законодательства РФ.
В том случае, если же собственником сдаваемого в наем помещения является физическое или юридическое лицо, а жилое помещение входит в частный жилищный фонд, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. Данный вывод соответствует ст. 30 ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Существенные отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма жилья состоят в следующем.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (а к ним в первую очередь отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке) имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанности отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
При заключении договора коммерческого найма нет необходимости в постановке на учет и очередности в предоставлении жилых помещений, то есть, в соблюдении сложной процедуры, установленной в ЖК РФ при заключении договора социального найма.