Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Афонина Алла Владимировна

Шрифт:

Сторонами по договору социального найма выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и гражданине (нанимателю), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). При заключении договора коммерческого найма его стороны (собственник жилого помещения – наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование – наниматель) по взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

Договор

социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). Требование о пригодности является существенным условием договора коммерческого найма. Дополнительные требования к сдаваемому в наем жилому помещению стороны могут оговорить в договоре коммерческого найма. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Требования ЖК РФ к предмету договора социального найма совпадают с требованиями, предъявляемыми ГК РФ к жилому помещению как объекту коммерческого найма. Но, кроме того, при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; а также по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Такие требования при заключении договора коммерческого найма не действуют.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 на граждан, сдающие свое жилье в аренду, не возложена обязанность вставать на учет в качестве индивидуальных предпринимателей. Но они обязаны оплачивать налог на доходы физических лиц с получаемой арендной платы.

Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров:

1) описание объекта (согласно ст. 673 ГК РФ) или предмета договора (как он назван в ст. 62 ЖК РФ), а именно изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

2) нанимателями по указанным договорам могут быть только физические лица;

3) возможность вселения в занимаемое жилье других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов

своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

4) наличие прав и обязанностей сторон по договору. При этом нужно учесть, что типовой договор социального найма, в котором должны быть конкретизированы условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, который был согласован ими.

Договор социального найма расторгается и прекращается по основаниям, предусмотренным ст. 83 ЖК РФ, а именно:

– в любое время по соглашению сторон;

– в любое время по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи;

– в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, момент ра со дня выезда.

– по инициативе наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

– он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой:

– наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

– по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

– в судебном порядке по инициативе любой стороны

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

– если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения;

Поделиться:
Популярные книги

Вперед в прошлое 2

Ратманов Денис
2. Вперед в прошлое
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Вперед в прошлое 2

Главная роль 4

Смолин Павел
4. Главная роль
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Главная роль 4

Крестоносец

Ланцов Михаил Алексеевич
7. Помещик
Фантастика:
героическая фантастика
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Крестоносец

Отмороженный 3.0

Гарцевич Евгений Александрович
3. Отмороженный
Фантастика:
боевая фантастика
рпг
5.00
рейтинг книги
Отмороженный 3.0

Я еще не князь. Книга XIV

Дрейк Сириус
14. Дорогой барон!
Фантастика:
юмористическое фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Я еще не князь. Книга XIV

Идеальный мир для Лекаря 26

Сапфир Олег
26. Лекарь
Фантастика:
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 26

Кодекс Крови. Книга IV

Борзых М.
4. РОС: Кодекс Крови
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Кодекс Крови. Книга IV

Снегурка для опера Морозова

Бигси Анна
4. Опасная работа
Любовные романы:
современные любовные романы
5.00
рейтинг книги
Снегурка для опера Морозова

Шериф

Астахов Евгений Евгеньевич
2. Сопряжение
Фантастика:
боевая фантастика
постапокалипсис
рпг
6.25
рейтинг книги
Шериф

Измена. Он все еще любит!

Скай Рин
Любовные романы:
современные любовные романы
6.00
рейтинг книги
Измена. Он все еще любит!

Неудержимый. Книга III

Боярский Андрей
3. Неудержимый
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Неудержимый. Книга III

Чужая семья генерала драконов

Лунёва Мария
6. Генералы драконов
Фантастика:
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Чужая семья генерала драконов

Адвокат вольного города

Парсиев Дмитрий
1. Адвокат
Фантастика:
городское фэнтези
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Адвокат вольного города

Изгой Проклятого Клана. Том 2

Пламенев Владимир
2. Изгой
Фантастика:
попаданцы
аниме
фэнтези
фантастика: прочее
5.00
рейтинг книги
Изгой Проклятого Клана. Том 2