Практика инвестирования в коммерческую недвижимость
Шрифт:
В своей практике я часто встречал большие площади, с которых съезжали крупные игроки рынка недвижимости и, как правило, они тяжело заполнялись. К примеру, здания бывших автосалонов, магазины по продаже бытовой техники, помещения, которые занимали банки. Ни для кого не секрет, что все уходят в онлайн-продажи, причем с каждым годом все активнее и стремительнее.
Хорошо, если есть возможность на это раскрученное место «посадить» конкурентов или разделить его на несколько небольших помещений. Помещение от 500 кв.м. и больше трудно сдать в аренду. Бывает и такая ситуация, которая случилась недавно с моим другом. У него в собственности помещение 550 кв.м. в центральной части небольшого провинциального города с населением 200 тыс. человек, где преимущественно – застройка средней этажности (5-тиэтажки), поблизости центральный рынок с соответствующим пешеходным трафиком. У него помещение арендовал
Что получил собственник помещения? Помещение, которое пустует уже год.
Что получил бывший арендатор?
Как оказалось, им в этом городе N надо было закрыть один магазин, у них был выбор из трех, но, так как собственник сам согласился, они его и закрыли, хотя по выручке он был не на самом последнем месте. Съехавший арендатор преследовал цель открыть новый магазин своей сети, но в связи с тем, что предусмотрен лимит Федеральной антимонопольной службы по количеству торговых точек этой сети в городе N, им сначала необходимо было закрыть один из действующих магазинов. Поздравляем арендатора, цель достигнута. Печалимся о собственнике помещения. В итоге арендатор открыл точку в новом микрорайоне с высокоэтажным строительством – «человейнике». Что получили соседи-конкуренты? Они выбили соперника по рынку с территории и переманили их клиентов к себе.
Один из выводов заключается в том, что крупные сети – это не благодетели, которые одаривают вас манной небесной, а жестко диктуют свои условия. Как правило, на них работают лучшие юристы, каждая строчка в договоре прописана тщательным образом и несет в себе глубокий смысл, который подтверждается многочисленными выигранными судебными процессами. С ними очень трудно расторгнуть договор по вашему желанию, если они сами этого не хотят. Это практически невозможно без серьёзных штрафных санкций для вас. Но если вы возьмете правильный объект по локации и типу, выстроите хорошие рабочие отношения с курирующим ваш объект менеджером большого ретейла, то у вас будет один из самых лучших, стабильных и не проблемных объектов.
Следующий распространенный мотив покупки коммерческой недвижимости.
Купить 3-х-комнатную квартиру на первом этаже и разделить ее на четыре, нет, лучше на пять маленьких квартир. Мне сразу вспоминается один детский советский мультик про богача, который делил овечью шкуру.
Поделив квартиру на несколько квартир, вы получите советскую коммуналку на современный лад. Давайте разберемся, откуда пошла такая мода на не очень хороший бизнес.
На одном из слетов местных бизнесменов молодой и уже очень и очень обеспеченный человек (что он молодой было понятно по внешности, что обеспеченный – по его словам и образу в социальных сетях) представил умопомрачительный проект с супервысокой маржинальностью. Он рассказал, как приобрёл 3-х-комнатную квартиру в Казани на первом этаже многоквартирного жилого дома и разделил ее на 4 отдельных квартиры. Далее продал и, по его легенде, чистая прибыль составила в 2–3 раза больше изначальной стоимости объекта.
Вот эта история и породила в городе настоящий ажиотаж на покупку больших квартир, расположенных на первых этажах. Ко мне как к юристу посыпалось огромное количество звонков с просьбой разделить квартиру на 4, 5, а то и 6 квартир. Практически и технически это возможно, но согласовать и узаконить такое разделение – из рубрики фантастики.
Более того, такие разделенные квартиры примерной площадью 10–15 кв.м. стали размещаться на интернет-сервисах для продажи. Ради любопытства, как же все это происходит на деле, мы звонили по таким объявлениям. И продавцы нас уверяли, что они разделили одну квартиру на четыре и все оформлено документально, но сейчас, к великому сожалению, в квартире заканчивается ремонт и посмотреть ее можно будет только недели через 2–3, а документы по разделу
Что мы наблюдали потом с этими квартирами? Наш народ очень сообразительный! Такие квартиры стали продавать в совместную долевую собственность. Что это значит? По документам вы будете собственником какой-то доли (1/4,1/5 и так далее) всей квартиры, у каждого ключи от своей комнаты, и, в лучшем случае, там будет узаконена перепланировка и переустройство. Далее представьте, дорогие читатели, что вы приобрели одну комнату в такой квартире, вторую комнату приобрел я, а собственником третьей комнаты является наш общий знакомый. Конечно, там будут раздельные счета-фактуры и т. п. Давайте представим, что как-то вечером наш с вами общий знакомый, он же сосед, заказал себе вкусную пиццу с доставкой на дом (или любую другую еду), а нас, соседей, по непонятным для нас причинам не пригласил на ужин, чем мы были очень сильно задеты, обижены и расстроены. Мы заходим с требованиями поделиться с нами столь вкусным ужином. На что наш сосед, как законный собственник, отвечает нам отказом и указывает на дверь, но мы настаиваем, начинается потасовка, приезжают сотрудники полиции, начинается опрос и разбирательства, и мы достаем наши документы и что мы в них видим? Что я имею право собственности в размере 1/3 во всей квартире! Моя доля не определена и не выделена в действительности, и в дополнение ко всему я рассердился на нашего общего знакомого, что он не поделился со мной куском пиццы и моя тонкая психическая натура не выдержала такой травмы, я решил продать свою долю в этой квартире. Но в этой ситуации мои соседи имеют преимущественное право покупки, то есть без их отказа я не могу совершить продажу.
В моей практике было много примеров раздела квартир, но это были квартиры большой площадью, где есть минимальная площадь жилой комнаты (она составляет 8 кв. м), есть санитарные нормы, которые должны соблюдаться, а с увеличением количества квартир и проживающих в них нагрузка на коммуникации возрастает. В итоге на такие квартиры жалуются жильцы и управляющая компания, часто обращаются в суд с исковыми требованиями о приведении в соответствие.
Таким образом, мы видим, подобные инвестиционные проекты весьма сомнительные и очень рискованные.
Глава 4. Этапы покупки коммерческой недвижимости
Верьте только фактам. Смотрите в оба, или как не взять кота в мешке? Размер имеет значение.
В общем виде можно описать следующие этапы покупки коммерческой недвижимости.
Для начала нужно определиться с бюджетом и задать себе следующие вопросы:
Сколько у меня есть средств для инвестирования?
Сколько я могу взять в ипотеку?
Есть ли одобренная кредитная и/или ипотечная линия? Если нет, то как быстро смогу оформить?
Задавая себе эти вопросы, вы формируете первое понимание о том, в каком ценовом сегменте можете искать коммерческую недвижимость.
Далее следует задать вопросы о доходности: какую доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости хотелось бы получать (желаемая, максимальная)? На какую самую низкую доходность (минимальную) буду готов согласиться?
Ответив на эти два вопроса, вы поймете еще один критерий отсева объектов коммерческой недвижимости.
Приблизительную доходность вы можете определить следующим образом. Представленная ниже формула является утрированной в связи с тем, что не учитывает имущественные налоги, налоги на доходы, инфляцию, затраты на капитальный ремонт, страховку, рост стоимости арендной платы и т. п. Но она подходит для экспресс-оценки привлекательности объекта.
Доходность (в процентах) = чистый арендный поток / стоимость объекта * 100
Под чистым арендным потоком, в рамках данной формулы, следует считать арендную ставку (арендная ставка за всю площадь или арендная ставка за 1 кв. м, умноженная на количество арендных кв. м) за вычетом систематических коммунальных расходов (газ, отопление, электричество, вода, управляющая компания).
После определения ваших основных двух параметров: бюджет и минимальная доходность, а также желаемая доходность, вы уже смело можете провалиться в ресурсы интернета и в объятия риелторов. Самое простое – использовать сайт www.avito.ru (или подобные), на котором вы можете выставить параметры поиска по бюджету, типу недвижимости: торговая, офисная, складская и т. п. С моей точки зрения, лучше быть максимально открытым и не ограничивать свой выбор типами объектов коммерческой недвижимости, смотреть все варианты, таким образом вы сможете составить полную картину о рынке вашего города.