Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Шрифт:
разработка проектной документации для строительства, реконструкции и благоустройства в поселениях и на межселенных территориях объектов инженерной инфраструктуры (магистральных инженерных сетей и головных сооружений водоснабжения, канализации, тепло, газо, электроснабжения, свалок бытовых отходов, мусороперерабатывающих заводов); объектов социального обслуживания населения (просвещения, здравоохранения и социальной защиты), а также благоустройства территорий общего пользования;
выполнение строительно-монтажных работ и благоустройства объектов, указанных выше.
Требования, касающиеся создания систем инженерной инфраструктуры и благоустройства,
Пунктом 1 статьи 18 указанного кодекса закреплено право граждан, их объединений и юридических лиц на информацию о благоустройстве территорий и прокладке инженерных коммуникаций. Граждане и юридические лица обязаны не совершать действий, оказывающих вредное воздействие на объекты инженерных инфраструктур и благоустройства (ст.20).
В отношении федеральных целевых программ, целевых программ субъектов РФ, местных целевых программ и программ социально-экономического развития территории РФ, территорий субъектов Федерации и территорий муниципальных образований статьей 30 настоящего кодекса предусмотрено следующее. При разработке вышеперечисленных программ должны учитываться градостроительные требования в части соответствия мероприятий, указанных в данных программах, основным направлениям государственной политики в области градостроительства, в том числе в области развития инженерной инфраструктуры. Пунктом 1 статьи 35 данного кодекса предусмотрено, что в генеральном плане городского или сельского поселения должны найти отражение вопросы развития инженерной инфраструктуры, меры по защите территории поселения от воздействия инженерной инфраструктуры.
Регулирование создания инженерной инфраструктуры и благоустройства в значительной мере осуществляется посредством зонирования (п.1 ст.40, ст.44; зоны инженерной и транспортной инфраструктур) и установления рекреационных зон. Пригородные зоны городов рассматриваются в настоящем кодексе как территории, предназначенные для размещения инженерной инфраструктуры.
Сведения об объектах инженерной инфраструктуры и о благоустройстве территорий подлежат включению в государственный градостроительный кадастр (п.5 ст.54 ГК РФ).
Наличие объектов инженерной инфраструктуры имеет важное значение для лица, которое намерено осваивать предоставленный ему земельный участок. Поэтому при предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков, включающую в себя сведения об обеспеченности земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.
При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут предъявляться требования о возмещении убытков и иных затрат на перенос сооружений и коммуникаций инженерного оборудования. Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит информация о наличии в границах земельного участка объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов (п.1, 4, 6 ст.56 ГК РФ).
Параметры инженерного оборудования и благоустройства, согласно пункту 1 статьи 58 настоящего кодекса, отражаются в проектах планировки. Системы инженерного
Для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры могут устанавливаться частные сервитуты в области градостроительства (п.3 ст.64 ГК РФ). Следует иметь в виду, что данные сервитуты подлежат государственной регистрации как обременения соответствующих вещных прав на объекты инженерной инфраструктуры в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации.
Объекты незавершенного строительства
Весьма спорными объектами как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения ГРПНИСН, являются объекты незавершенного строительства.
Долгое время в отечественной правоприменительной практике объекты незавершенного строительства рассматривались лишь как совокупность строительных материалов и вложенного труда и были в основном предметом обязательственных отношений между заказчиком строительства (будущим собственником здания или сооружения) и подрядчиком. По этим причинам указанные объекты не подпадали под режим НИ и не участвовали в гражданском обороте как недвижимые вещи.
Принятие ГК РФ 1994г. и Федерального закона о ГРПНИСН в корне изменило указанную ситуацию.
С момента принятия ГК РФ правотворческая и правоприменительная практика пошли по пути признания того факта, что объекты, не завершенные строительством, могут быть предметом гражданско-правовых сделок, а вещные права на них и переходы вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации.
В частности, еще до принятия Федерального закона о государственной регистрации прав Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов НИ в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" было предусмотрено следующее. При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано за покупателем, в случае если заявителем представлены:
— документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта НИ;
— разрешение на строительство;
— описание объекта незавершенного строительства.
При этом физические и юридические лица — собственники не завершенных строительством объектов НИ обладали преимущественным правом приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно Указу в дальнейшем планировалось осуществлять приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.
Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.
Принятие Федерального закона о ГРПНИСН обусловило дальнейшее формирование правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства в заданном Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 русле.