Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам

Шабалин Вадим

Рекомендуем подать исковое заявление в суд о защите своих имущественных прав. Ответчиком по нему будет не только Правительство Москвы, но и коммерческая организация – владелец будущего бизнес-центра, который возводится на месте сносимого дома. Естественно, ведение дела потребует услуг квалифицированного адвоката и существенных материальных затрат. При благоприятном исходе дела, возможно, удастся заключить мировое соглашение с организацией – застройщиком, и Вам будут выделены средства на покупку более приемлемого жилья.

По второй части вопроса. Риэлторскую фирму N юридическим путем привлечь к ответственности не представляется возможным. В 1994 г., когда Вы покупали квартиру, решение о сносе дома принято еще не было, и компания добросовестно выполнила взятые на себя обязательства, ее подобрав и

оформив.

Третий вопрос – о евроремонте. Предоставьте суду доказательства Ваших затрат по приобретению стройматериалов и оборудования (цены на них можно увеличить). Старайтесь не злоупотреблять фиктивными сметами – во время разбирательства адвокат со стороны ответчика имеет возможность доказать завышенность Ваших требований (судом может быть назначена соответствующая экспертиза, и продолжительность процесса сильно затянется).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284–286 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

Получила в наследство жилой дом (кирпичный, 96 кв. м общей площади, построен в 1974 г.) в поселке городского типа N Московской области. В настоящий момент местная администрация (поселок получил в 1987 г. статус города) приняла решение строить на этом месте многоквартирные жилые дома. В качестве компенсации предлагают 1-комнатную квартиру в одном из них. Она мне, в общем-то, не нужна. Что выгоднее – требовать деньги или потом полученную жилплощадь продать?

Из вопроса неясно, прописаны ли Вы (зарегистрированы) в сносимом жилом доме или нет. В первом случае, согласно ст. 239 ГК РФ, граждане имеют право получить от местной администрации другое благоустроенное жилье (что было Вам предложено) плюс денежную компенсацию. Однако по поводу ее размеров обольщаться не стоит: расчет идет исходя из оценочной стоимости, исчисленной местным БТИ, которая будет меньше реальной на 15–20 %.

Если Вы прописаны в другом месте, то можно подать исковое заявление в суд по поводу компенсации согласно ст. 239 ГК РФ (подробнее см. ответ на предыдущий вопрос). При этом необходимо будет провести рыночную оценку дома, желательно с завышением (см. главы 1.1 и 1.2 первой части нашей книги), и, конечно, пригласить на процесс опытного адвоката, лучше из юридической консультации при суде, рассматривающем дело.

Кроме жилого дома, изъятию для общественных нужд подлежит и земельный участок, расположенный под ним. При этом Вы можете также получить компенсацию за землю, вне зависимости от того, находится она в частной собственности или пожизненном наследуемом владении (см. главу 3.16 третьей части книги).

И, наконец, последняя часть вопроса. Оцените свой дом вместе с участком (приблизительно получится 6–7 млн руб., см. Видеоприложение 1 [11] ) и предлагаемую местными властями квартиру (в зависимости от города и удаленности от столицы это 3–4 млн руб., см. главу 1.1 и Видеоприложение 1). Видно, что горадминистрация предлагает явно неравноценные условия. Поэтому придется отстаивать свои права в судебном порядке, что, к сожалению, требует времени и немалых средств.

11

Видеоприложения

к нашей книге можно скачать с сайта videokniga.tv.

Живем в пятиэтажке (строительной серии 2-32) на территории Центрального административного округа Москвы. Принято решение о сносе нашего дома, но квартиры предлагают только в области или в экологически неблагоприятных районах типа Люберецкие поля или Кожухово. Можно ли остаться жить в центре, даже в меньшей по площади квартире?

Согласно ст. 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением (снос дома, его реконструкция, перевод в нежилой фонд и т. д.) новое помещение должно быть размером не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта (в рассматриваемом случае – всего города Москвы, включая и «новую» часть города). На практике в столице порядок переселения из сносимых домов, в первую очередь панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения (категория 3 Б, см. Видеоприложение 1), регламентируется Законом № 21-3Г [12] . Согласно этому нормативному акту установлены так называемые нормы предоставления нового жилья (на одного человека – 33 м² общей площади, на двоих – 42 кв. м, на троих и более – по 18 кв. м. Кроме того, указанный закон предусматривает выделение новой квартиры преимущественно в том же административном округе, где находится сносимый дом, однако на практике это требование обычно не выполняется, особенно по отношению к жителям центра города (ЦАО).

12

Закон г. Москвы № 21-3Г от 31.05.2006 г. «Об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г. Москве» (в ред. от 08.07.2015 г.).

Более сложная ситуация возникает в отношении собственников жилых помещений, чьи дома попадают под выселение. Самый неблагоприятный случай – в такой квартире никто не зарегистрирован (не прописан), и тогда собственнику могут предложить также и денежную компенсацию, которая будет определена на основании отчета «аттестованного» оценщика, т. е. в виде квадратных метров в новой квартире (по инвестиционной себестоимости строительства, но без учета норм предоставления, так как это считается вторым жильем). За оставшуюся площадь предлагаемого городом реального жилья уже придется доплачивать по более высокой, устанавливаемой городской комиссией цене.

Однако начиная с 2011 года, после прихода к власти в Москве «команды» нового мэра, условия предоставления жилья при сносе были сильно ужесточены. Во-первых, отменены какие-либо льготы гражданам, зарегистрированным (прописанным) в частном жилье, но не являющимися его собственниками; во-вторых, если в сносимой квартире (доме) проживали очередники, признанными таковыми в соответствии с законом 29-3Г (см. главу 4.1), то при их переселении предоставлялось жилье комнатности и площади, что они занимали (так новые власти трактуют принцип социальной справедливости – ваша очередь еще не подошла).

Как указал в своем Постановлении от 02.04.2003 г. Президиум Верховного Суда РФ, обобщивший судебную практику по подобным делам, собственники сносимых квартир и члены их семей вправе требовать восстановления своих жилищных прав в полном объеме, т. е. получить от города (муниципальных властей) справедливую компенсацию за утраченное частное жилье. При этом обязанность собственника выплачивать разницу в стоимости сносимой и предоставляемой квартиры ни одним федеральным законом не установлена. Народным судам при рассмотрении указанной категории дел рекомендовано руководствоваться при расчете компенсации не заниженной, как обычно предлагают муниципальные власти, а рыночной (справедливой) стоимостью сносимого жилья (на практике в случае подачи гражданами подобных исков ответчик, т. е. город, обычно предлагает заключить мировое соглашение с предоставлением, естественно, более «выгодной» собственникам квартиры).