Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика
Шрифт:
Информация о том, как возникают права собственности на недвижимое имущество и какие при этом требуются документы, приведена в таблице 2.3. О процедуре упрощенного оформления прав на дом речь пойдет в главе 4.19 четвертой части нашей книги.
Да, есть, и очень существенная. Существует четыре основные формы собственности: индивидуальная, долевая, общая совместная и общая долевая. Давайте рассмотрим более подробно их особенности.
1) Индивидуальная собственность подразумевает, что в квартире прописан (зарегистрирован) один человек или все проживающие в ней (кроме несовершеннолетних) отказались от своих прав приватизации в пользу кого-то одного. Эта форма наиболее рациональна в случае, если семья (или кто-то из ее членов) планирует совершить обмен своей квартиры на другую, возможно, неприватизированную (подробнее об этом речь шла в предыдущей главе). Однако у оставшихся граждан (отказавшихся от приватизации) право пользования жильем сохраняется в полном объеме.
2) Долевая собственность сейчас используется только при приватизации коммунальных квартир (см. главу 3.7 третьей части нашей книги). Например в трехкомнатной коммуналке три лицевых счета, а площадь комнат 20, 18, 16 м2. При приватизации в долеую (на практике еще встречается термин – реальную долевую) форму первая семья (или одинокий жилец) получает 37/100 долей в праве, вторая —33/100, третья —30/100. Естественно, в Свидетельстве о госрегистрации будут указаны не только эти «сотые» доли, но и комнаты – соответственно № 1, № 2, № 3. Начиная с октября 2012 г. жильцам отдельных (не коммунальных) квартир приватизация в реальную долевую форму не оформляется, даже если между ними и достигнуто соглашение о порядке пользования комнатами (см. главу 3.7)
3) Общая долевая собственность отличается от чисто долевой тем, что в соответствии со ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, даже если они не договорились о фактическом разделе комнат, признаются равными (идеальными). В рассматриваемом случае каждый из четырех членов семьи имеет 1/4 доли.
На практике невозможно достижение полного соответствия между долей участников ОДС и той частью общего имущества, которым он фактически пользуется. Например, 2-комнатная квартира с площадью комнат 20 и 10 кв. м перешла двум наследникам по закону и их доли в праве ОДС являются равными – по 1/2. При этом сособственник, которому досталась меньшая комната (10 кв. м соответствует 34/100 доли) вправе потребовать от своего оппонента компенсации, соответствующей стоимости 16/100 доли (0,50—0,34=0,16) в денежном эквиваленте, причем по рыночной, а не кадастровой цене.
4) Общая совместная собственность (ОСС) подразумевает, что доли собственников вообще не указываются (являются невыделенными, или «спящими»). В 1992–2001 гг. до вступления в действие очередных изменений и дополнений к Закону о приватизации, таким образом оформляли документы все желающие, а до 2012 г. согласно ст. 256 ГК РФ этот режим применялся только в отношении супругов (в настоящий момент и им приватизацию оформляют только в ОДС). Однако при других сделках супруги-приобретатели могут выбрать именно ОСС
Таблица 2.3
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общей собственность на имущество является «по умолчанию» долевой, т. е. образование совместной возможно только в случаях, прямо установленных законом: для супругов, если соглашением (брачным контрактом) между ними не установлено иное; для участников КФХ – крестьянского фермерского хозяйства; для членов садового, огородного или дачного некоммерческого объединения (на имущество, включая земли общего пользования). До 16.10.2012 г., когда были приняты очередные изменения и дополнения в Закон о приватизации, в общую совместную собственность (ОСС) также исполнялась и приватизация, однако с указанного срока всем категориям граждан жилое помещение может передаваться только в общую долевую форму (ОДС).
Если Вы планируете приватизировать квартиру, то тщательно взвесьте все «за» и «против» разных форм собственности, чтобы в дальнейшем не было «мучительно больно» за неверное решение. Лучше всего в этом случае индивидуально проконсультироваться с опытным юристом и не слушать доморощенных «советов» работников домоуправлений и жилотделов. В Москве можно позвонить по телефонам: (495) 506-20-90, 518-05-01, 585-83-80.
Отказ, полученный вами, справедлив. В законодательстве указаны три основных вида общей совместной собственности на недвижимое имущество:
1) общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ);
2) собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
3) собственность садового дачного или огородного некоммерческого объединения на земли общего пользования.
Покупка квартиры к этим случаям не относится, поэтому в соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ квартира была оформлена в общую долевую форму.
Участники общей совместной собственности могут преобразовать ее в чисто долевую или общую долевую (при отсутствии согласия кого-то из родственников – в судебном порядке). Наоборот, к сожалению, сделать невозможно: отказаться от своих реальных или идеальных долей в «общую пользу» собственники не могут.
«Право собственности» – более широкое понятие, включающее в себя владение (фактическое обладание) вещью, пользование (извлечение из вещи потребительских свойств) и распоряжение (возможность определить дальнейшую судьбу вещи, в нашем случае – объекта недвижимости).
У собственников квартиры (в рассматриваемом примере у бывшего мужа и его сестры) одновременно имеются все три из названных правомочий, у Вас же – только одно – право пользования, которому бывшие родственники незаконно препятствуют. Согласно пункту 4 статьи 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника в случае прекращения семейных отношений с ним не сохраняется и может быть сохранено только судебным решением.