Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Шабалин Вадим

С какого момента приватизация считается состоявшейся? Можно ли оформить квартиру в собственность «задним числом» или на уже умершего человека?

В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации право собственности на приватизированное жилое помещение возникает только с момента регистрации договора передачи в органах юстиции (в Москве и Подмосковье это соответствующие Управления Росреестра, адреса в Интернете to77.rosreestr.ru и to50.rosreestr.ru). Однако на практике часто встречаются случаи, что гражданин совершил ряд юридически значимых действий, необходимых для оформления жилья в собственность (например, подписал договор с риэлторской компанией об оказании услуг по срочной приватизации, оплатил госпошлину, заполнил и подписал в жилуправлении договор передачи), но скончался до регистрации договора в органах Росреестра (обычно на это уходит 60–90 дней). В этой ситуации наследники умершего обычно подают исковые заявления в народный суд с просьбой признать покойного собственником

жилого помещения, чтобы оно было включено в наследуемое имущество. Как показала судебная практика, у истцов мало шансов выиграть дело, так как Пленум Верховного суда РФ в своем Постановлении № 14 от 02.07.2009 г. прямо указал: если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию жилого помещения, в которой ему не могло быть отказано, но скончался, то наследники имеют право претендовать на включение жилья в наследственную массу только в том случае, если покойный уже подал соответствующие заявление в муниципальные органы.

Такой способ отстаивания своих интересов для наследников умершего является единственно законным, хотя требует очень больших расходов на услуги адвоката (обычно за счет продажи после выигранного дела квартиры наследодателя).

Некоторые граждане решают идти по более скользкому, криминальному пути – договариваются за деньги с работниками домоуправлений или жилотделов об оформлении заявления «задним числом», якобы еще до смерти одинокого квартиросъемщика. В Москве ряд риэлторских и юридических фирм оказывают подобные услуги (их стоимость от 800 тыс. до 1,5 млн руб.). Однако здесь очень часто граждане становятся жертвами мошенничества (об этом см. главы 1.14, 1.17 и 3.8).

Внимание! Если в вашей семье случилось несчастье (умер одинокий владелец неприватизированной квартиры или погибли, не дай бог, все жильцы), немедленно обращайтесь за помощью к опытному юристу!

При этом ни в коем случае нельзя сдавать паспорт покойного похоронному агенту или в ЗАГС (скажите, что не смогли его найти). Запомните: чем больше времени прошло после смерти, тем труднее и дороже будет Вам помочь!

Слышала по радио, что приватизация квартир с 01.03.2017 г. прекращается. Что же будет вместо нее? Или все муниципальные квартиры такими навсегда и останутся?

Действительно, вступление в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК РФ, подробнее об этом см. главу 2.1) привело к отмене ряда законодательных актов, в том числе и Закона РФ «О приватизации». При этом гражданам, которые по разным причинам до введения в действие нового ЖК РФ не воспользовались своим правом на однократную бесплатную приватизацию жилья был предоставлен своего рода двухгодичный «переходный период», который Федеральным законом № 93-ФЗ [5] был продлен еще на три года, до 01.03.2010 г., а впоследствии еще четыре раза, до 01.03.2017 г. И именно тогда понятие «приватизация» должно исчезнуть из практики: людям, которые по разным причинам не воспользовались этим своим правом и остались нанимателями своих квартир или комнат, придется в случае необходимости выкупать их у муниципальных властей по оценочной стоимости (пока подразумевается, что это будет цена ниже рыночной, но выше кадастровой). Кроме того, все граждане, получившие бесплатное жилье по договору социального найма после введения в действие нового ЖК РФ, включая и совершивших обмен на муниципальную жилплощадь, согласно ПКС № 6-П [6] (вступило в действие с 15.06.2006 г.) также приобретают право однократной бесплатной приватизации в указанные выше сроки. Это же правило распространяется на гражден, прописанных (зарегистрированных) на муниципальную жилплощадь после 01.03.2005 г. – ранее им в праве участия в приватизации их жилья необоснованно было отказано.

5

Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в ред. от 23.06.2014 г.).

6

Постановление Конституционного суда РФ № 6-П от 15.06.2006 г. «По делу о проверке конституционности некоторых положений ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ…»

Наша семья состоит из трех человек: муж, жена и ребенок 8 лет. Проживаем в 2-комнатной квартире и решили ее приватизировать. Как выбирать форму собственности при этом, чтобы в дальнейшем можно было приватизировать другую квартиру, полученную, например, по обмену?

Существует четыре основных подвида собственности при приватизации: индивидуальная, долевая (с реальными долями), общая долевая (с идеальными долями) и общая совместная. Об основных различиях между ними сказано в следующей главе 2.3. В Вашем конкретном случае наиболее рационально поступить так: 2-комнатную квартиру оформить в индивидуальную собственность несовершеннолетнего ребенка (его отец и мать отказываются от своих прав приватизации, не теряя при этом права пользования квартирой). После совершения обмена вторую квартиру можно приватизировать на мужа (отца ребенка), при этом жена (мать) отказывается от своих прав в пользу супруга. Третью неприватизированную квартиру (полученную, например, в случае повторного

обмена) можно оформить в индивидуальную собственность жены. И, наконец, по достижении ребенком совершеннолетия можно приватизировать и четвертую квартиру, ведь в соответствии со ст. 11 Закона РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.94 г. за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении 18 лет, вне зависимости от того, участвовали ли они в приватизации вместе с родителями. Таким образом, теоретически в собственность семьи из трех человек можно оформить 4 квартиры. В случае, если вы вместе приватизировали жилье в общую совместную собственность, то ничего подобного сделать уже нельзя. Однако в некоторых субъектах РФ (например в Москве) обмен частного помещения на муниципальное в настоящее время не допускается (подробнее об этом в главе 3.9 третьей части книги).

В нашем доме большинство квартир приватизировано, однако мы остаемся пока нанимателями. Нас беспокоит такой вопрос: кто больше платит за жилье – квартиросъемщик или собственник? Как это будет учитываться при проведении жилищно-коммунальной реформы и введении налога на недвижимость?

В соответствии с Федеральным законом № 210-ФЗ [7] для собственников и нанимателей квартир, находящихся в государственном, муниципальном и ведомственном жилом фонде, сохраняются одинаковые условия оплаты, а также предоставляются равные субсидии и компенсации. Совершенно другое дело, если у гражданина в собственности находятся две или более квартиры (доли квартир), в том числе полученные по наследству. В этом случае расходы, связанные с техобслуживанием и ремонтом дома, а также коммунальными услугами, придется компенсировать (с 2010 г. – по каждой квартире) полностью, что обходится в среднем в 1,5–2 раза дороже. Аналогичная судьба ожидает собственников квартир в домах, где создано ТСЖ (см. главу 4.9), ибо товариществам все коммунальные услуги отпускаются по коммерческим ценам.

7

Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 27.12.2009 г.).

Если вы живете в единственной квартире и в доме не организован ТСЖ, то разницы в оплате за жилье у собственников и квартиросъемщиков практически нет и скорее всего не будет (квартплата и тем и другим будет повышаться одинаково). Однако собственнику дополнительно придется оплачивать налог на квартиру и землю под многоквартирным домом (подробнее об этом см. главу 4.13 четвертой части книги), а также компенсационные выплаты на капремонт.

Живу в центре Москвы, в 7-этажном кирпичном доме 1911 г. постройки с деревянными междуэтажными перекрытиями. В 1992–1993 гг. приватизация квартир у нас проводилась, и часть из них купили «новые русские». С января 1994 г. дом поставлен в план на реконструкцию, с одним из крупных коммерческих банков был подписан инвестиционный контракт. Но фактически отселение и какие-либо работы не велись, к тому же в 1998 г. инвестор обанкротился. В приватизации нам отказывают до сих пор. Можно ли сделать ее через суд?

В настоящий момент, после принятия в 1994–2012 гг. изменений и дополнений к Закону РФ «О приватизации», не подлежат передаче в собственность только три вида жилых помещений (эти положения будут действовать до 01.03.2017 г., см. предыдущий вопрос):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) находящиеся в специализированных домах (общежития, интернаты для инвалидов и престарелых, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда);

3) находящиеся на территории закрытых военных городков или особых административно-территориальных образований (например, в погранзоне).

Кирпичный 7-этажный дом дореволюционной постройки, о котором идет речь в Вашем вопросе, не относится ни к одной из этих категорий. Поэтому отказ в приватизации занимаемого в нем жилья является незаконным, вне зависимости от того, заключен ли инвестиционный контракт на реконструкцию здания, подлежит ли оно сносу, модернизации, капитальному ремонту со сменой междуэтажных перекрытий или переводу в нежилой фонд. Подзаконные акты местной администрации (в нашем случае Правительства Москвы), на основании которых Вам было отказано в приватизации, изданы с нарушением ст. 76 Конституции РФ. Поэтому для защиты своих прав следует обратиться с исковым заявлением в народный суд по месту нахождения дома. Лучше всего это сделать сразу нанимателям нескольких квартир.

Какие изменения и дополнения в закон о приватизации состоялись в октябре 2012 года? В чем их суть?

16.10.2012 г. Президентом РФ был подписан Закон № 170-ФЗ [8] , который нес следующие изменения в порядок приватизации жилья:

– во-первых, более не требуется получать согласие на приватизацию от граждан, хотя и имеющих право на пользование помещением (прописаных в нем), но ранее уже использовавших свое право однократной бесплатной приватизации жилья, в том числе и в другом субъекте Федерации. Таким образом, исключаются случаи, когда один из членов семьи намеренно препятствует оформлению жилья в собственность другими из них.

8

Федеральный закон № 117-ФЗ от 16.10.2012 г. «О внесении изменений в ст. 2 и 11 Закона РФ “О приватизации жилого фонда в РФ”».