Сборник статей и интервью 2009г (v1.19)
Шрифт:
Теперь о ближайших последствиях проводимой политики. Она бессмысленна, поскольку поставленной цели добиться не удастся, рынок все равно обвалится. Только, прежде чем обвалиться, он поглотит уйму государственных средств, которые могли бы более эффективно использоваться на других направлениях. Правительственная политика поддержки рынка недвижимости не только не способствует преодолению кризиса, она превращается в один из факторов, усугубляющих его. Ведь завышенные цены этого рынка сдерживают деловую активность, а потому являются одним из факторов, порождающих кризис.
Это прекрасно осознали во всем мире, а потому нигде, кроме России и Китая, не предпринимались государственные меры, чтобы предотвратить снижение цен на жилые и нежилые помещения. Если бы подобная коррекция произошла своевременно, она была бы болезненной для банков, риэлторов и строительных фирм, но ничего катастрофического бы не произошло. Напротив, оттягивая коррекцию рынка, правительство и лоббисты усугубляют ее масштабы.
Противоречия накапливаются и обостряются. За прошедшие месяцы значительная часть сбережений населения была «съедена» девальвацией, так что потенциальный спрос на жилье еще более сократился, а деньги, которые могли бы работать в экономике, просто пропали. Когда падение цен все-таки произойдет, оно будет сопровождаться волной банкротств, разорением вкладчиков, паническим изъятием денег из банков. Короче, всеми теми несчастьями, которых пытаются ожидать. И никакого оживления деловой активности понижение цен уже не даст, ибо ресурсов для этого не останется - они будут съедены кризисом, сожжены девальвациями, проедены и растрачены на бесполезные попытки противостоять естественному ходу вещей.
А главное, правительство, поддавшееся давлению лоббистов, окажется виновато перед всеми: перед банками, риэлторскими конторами и строительными фирмами, которые оно обещало спасти, но не спасло; перед вкладчиками банков, рискующими потерять остатки сбережений; перед потенциальными покупателями жилья, которые так и не смогут ничего приобрести, поскольку к моменту снижения цен их собственные сбережения испарятся; а главное - перед основной массой населения, которая в очередной раз обнаружит, что никакой антикризисной политики нет, есть только ряд непродуманных и непоследовательных мер, усугубляющих ситуацию.
Последнее, разумеется, хуже всего.
И единственный выход для власти состоит сегодня в том, чтобы перестать слушаться отраслевых лоббистов, а обратить наконец внимание на большинство граждан, имеющих свои собственные интересы и права, совершенно не совпадающие с интересами крупных компаний и их владельцев. Рано или поздно кризис все равно заставит делать именно это. Но цена урока может оказаться непомерно дорогой. Не только для общества, но и для самого правительства.
Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) убеждены, что рынок недвижимости ждет скорый обвал. Скидки к заявленным ценам на недвижимость уже составляют 15-30%, но спрос все равно уменьшается, поэтому основная масса жилья остается непроданной, отмечает руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов.
Как утверждают аналитики ИГСО, «жадные продавцы и арендодатели, которые держат цены до последнего, в 2009 году будут наказаны, а стоимость российского жилья может снизиться в разы».
«Мы ожидаем, что тенденция коррекции цен вниз продолжится и к концу года на большинстве рынков будет отмечен нулевой или негативный рост, - считает Ник Бернс, глава международного аналитического отдела Knight Frank. Хотя он также видит в этой тенденции и положительный момент: инвесторы, которые в последнее время сильно разочаровались в фондовом рынке, надежности банков и ценных бумаг, смогут вложить деньги в подешевевшую после обвала цен недвижимость.
"Обращений о продаже недвижимости поступает в два раза больше чем запросов о покупке. Продажи жилья в столице и области упали на 20 - 30%", - констатирует глава "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев.
Д. Таганов"В Москве продажи снизились больше, чем в Подмосковье. В столице цены на недвижимость всегда были выше, чем в других городах России. В настоящее время продажи падают и в сегменте эконом-, и в сегменте бизнес-класса, а предложение увеличилось везде, даже в сегменте элиты", - констатирует Н. Андреев.
Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов указывает, что в течение "кризисной" осени - с сентября по ноябрь 2008 года - на первичном рынке городского жилья в Москве продажи в среднем снизились примерно в 10 раз - с 20-30 до двух-трех продаж в месяц по каждой новостройке.
Для сдвига рынка недвижимости с мертвой точки нужны скидки 50 - 65%
По мнению экспертов Института глобализации и социальных движений, Февраль станет переломным месяцем на рынке недвижимости, дальше, по их прогнозам, ухудшение экономической ситуации в России пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится. Для сбыта «застрявшей» недвижимости и достижения ее доступности потребуется скидка в 55-65%, причем в 2009 году уже и таких мер будет недостаточно.
В последние пару недель среди девелоперов появилась слухи, что в ближайшее время ситуация на мировых кредитных рынках нормализуется и можно будет снова профинансироваться на Западе. Поводом для такого оптимизма стали высказывания ряда американских экономистов о необходимости обнуления ставки рефинансирования Федеральной резервной системы Соединенных Штатов Америки. Обычно вслед за снижением ставки ФРС США следует снижение ставок коммерческих банков.
«Это всего лишь слухи и иллюзии, - говорят аналитики «Индикаторов рынка недвижимости».
– В данном случае такую зависимость вряд ли удастся наблюдать. И единственными источниками рефинансирования существующих кассовых разрывов для всех российских юридических лиц остаются по-прежнему федеральное и региональные правительства России. Но наиболее эффективным - снижение цен».
В списки надежных наши отечественные застройщики никак не попадают. Для девелоперских проектов, как наиболее рискованных, в той же Европе ставки составляют не менее 12-15% годовых, причем для клиентов банков, а не пришедших со стороны.
Для справки: самая низкая ставка последние 10 лет - около 0,5% - была в Японии. Сейчас она стремится к нулю. Однако, никто не слышал, чтобы банки Страны восходящего солнца были лидерами на рынке кредитования. Ответ на самом деле прост: для рискованных проектов кредиты в Японии так же дороги, как и в любой другой стране, невзирая на ставку «главного казначейства».
Наши девелоперы пока еще не осознали до конца всех последствий кризиса, и отчаянно сопротивляются, например, аукционной системе выкупа жилья, которую пытается продвигать московское правительство. Хотя на сегодняшний день государство - это единственный платежеспособный покупатель, и оно, пользуясь своим положением, заставит строителей пойти на беспрецедентные уступки в цене.