Семейный юридический справочник
Шрифт:
Итак, если вас все устраивает в жилом помещении, вы можете смело подписывать договор купли-продажи квартиры . Правда, для начала его еще необходимо составить. Не стоит это делать самостоятельно. В данном деле лучше все же довериться профессионалу. Разумеется, не тому, который предложен продавцом, а независимому эксперту. Однако доверяй, но проверяй. Сделки с недвижимостью не терпят небрежности. Поэтому совсем нелишним будет самим очень внимательно прочитать, что именно вы подписываете.
Итак. Для того, чтобы договор купли-продажи недвижимости впоследствии не был признан недействительным,
Под предметом статья 554 Гражданского кодекса РФ понимает «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости… в составе другого недвижимого имущества». Что это означает на практике? Лишь одно – в договоре должны быть указаны: адрес, по которому расположена квартира, количество комнат в ней, этаж и площадь. То есть у всякого, кто возьмет в руки ваш договор, и тени сомнения не должно возникнуть относительно вопроса, какая именно недвижимость продается.
Что касается цены, то законодатель также предусмотрел правило, по которому «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, он считается незаключенным» (ч. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом цена может быть указана как за жилое помещение в целом (общая цена), так и за единицу его площади, например, за квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется, исходя из его фактического размера (общей площади). Иногда стороны даже прибегают к услугам оценщиков, чтобы прийти к единому мнению относительно фактической стоимости недвижимости.
Разумеется, помимо указанных выше условий, в договоре должны содержаться и иные сведения, касающиеся заключаемой сделки. В частности, всякий договор купли-продажи содержит условия, по которым одна сторона (продавец) должна передать имущество, а вторая (покупатель) его принять и оплатить (ст. 454 ГК РФ). Кроме того, в договоре следует также указать:
– наименование самого документа (слово «Договор»);
– заголовок к тексту («купли продажи» такого-то помещения);
– сведения о том, где именно составлен договор (г. Москва, например);
– сведения о дате его составления;
– сведения о сторонах договора (следует обязательно указать их паспортные данные); – сведения об адресах сторон договора;
– иные имеющие значение для дела сведения (например, порядок снятия с регистрационного учета хозяина квартиры и членов его семьи).
Кроме того, в силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Данный документ составить нужно обязательно, так как вам придется впоследствии предъявить его в регистрационной службе наряду с остальными бумагами, необходимыми для придания вашей сделке официального статуса и юридической силы.
Как правило, в акте указывается, что продавец передал, а покупатель принял передаваемую недвижимость, ставится дата и подписи сторон. С этого момента жилплощадь считается переданной покупателю. Однако статус официального владельца купленной недвижимости он получит лишь после регистрации перехода
Разумеется, акт следует подписывать лишь тогда, когда вы убедитесь, что продавец и члены его семьи покинули помещение и не создают никаких препятствий вам для осуществления своих прав законного владельца (вам переданы ключи, квартира полностью освобождена от вещей прежнего хозяина и так далее).
Однако нередко на практике момент фактического и юридического освобождения жилого помещения может и не совпадать. Иногда продавец и члены его семьи хоть и съехали с квартиры, но не выписались из нее. Или наоборот, снятие с регистрационного учета состоялось, но продавец все еще продолжает проживать в помещении. Волноваться по этому поводу не стоит: ведь по вашему иску суд, в случае чего, обяжет бывшего собственника освободить принадлежащую теперь уже вам недвижимость.
С другой стороны, закон допускает, что по соглашению сторон за некоторыми лицами, ранее зарегистрированными в квартире, может быть сохранено право пользования им либо его частью. Перечень этих лиц, а также конкретные их права на пользование жилым помещением после перехода права собственности от продавца к покупателю должны быть определены в договоре (см. ст. 558 ГК РФ).
Что касается покупателя, то в его обязанности входит оплата приобретаемой недвижимости. Происходит это по-разному: деньги могут быть переданы в риэлторской компании до регистрации сделки. Однако в этом случае приобретатель здорово рискует, так как ничто не мешает продавцу квартиры, получив купюры, попросту не явиться на государственную регистрацию договора. С другой стороны, если договориться о передаче денег непосредственно после визита в регистрационную службу, то тут уже рискует продавец.
Обезопасить себя стороны могут, предусмотрев передачу денежных средств через специальную депозитную ячейку в банке. Для этого продавец и покупатель отправляются в кредитную организацию, где покупатель на глазах у продавца кладет деньги в ячейку и подписывает договор, согласно которому продавец может их получить после предъявления свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя. При этом последний не может снимать деньги, скажем, в течение двух месяцев (срок вполне достаточный, чтобы успеть осуществить все формальности). Таким образом, если сделка по каким-то причинам сорвется, то он всегда сможет вернуть свои банкноты, пусть и не сразу. В свою очередь, если все пройдет гладко, то продавец также беспрепятственно сможет получить обещанную стоимость квартиры.
Разумеется, стороны могут избрать также и любой другой устраивающий их порядок расчетов. Однако при этом не следует забывать, что фактически договор будет считаться заключенным только с даты его государственной регистрации.
Остановлюсь также вкратце на вопросе формы договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, он заключается: в письменном виде путем составления одного документа, посредством подписания его обеими сторонами сделки. При этом не следует забывать, что несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариального заверения сделок с недвижимостью законодатель не требует. Нотариуса сегодня вполне заменили регистрационные службы.