Семейный юридический справочник
Шрифт:
А ч. 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан известить их о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых осуществляется сделка. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то продавец вправе продать ее любому лицу.
По закону в этом случае при государственной регистрации необходимо приложить к заявлению документы, подтверждающие, что надлежащее уведомление действительно имело место быть. На что следует в этом случае обратить внимание покупателю? Во-первых, совпадает ли цена, указанная в извещении и в договоре. Ведь если, она, скажем, в договоре купли-продажи ниже, то это служит
Во-вторых, каким образом было вручено остальным собственникам уведомление о продажи доли. Оно должно быть доставлено им под роспись, подтверждающую получение, или заказным письмом.
Вместе с тем, не советую полагаться в этом деле лишь на продавца. Убедитесь со своей стороны, что действительно все было сделано правильно, что извещение о продаже доли – не подделка, и остальные владельцы покупаемой вами недвижимости не возражают против сделки.
Как минимум, поговорите с ними, а лучше, если вы лично возьмете с них расписку, что они не возражают против совершения сделки по купле-продаже доли.
Вообще-то по идее сам продавец должен обеспечить такую расписку. При этом она принимается регистрирующим органом лишь в случае, когда нотариально заверена. Также остальные собственники продаваемой вам недвижимости могут лично явиться на регистрацию и заявить о своем согласии.Если же они этого не сделают и у продавца не будет нотариально заверенного документа, подтверждающего, что никаких возражений со стороны сособственников нет, то государственная регистрация права собственности откладывается до истечения срока в один месяц (с даты извещения остальных участников долевой собственности).
Покупка недвижимости в кредит
Я вам рассказал об общем порядке покупки и регистрации жилой недвижимости. Вместе с тем, в последнее время случаи, когда покупатель расплачивается за квартиру или жилой дом полностью собственными средствами, весьма редки. Чаще всего сегодня квартиры приобретаются в кредит . В народе такие сделки именуются ипотекой. Это не совсем правильно. Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Как всегда, законодательные формулировки сложны и запутаны, на деле же все гораздо проще. Это означает, что кредитор, выдавая весьма немаленькую сумму, очень рискует. Ведь в случае неплатежеспособности должника он может остаться ни с чем. Особенно если тот распродаст все свое имущество или распорядится им другим образом. В этом случае даже приставы не помогут, так как взять с должника будет все равно нечего. Совсем другое дело, если «взять в заложники» его квартиру. Вот для этого-то и оформляется ипотечный договор. Он, кстати, также регистрируется в соответствующем порядке. В ЕГРП в данном случае вносятся сведения о залогодержателе. С этого момента ни продать жилье, ни сдать в аренду, ни распорядиться иным образом без согласия кредитора вы не сможете. Ну а в случае если вы перестанете платить, банк, выдавший кредит на покупку жилья, сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость и таким образом вернуть свои деньги. При этом после оплаты всех расходов, связанных с реализацией имущества, остаток должен быть возвращен вам. Не всегда эта сумма является достойной и уж совсем редко перекрывает оплаченные к тому моменту взносы по кредиту.
Вот почему ипотеку в народе окрестили «крепостным правом»: ты платишь барину оброк, а когда
Но разница между этими понятиями все же есть. В отличие от крестьян, которые свою судьбу не выбирали, ипотека – дело сугубо добровольное. Все граждане вступают в данную кабалу по собственной инициативе.
С другой стороны, а что им еще остается, когда темпы инфляции совсем не соответствуют темпам роста доходов населения, а цена на квартиры вполне сопоставима со стоимостью космических летательных аппаратов? Иной возможности обрести собственный угол у многих людей попросту не имеется.
В этом случае ипотечный кредит является для многих единственным способом решить свой квартирный вопрос. Особенно для молодежи. Ведь даже с горячо любимыми родителям ужиться могут немногие. Стоит ли говорить о тещах и свекровях. Вместо того чтобы скитаться по чужим углам и платить немаленькие суммы за его наем, лучше эти деньги пустить на ежемесячные платежи по кредиту.
Тем более что «плюсы» такого решения очевидны. Во-первых, сразу же после получения денег от банка вы становитесь собственником своего жилья. Да, конечно, с некоторыми ограничениями в праве распоряжаться им, но все-таки СВОИМ. Это означает, что вы можете делать ремонт, какой захотите (ну или почти), ставить какую угодно мебель, и вообще чувствовать себя как дома. И никто не позвонит вам посреди ночи и не скажет, что обстоятельства изменились и вы в трехдневный срок должны освободить занимаемое помещение.
Во-вторых, проценты по кредиту и часть его самого (до двух миллионов рублей [107] ) освобождаются от уплаты подоходного налога.
Это что касается «плюсов». Однако и минусов у ипотеки также достаточно. Особенно сегодня. Правительство, правда, пытается их как-то уменьшить, однако все предпринимаемые им меры направлены исключительно на поддержку тех, кто взял кредит до 1 июля 2009 года [108] . Те, кто решается на ипотеку сегодня, должны отдавать себе отчет – на помощь вряд ли кто придет.
Это означает, что если вы не сможете платить (а сегодня такая вероятность очень велика), то банк вполне может забрать вашу квартиру и продать ее с публичных торгов. Это может произойти, даже если задержка будет составлять всего лишь три месяца [109] .
Разумеется, с банком можно будет попробовать договориться. Об этом мы с вами поговорим ниже, и все-таки возможность потерять столь вожделенное жилье более чем вероятна. А вот возможность получить назад свои деньги, которые вы уже оплатили по кредиту, напротив, очень мала. Кроме того, вы также должны понимать, что даже если вам каким-то чудом удастся взять кредит на полную стоимость квартиры (без первоначального взноса), все равно покупка недвижимости обойдется вам недешево, так как вы столкнетесь с массой расходов по его оформлению. Таких как оценка, страховка и так далее.
Кроме того, если раньше брать кредит на покупку жилья было выгодно, так как и проценты, и стоимость его обслуживания были сопоставимы или даже меньше, чем темп роста цен на недвижимость, то сегодня никто не может поручиться, что рынок не рухнет. Во всяком случае, цены на жилье уже снизились.
Вообще же решать вопрос об ипотеке всегда нужно, исходя не из наилучшего, а из наихудшего развития событий. То есть, что будет, если вас неожиданно сократят, потянете ли вы в этом случае ежемесячные выплаты. Имеется ли у вас какое-либо оборотоспособное имущество, которые вы в состоянии продать без существенного для себя ущерба: гараж, дача и так далее. Работает ли ваша вторая половина, и есть ли в вашей семье дети. Не планируете ли вы родить еще. Ведь в последнем случае жена уйдет в декрет и, следовательно, рассчитывать на нее уже не придется. Можете ли вы в случае чего полагаться на чью-либо помощь: родителей, друзей и так далее.