Смерть и жизнь больших американских городов
Шрифт:
Если владелец здания с гарантированной квартплатой пожелает занять под торговые или иные не связанные с проживанием нужды первый этаж, или подвал, или и то и другое, то затраты на это пространство просто не будут включены в гарантию квартплаты или финансирования. Как его расходы, так и его доходы от этой демонстраций здоровой коммерческой жизни должны лежать за пределами его соглашений с БЖС.
Поскольку субсидируемое строительство такого рода не потребует приобретения и расчистки больших участков, сооружение зданий с гарантированной квартплатой в большинстве случаев не потребует принудительного отчуждения земли государством. Приобретение участков на территориях, признанных подходящими, может, как правило, осуществляться так же, как при сделках для частного строительства: главный вопрос — кто готов продать землю и за какую цену. Разумеется, стоимость участка будет включена в общие расходы, но надо помнить, что при такой системе мы избавляемся от затрат на широкомасштабную расчистку, которую
В случаях, когда право на принудительное отчуждение все же придётся использовать, платить надо будет полную, реальную цену, включающую в себя такие вещи, как стоимость досрочно прекращённой деловой аренды, как полная и реальная стоимость переезда и перемещения бизнеса, — точно так же, как это делается при частных продажах, когда от арендаторов предприятий не приходится ожидать самоубийственного участия в субсидировании чужого проекта [54] .
Платить, а не брать с людей нечестные недобровольные субсидии нужно для того, чтобы избежать ненужного уничтожения городского разнообразия. Честная оплата, с одной стороны, давала бы реальную возможность бизнесам, вынужденным покинуть своё место, продолжать жизнь на новом месте (предпочтительно в той же городской округе), с другой — осуществляла бы автоматическую селекцию. Такая селекция, способствующая сохранению всего стоящего, напрочь отсутствует в нынешней тактике городской реконструкции, и это один из признаков фантастической расточительности этой тактики в отношении экономического достояния городов. Принцип гарантированной квартплаты нацелен на то, чтобы опираться на любой уже существующий успех или потенциал успеха.
54
Подобный подход к приобретению земли с использованием права на принудительное отчуждение порой применяется в случаях, когда городские власти понимают, что несправедливость к жертвам их проектов повлечёт за собой тяжёлые политические последствия для этих проектов. Так, город Нью-Йорк, покупая землю за своими пределами, которой предстояло быть затопленной в результате работ по водоснабжению, заручился законодательным разрешением на уровне штата платить перемещаемым бизнесам полную и честную цену, включающую даже стоимость нематериальных активов.
Кроме того, поскольку этот метод не предполагает широкомасштабной расчистки и перестройки, в программе могло бы участвовать огромное количество строительных фирм и владельцев, исчисляемое тысячами. Горько и смешно, когда наши крупнейшие города многоликие, полнокровные, постоянно меняющиеся, должны зависеть в отношении своей реконструкции от горстки учреждений и колоссальных строительных баронов. Владельцы многоквартирных зданий с гарантированной квартплатой должны иметь возможность, если им захочется, самим жить в этих зданиях, как если бы они были квартиросъёмщиками, и это, как всякое присутствие хозяина на месте, было бы здоровым явлением. Этого ни в коем случае не надо требовать, но это можно поощрять, поощряя подобное участие в строительной программе или, что более реалистично, не препятствуя продаже жилья застройщиками таким будущим владельцам.
Если бы мы взяли на вооружение такую тактику строительства зданий с гарантированной квартплатой, как мы могли бы её использовать?
Я уже упомянула о двух условиях, выполнения которых нужно было бы потребовать от владельца в обмен на даваемые ему гарантии: чтобы здание было построено на указанной территории, а иногда и на указанном месте внутри неё; и в большинстве случаев, чтобы жильцы выбирались из числа претендентов, живущих на определённом участке, или на определённой улице, или в определённой группе зданий.
Накладывая на застройщиков эти два простых условия, мы сможем осознанно добиваться тех или иных целей, зависящих от конкретных проблем конкретной городской территории.
Мы сможем, например, стимулировать новое строительство на участках, занесённых на данный момент в «чёрные списки», где нехватка новых зданий становится критической, и при этом удерживать жителей внутри этих участков.
Мы сможем сознательно увеличивать число жилых единиц на участках, где это необходимо, и в то же время уменьшать скученность в расположенных поблизости более старых зданиях (это, по крайней мере, даст практический способ понижать плотность заполнения жилья до установленных законами значений).
Мы сможем удерживать внутри территорий людей, чьи жилища подлежат сносу либо ради использования земли иным способом, либо из-за ветхости зданий.
Мы сможем привносить на данную территорию проживание как один из первичных способов использования или повышать число проживающих до эффективных величин там, где это необходимо для обогащения первичной городской смеси других способов использования (например, трудовых).
Мы сможем способствовать заполнению разрывов в новых линиях фасадов, возникающих там, где через слишком длинные кварталы прокладываются новые улицы.
Мы сможем обогащать на данном участке базовый запас разнообразия
Мы сможем снижать плотность жилых единиц на тех исключительных участках, где она слишком велика, и делать это постепенно, избегая катаклизмических массовых перемещений населения.
И наконец, мы сможем, делая все это, смешивать людей с разными уровнями доходов и поощрять рост этого смешения в будущем.
Все это — средства увеличения стабильности и разнообразия населения. Некоторые из этих средств — прямые, помогающие людям, которые хотят остаться в своей округе, остаться в ней. Некоторые из них действуют опосредованно (в той мере, в какой одна часть одного из многих различных способов использования городской территории может играть свою роль), способствуя сотворению живых, безопасных, интересных, разнообразных улиц и районов, где людям, имеющим выбор, хочется остаться.
Кроме того, поскольку такая программа будет привлекать на данную территорию «постепенные» деньги и способствовать постепенным переменам на ней, она не помешает одновременному или последующему притоку туда новых жителей, имеющих выбор, и несубсидируемому строительству (будем надеяться, что это не приведёт к саморазрушению разнообразия). Программа не помешает притоку самых разных людей, в том числе тех, кто руководствуется единственно соображениями выгоды. Ибо в любой момент на данной территории будет много других зданий, не используемых целенаправленно для удержания внутри неё населения, вынужденного переезжать; в этом случае прежнее местожительство нового жильца не будет иметь значения.
Независимо от возраста зданий на данном участке, независимо от того, насколько велика необходимость заменить в конечном итоге все или почти все, этот процесс не должен происходить одним махом [55] .
Слишком быстрая замена зданий не только подрывает городское разнообразие экономически и создаёт стандартизованную, денатурированную среду спроектированных жилых массивов, но и мешает длительное время удерживать большое число людей, имеющих выбор, — людей, живущих в старых и новых домах, в том числе людей, имеющих свои собственные идеи по части строительства и реконструкции.
55
Скажу здесь пару слов по поводу крыс. Это одно из тех стихийных зол, которые новое строительство, как считается, должно искоренить, а присутствие старых зданий, как считается, увековечивает. Но крысы этого не знают. Если их не уничтожить, то после сноса зданий, где они водятся, они просто перемещаются в соседнюю населённую зону. Одна из тяжелых проблем нью-йоркского Нижнего Истсайда в настоящий момент — приток крыс и других паразитов из сносимых зданий на территории Сьюард-Хаусез — огромного нового кооперативного жилого массива. Когда была снесена немалая часть делового центра Сент-Луиса, лишившиеся пристанища крысы наводнили здания на площади, исчисляемой многими квадратными милями. Если в новых зданиях не заботиться об уничтожении крыс, они преспокойно в них поселяются. В большинстве крупных городов закон требует, чтобы в каждом сносимом здании крысы были уничтожены; однако в Нью-Йорке в 1960 году такса за подложное свидетельство об их уничтожении, выдаваемое коррумпированными сотрудниками соответствующих служб коррумпированным домовладельцам, составляет 5 долларов. Как управление по жилищному хозяйству и другие муниципальные органы обходят закон — я не знаю. Но чтобы понять, что они его обходят, нужно только понаблюдать в сумерки за устрашающими крысиными фестивалями и за их исходами с участков, где идёт снос. Новые здания крыс не истребляют. Это делают только люди, и в старых зданиях это примерно так же легко, как в новых. Наш дом, когда мы в нем поселились, был наводнён крысами, причём крупными. Полное отсутствие их и всех прочих паразитов в течение года обходится нам в 48 долларов. Живому человеку это вполне под силу. Идея о том, будто само здание способно избавиться от крыс, — это хуже, чем заблуждение, потому что её используют как предлог для того, чтобы не истреблять крыс («Вскоре мы избавимся от всех этих наводнённых крысами строений!..»). Мы слишком многого требуем от новых зданий и слишком малого от себя самих.
Система гарантированной квартплаты и гарантированного финансирования нового строительства, безусловно, предоставляет много возможностей для коррупции и мошенничества. С коррупцией, мошенничеством и обманом мы неплохо умеем справляться, когда хотим (не правда ли, нам повезло, что мы живём в стране, где их можно побеждать?) С чем потруднее бороться — это с закостенением.
Нет сомнений, что любая конкретная тактика субсидирования жилья почти наверняка становится со временем все более закостенелой и негибкой, что она все больше отворачивается от реальных нужд. Все творческое воображение, какое в неё вкладывается, вкладывается вначале, а затем оно неизбежно выхолащивается. С другой стороны, коррупция, что бы ни было её целью — деньги или власть, — имеет иную природу, нежели застёгнутая на все пуговицы бюрократия. Чем дольше коррупция имеет дело с объектом или явлением, тем более изобретательной становится.