Справочник риэлтора
Шрифт:
При оформлении земельного участка в аренду или в собственность риэлтор еще не раз будет проходить кадастровый учет, первый раз будет кадастр без указания координат земельного участка, второй раз с координатами. Объяснять, почему так неудобно организована работа кадастрового учета, не представляется возможным, и ждать постановки на кадастровый учет и первый и второй раз придется не меньше месяца.
Затем следует этап, на котором, с уже готовым карта-планом, риэлтор будет согласовывать границы с соседями, если Ваши соседи МУДез или ТСЖ, то это целая история. Согласование границ с данными организациями редко проходит «гладко» и ждать его приходится около одного месяца.
Месяцами приходится ждать документы (землеустроительное дело) с подписи уполномоченных лиц
После получения постановления наступает заключительный этап всего переоформления права на земельный участок – заключение договора с администрацией на предоставление земельного участка в аренду или оформление его в собственность. Данный процесс так же отнимет времени не меньше месяца и в итоге, Вы получаете на руки готовый документ, подтверждающий право собственности клиента на земельный участок или договор аренды. С данным документом и землеустроительным делом следует сразу же идти в регистрационную палату для государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок. В регистрационную палату будет представляться так же и документация БТИ, поэтому, если с момента ее составления и до государственной регистрации права прошел год, то потребуется снова вызывать техника БТИ и платить за вызов.
2. Оказание риэлтором комплексных услуг
В рамках данного договора рассмотрим правоотношения сторон в случаях, когда риэлторы оказывают не одну, а несколько последовательных услуг в совокупности. В принципе по содержанию данных услуг видно, что они не совсем «риэлторские», в основном они связаны с управлением недвижимым имуществом или денежными средствами клиента. Общая цель у всех услуг одна – принести прибыль своему клиенту от сделок с его недвижимым имуществом или правом на последнее.
Примером такого рода услуг может быть долевое участие в строительстве или иное инвестирование денежных средств клиента в строительство. Риэлторская фирма, вкладывающая денежные средства клиента (управляющая ими) может столкнуться с рядом проблем, связанных с правовой неопределенностью (неоднозначность подхода) к регулированию отношений сторон при участии в строительстве жилых комплексов. В частности не понятно, какой способ оформления правоотношений сторон лучше выбрать для риэлторской фирмы, что означают и какие проблемы могут возникнуть в связи с последними изменениями законодательства в области ипотеки. Какими правами может обладать риэлторская фирма относительно объекта незавершенного строительства, и каково вообще его правовое положение.
2.1. Инвестирование в строительство или простое товарищество?
Феномен инвестиционного договора заключается в том, что при отсутствии какого-либо внятного указания в законе он выступает неотъемлемым элементом капитального строительства, а также инвестиционного процесса любого уровня. Несмотря на неоднократные попытки найти объяснение данной конструкции, в лучшем случае возникают ассоциации с договором о долевом участии в строительстве, в худшем с созданием местного оффшора. Риэлтору, как одному из участников таких, довольно сложных и «запутанных» правоотношений не лишним будет знать о том, какие проблемные вопросы в правовом регулировании могут возникать при участии в правоотношениях по инвестированию строительства.
В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:
1) инвестиционный контракт;
2) договор
3) договор уступки права требования жилья;
4) договор купли-продажи жилья.
Разработчики трех инвестиционных законов в качестве основного документа, призванного регулировать взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, назвали договор, но предмет его указать забыли. Образовавшийся пробел в правовом регулировании попыталась заполнить судебная практика. Опубликованное ВС РФ «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002, призванное защитить физических лиц как самую уязвимую категорию инвесторов, впервые ввело в официальный юридический оборот термин «договор об инвестиционной деятельности». Признаки договора сформулированы не были, но ВС РФ сделал важный шаг – признал факт существования договора об инвестиционной деятельности в качестве самостоятельной сделки, не предусмотренной ГК РФ (ст. 421 и 422 ГК РФ).
В свою очередь, практика сформировала блок вопросов. Является ли договор о долевом участии в строительстве разновидностью инвестиционного договора или это самостоятельная конструкция? Если средства вкладываются не в строительную продукцию, а в оборудование, товарные запасы или ценные бумаги – это все тот же инвестиционный договор или уже нет? И изменится ли характер такого договора с участием в нем граждан?
Другая проблема – определение начального и конечного моментов в инвестиционном процессе. Застройщики начинают продажи квартир на стадии утверждения градостроительных программ и получения разрешений (не на строительство, нет!) на разработку проектной документации. А между оформлением документации и разрешением на строительство могут пройти годы. Зачастую, подписав договоры о строительстве квартир и получив с граждан деньги, застройщик уступает разработанную документацию и свои права другой организации, которая будет заниматься следующим этапом, забыв при этом оформить земельный участок. Такая цепочка может оказаться весьма длинной. Между тем, риэлторской фирме, оказывающей клиенту услугу по управлению его денежными средствами, вложенными в долевое строительство жилого дома, важно отслеживать все данные моменты, и своевременно требовать или брать на себя вопрос об оформлении земельного участка.
Как следствие – запредельная стоимость квадратного метра и стопки исков от незадачливых инвесторов, обнаруживших, что на их жилплощадь претендуют другие, не менее добросовестные приобретатели. Уличить кого-либо в мошенничестве в данной ситуации бывает трудно: до получения официального разрешения на строительство строительной деятельности по действующему законодательству как бы и нет, и заключить договор долевого участия с гражданином нельзя.
Правда, опытные застройщики предпочитают страховаться – инвестиции на «достроительном» этапе оформляются не договором, а в порядке членства в хозяйственном товариществе или обществе. Ответственности здесь практически никакой: в этом случае вы не жилье строите, а занимаетесь предпринимательской деятельностью на свой страх и риск.
Один известный московский риэлтор создал коммандитное товарищество, где в роли коммандитистов выступают дольщики. Членство оформляется «договором инвестиционного вклада». Про квартиру там ни слова. Но паевой взнос, разумеется, равен ее полной рыночной стоимости. На словах обещают подписать дополнительное соглашение, когда получат разрешение на строительство.
Начальным этапом трудности инвестора не исчерпываются. Даже если инвестиционный договор добросовестно исполнен сторонами, застройщик, прежде чем продать квартиру инвестору, предпочитает включить ее в Единый реестр прав на недвижимое имущество. Расчет прост: после оформления договора купли-продажи претензии к качеству строительных работ уже не принимаются.