Справочник риэлтора
Шрифт:
В процессе строительства домов у риэлторских фирм может возникать не мало и других проблем. К примеру, одна из сторон станет ненадлежащее исполнять свои обязательства, риэлторская фирма, основываясь на правоотношениях строительного подряда начнет предъявлять свои требования, а противоположная сторона станет утверждать, что между ними правоотношения простого товарищества. Количество споров, связанных с договорами на участие в строительстве, увеличивается с каждым годом. Отметим, договор строительного подряда – не единственный вид договора, востребованный практикой. Довольно часто субъекты права заключают либо договор простого товарищества,
Инвестирование средств в строительство требует проработанности правовых механизмов. Договоры, экономическим содержанием которых является объединение имущественных средств с целью получения в собственность объекта недвижимости или его части, несмотря на их многообразие, можно разделить на две большие группы.
Первая – договоры, отвечающие признакам, установленным ст.1041 ГК РФ для договоров простого товарищества (совместной деятельности).
Другие договоры заключаются в соответствии со ст.421 ГК РФ как договоры, не предусмотренные особенной частью данного Кодекса, но по своему содержанию отвечающие требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам вообще.
В каких же случаях мы квалифицируем договор об объединении инвестиций как договор простого товарищества? Участники данного договора объединяют вклады, совместно действуют для достижения общей цели. Казалось бы, это определение достаточно простое, однако многие правовые термины в нем требуют комментария.
В одном из заседаний арбитражного суда участник договора доказывал, что он не является договором простого товарищества, выдвигал следующий аргумент: «По названному договору всю деятельность осуществлял только я, поскольку приобретал материалы и выполнял работы по договору, мой партнер только оплачивал счета».
Эпизод достаточно забавный, но он отражает весьма распространенную точку зрения на то, что под деятельностью применительно к вложению инвестиций понимается только совершение каких-либо активных действий. Однако это не так. Когда мы говорим о деятельности сотоварищей по договору, то безусловно предусматриваем выполнение ими таких обязанностей, которые значимо направлены на реализацию проекта. При такой ситуации любое имущественное вложение является деятельностью по инвестированию. Получается, что риэлторская фирма, хотя и может различными способами участвовать в правоотношениях по строительству новых жилых комплексов, однако в принципе не может вступать в правоотношения простого товарищества, в то время как другие участники могут. Связано это с тем, что риэлторская фирма сама не будет строить дом, а лишь участвовать в его строительстве, своими денежными средствами (денежными средствами клиентов). При таком подходе выходит, что риэлторская фирма практически всегда является инвестором строительства.
На первый взгляд, объединяя капиталовложения, участники договора в сфере строительства всегда преследуют одну цель – создание объекта недвижимости.
Однако представим довольно распространенную ситуацию. По договору крупная инвестиционная компания, занимающаяся продажей жилья, осуществляет строительство жилого дома. В дополнение к своим инвестициям на основании договора она принимает денежные средства одной из организаций, которая предполагает построить несколько квартир для своих работников. Все участники договора стремятся к скорейшему завершению строительства. Но можно ли говорить о том, что цель их в этом случае является единой? Конечно же нет. Один участник преследует цели социального
Иногда возникает вопрос: так ли уж важно провести правовую квалификацию заключаемого договора? Полагаю, что это один из основных вопросов, в котором должна быть определена полная ясность. И не только потому, что от квалификации договора зависит выбор необходимых правовых норм, которыми будут руководствоваться стороны (риэлторская фирма при определении своих правоотношений с контрагентами), но еще и потому, что после завершения строительства объекта по каждому из договоров у инвестора возникают разные права в отношении объекта недвижимости.
По договору простого товарищества изначально создаваемый его участниками объект является общей долевой собственностью. В связи с этим в случае конфликта возникает право на заявление требования о признании права собственности и защиты вещного права. Во всех договорах, которые не отвечают требованиям договора простого товарищества, у инвестора возникает только обязательственное право требовать передачи ему части объекта недвижимости как встречного предоставления в ответ на передачу определенных денежных средств или иных ценностей.
По этому при заключении договора его будущим участникам важно прежде всего определиться, на каких условиях и в рамках какого договора они будут осуществлять капиталовложения, и исходя из этого установить систему прав и обязанностей по договору.
Необходимо учесть при этом, что в соответствии со ст. 1041 ГК РФ договор простого товарищества в коммерческих целях могут заключить только коммерческие организации.
Хочется обратить внимание еще и на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность уступки требования в соответствии со ст. 388 ГК РФ, вытекающего из договора простого товарищества.
На иные инвестиционные договоры это ограничение не распространяется, поэтому получившие достаточное распространение сделки цессии, по которым без согласия одного из партнеров может быть произведена замена стороны в обязательстве, возникшем из иного договора, возможны при соблюдении соответствующих требований закона. Именно поэтому,
Часто встает вопрос о том, каково же правовое регулирование прав и обязанностей сторон по инвестиционным договорам, не подпадающим под определение договора простого товарищества (совместной деятельности)? Следует сказать, что указанный договор регулируется общими нормами гражданского законодательства и теми правами и обязанностями, которые стороны установили по договору. Таким образом, особенно велика ответственность юридической службы риэлторской фирмы при заключении таких договоров, поскольку отсутствует возможность восполнить пробелы договора нормами Особенной части ГК РФ, применяемыми только к договорам определенного в ней вида
Мы уже говорили, что риэлторская фирма может оформлять свои правоотношения договором долевого участия в строительстве, который будет являться разновидностью инвестиционных правоотношений. Несомненно, у договора долевого участия в строительстве для риэлторской фирмы есть положительные стороны. Договор направлен, прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.