Справочник риэлтора
Шрифт:
Тем самым, ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими
1) если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом;
2) объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом. [7]
Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре № 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.
7
Критерии квалификации недвижимого имущества. Л.Наумова. Эж – Юрист, № 19, май 2005 г.
Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора № 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным.
Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.
Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.
При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.
Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.
Глава 3
Налогообложение сделок, заключаемых риэлторской фирмой
Рассмотрим вопросы налогообложения сделок, совершаемых рилторскими фирмами, в основном это два налога – на доходы с физических лиц и на прибыль с организаций. Помимо налогообложения сделок, в процессе обеспечения деятельности, риэлторская фирма обязана уплачивать и другие налоги, например, единый социальный налог, сбор, оплачиваемый в пенсионный фонд. Рассмотрим более подробно отдельные вопросы налогообложения риэлторских фирм.
Например, такая ситуация: риэлторская фирма по договору найма жилого помещения с физическим лицом использует помещение под офис. Может ли фирма учесть произведенные расходы по оплате аренды помещения при расчете налога на прибыль? Нужно ли удерживать НДФЛ с выплат арендодателю?
Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13 %. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.
Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей. Во избежание повторного начисления налога организацией предпринимателю следует представить арендатору документ, подтверждающий регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и постановку на учет в налоговом органе. Исчисленная и подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога отражается в налоговой декларации, которая должна быть представлена индивидуальным предпринимателем в налоговый орган по месту учета не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. [8]
8
Вопросы налогообложения. Е.Пакшина. Право и экономика, № 1, 2005 г.
Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (подп. 2 п. 1 ст. 226 НК РФ).
Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.
Следует также отметить, что в соответствии с п. 5 ст. 226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица.