Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Коростелев Сергей

В основу нашей системы регистрации недвижимости положена вторая (немецкая) система и действует принцип внесения. Эти положения зафиксированы в ст.131 ГК РФ:

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим

Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Система государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов в специальном реестре в нашей стране развивался с начала 90-тых годов достаточно хаотично. Мы, как всегда, пошли своим, особым, путем, который отличается и от немецкой и от французской системы, но ближе к немецкой.

Вначале было принято решение о создании двух реестров: 1) единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и 2) государственного кадастра недвижимости (ГКН). Потом, в 2014, принято решение объединить эти реестры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот процесс идет и до сих пор не завершён в полной мере.

В 2013 году произошли и изменения в исполнителях работ по кадастровому (техническому) учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Если до этого периода эта работа проводилась местными бюро технической информации (БТИ), то после она стала проводиться кадастровыми инженерами (физические лица, имеющие действующей квалификационный аттестат кадастрового инженера, включенные в государственный реестр кадастровых инженеров).

Работа кадастрового инженера создает основу для регистрации прав на объекты недвижимости в ЕГРП. Из самого определения – Единый государственный реестр недвижимости – должно, по идеи, следовать, что в него должны попадать только объекты недвижимости.

Но кто должен проводить экспертизу на соответствие понятию «недвижимости»?

Как мы описали выше – это довольно непростая задача. В развитых европейских странах этой задачей занимаются нотариусы, которые проверяют сделки перед регистрацией. У нас же нотариусы, по нашему законодательству, не являются обязательным элементов перед регистрацией и, следовательно, проверка сделки возлагается на регистраторов. Но регистраторы не в состоянии, например, изучить вопрос о дееспособности сторон, совершивших сделку, не имеют возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов и т.д.

Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора.

В 2012 году в ГК РФ были внесены принципы (ст. 8.1), на которых должна базироваться регистрация недвижимости. Это следующие принципы, которые были ранее выработанные юридической практикой:

1) проверки законности оснований регистрации,

2) публичности,

3) достоверности государственного реестра.

Первый принцип означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий

у лиц, обращающихся за государственной регистрацией. Однако этот принцип распространяется лишь на юридическое основание госрегистрации, но не на проверку того, является ли объект недвижимостью или движимостью. Такую проверку законодатель не предусмотрел. Получился парадокс – в реестр недвижимости попали объекты, не относящиеся к этой категории, что создало много проблем и для последствий сделок и для налогообложения. То есть государство взяло на себя функции ведения кадастра недвижимости и со своей задачей не справляется. Отсюда возникают проблемы и с принципом достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Из этого правила есть ряд исключений, на который мы здесь не будем останавливаться.

Наконец принцип открытости реестра, устанавливает, что любое заинтересованное лицо вправе иметь доступ к содержанию реестра и выяснить, кто является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что в Российской Федерации создана система государственной регистрации, в которую могут попасть (и попадают) кроме недвижимости так же и движимые вещи. Надлежащей проверки исходной правовой и технической информации для совершения регистрации не проводится. В результате мы сейчас имеем ЕГРП, в которой очень много ошибок и неточной информации. А эта информация используется для перехода прав на недвижимость и для её налогообложения, и она должна быть достоверна (в соответствии с принципами ГК РФ).

Как недостоверность данных ЕГРН влияет на налоги на недвижимость мы рассмотрим далее.

В заключении отметим те тенденции изменения законодательства в сфере недвижимости, которые проявились в 2019 году /8, 21/:

1. Существенно продвинулась работа по законопроекту об «едином объекте недвижимости», который подготовлен в соответствии с Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленная во исполнение Поручения Правительства РФ от 04.03.2016 № ИШ-П13-1858. Этот законопроект должен исправить ту ошибку, которая привела к отрыву улучшений земельного участка от земли, и должен создать единый объект недвижимости на базе земельного участка. Кроме того, он должен исправить и конкретизировать понятие «недвижимость». Начался процесс мягкого перехода от нынешней системы, в которой недвижимостями являются и земельные участки, и всё то, что возведено на этих земельных участках, к системе, когда единственным видом недвижимости являются земельные участки, а все, что возведено на участке, рассматривается как улучшения (система единого объекта). Этот закон может быть принят в конце 2019- начале 2020 года.

2. Ведется работа по реформе вещных прав и появлению в российском праве понятия «право застройки». Есть надежда, что в нашем праве это понятие появится.

3. Изменились правила сноса самовольной постройки. Правки в закон сильно урезали аппетиты исполнительной власти по внесудебному сносу объектов недвижимости. Теперь ст.222 ГК РФ разрешает вместо сноса провести «приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет»,

4. В новых нормах о самовольных постройках учтена идея добросовестности застройщика, который не знал и не должен был знать о том, что в отношении земельного участка были установлены какие-то специальные публично-правовые ограничения.

5. Наконец-то была изменена схема финансирования строительства жилых домов за счет граждан-покупателей, в результате которой появилось масса обманутых дольщиков. Эта схема полностью себя дискредитировала, и от нее было решено отказаться. Основной упор теперь сделан на проектное финансирование и получение от банков строительных кредитов.