Теория и практика экономических измерений в недвижимости
Шрифт:
Главной заботой всех экономических дисциплин является вопрос экономической ценности. Этот факт объясняется тем что центральные проблемы в экономике является проблема производства и распределения богатства. Так как экономическая ценность является мерой этого богатства первостепенное значение измерения этой ценности выходит на первый план в философских и экономических исследованиях.
В любой экономике, будь то плановая, переходная или рыночная, необходимо проводить измерения с целью получении объективных, достоверных и сопоставимых результатов, используемых “в целях защиты жизни и здоровья граждан, охраны окружающей среды,
Для измерений физических величин существует специальная научно-практическая деятельность, которая называется метрология. Однако применение наработок этой сферы научно-практической дисциплины в экономике не представляется возможным из-за влияния социальных факторов. В экономике такие постулаты, как единица измерений, мера, эталон, физическая величина, погрешность измерения, не работают.
Решением проблем измерений в экономике занимается новая научно-практическая дисциплина – “Экономические измерения”
Инициатором создания новой научно-практической дисциплины в нашей стране явился профессор Микерин Георгий Иванович, который основал кафедру Экономических измерений в Государственном университете управления.
Дисциплина находится в стадии становления и, в настоящее время, включает в себя следующие сферы профессиональной деятельности: оценочную деятельность, включающую массовую и кадастровую оценки, финансовую отчетность, инвестиционный анализ, сметно-строительное дело, а также разделы корпоративного управления, банковского и страхового дела, и еще ряд смежных вопросов.
Объединяет все эти научно-практические дисциплины широкое использование таких базовых понятия как стоимость, цены, затраты. Например, в бухгалтерии используется такие понятия как “бухгалтерская стоимость”, “справедливая стоимость”. В строительном деле – “восстановительная стоимость”, в массовой оценке – “ инвентаризационная” и “кадастровая стоимость” и т.д.
Рис. 2.2 Виды экономических измерительных практик в научной дисциплине “Экономические измерения”
Первая задача научной дисциплины “Экономические измерения” – согласовать эти понятия. Процесс согласования начался прежде всего в таких дисциплинах как бухгалтерские измерения и стоимостные оценки.
Задача бухгалтерских измерений – дать ответ на вопрос – как измерить вклад инвесторов в компании. Практика бухгалтерских измерений выработала две основные концепции:
концепция исторических затрат;
концепция “текущей” стоимости капитала/актива.
Концепция исторических затрат в бухгалтерии возникла после Великой депрессии в США и применяется до сих пор. Однако бухгалтера учитывали в балансах затраты, но называли
Начиная с 1990 года, под воздействием Совета по международным стандартам финансовой отчётности (МСФО), большинство крупных промышленных и финансовых корпораций в мире начали применять концепцию “справедливой стоимости” капитала и активов. То есть стоимость активов начало сверяться с текущими рыночными ценами. Сегодня эта концепция стала преобладающей и большинство котируемых на бирже финансовых компаний (банки, страховые компании, инвестиционные фонды и др.) обязаны составлять отчетность по МСФО. Это концепция применяется также и в Российской Федерации, начиная 2010 года /6/.
Таким образом был запущен и успешно реализуется процесс конвергенцией стандартов по финансовой и бухгалтерской отчетности и оценочных стандартов. Этот процесс еще не завершен и будет оказывать влияния на все профессиональные оценки.
Процесс конвергенции начинается с выработки единых терминов и определений, чем и занимается научно-практическая дисциплина Экономических изменений. /6/
Следует отметить что даже в самой передовой дисциплине – стоимостной оценке, вопросы теории все еще остается на достаточно низком уровне. Этот факт был замечен в основных учебниках по дисциплине. Вот что по этому поводу сказано в работе /2/:
“подробная проверка более 100 основных североамериканских справочников и пособий по оценке стоимости недвижимости, трактатов и сборников, начиная с 1903 года и охватывающие 100 лет, показывает, что теория стоимости систематически игнорируется”.
Исходя из выводов авторов: «рецензируемая литература незначительно связана с понятием стоимости, и едва ли половина касается вопросов экономического права и принципов оценки. Две трети не охватывают историю теории стоимости, а другие не касаются развития стоимостного мышления. Параллельный разбор академических диссертаций, словарей и лексикона выявили аналогичное пренебрежение».
Формирование этого научно-практического направления экономических измерений и понятийного аппарата связано с переходом к «вальвационной» (стоимостной, основанной на мотивированных профессиональных суждениях) практике экономических измерений /3/
Сейчас мы наблюдаем переход от традиционных экономик к инновационному и цифровому путям развития. В этих условиях существующий на базе неоклассических воззрений механизм анализа не дает ответа на проявление стоимостных резких (эмерджентных) изменений.
Формирование цен сделок, стоимостные измерения и практическое мышление о них являются одной из самых древнейших форм экономической мысли. Действительно, из всех сфер экономики прежде всего о них писал Аристотель в V книге «Никмаховой Этики», подчеркивая неизбежный компонент этической справедливости, поиска золотой середины при согласовании цен спроса и цен предложения продавца в процессе формирования итоговых меновых цен /4/.
В свою очередь стоимостные измерения напрямую связаны с таким широким понятием как “ценность”. Философы и экономисты и уже несколько веков спорят о происхождении и генезисе этого понятия. В настоящее время наука рассматривает следующие разделение понятия ценности: духовная ценность, моральная ценность и экономическая ценность.