Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Коростелев Сергей

Профессиональная оценочная деятельность играет особую роль в становлении нового экономического мышления. Новейшая практика оценки стоимости имущества, подкрепленная современной научно-методологической базой, признает «мирное сосуществование», прежде всего/21/:

Рыночной (справедливой) стоимости имущества, которая «отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа» (МСО), а также она является «объективно установленной стоимостью в обмене на заданную дату» (ЕСО);

Инвестиционной стоимости

или «Ценности» имущества «для конкретного инвестора или группы инвесторов, при установленных целях инвестирования стоимости» (МСО), и она является «стоимостью в использовании, основанной на субъективной, имеющей нерыночное происхождение оценке экономической полезности актива для предприятия» (ЕСО)

Основополагающие термины и определения дисциплина экономических измерений представлены ниже.

Оценка

Термин «оценка» имеет множество различных смыслов не только на русском, но и на английском языке (на официальном языке всех международных стандартов) /19/: appraisal, valuation, estimation, appreciation, estimates, assessment, evaluation, survey, valorization judgment, opinion, и др.

Не осмысленное заимствование и обозначение разных смыслов одним и тем же словом часто встречаются в наших нормативно-правовых документах (НПА), что, без соответствующих разъяснений, приводит на практике к непониманию и проблемам применения.

Например, в современном российской практике оценкой занимаются и бухгалтера (“балансовая стоимость”), и работники БТИ (“инвентаризационная стоимость”) и работника кадастровой палаты (“кадастровая стоимость”), и работника Цетробанка (оценка залогов) и др.

Оценкой также занимались и в дореволюционное время специальные городские комиссии (Присутствия) по данным собственников имущества, уездные и губернские оценочные комиссии. В Советское время оценкой, например, право застройки, занимались Советы депутатов.

В современном российском НПА прочно закрепился термин «оценка недвижимости». Чаще всего под этим термином подразумевается проведение процедур определения стоимости недвижимости (недвижимого имущества или вещи). Однако в сфере недвижимости проводятся различные оценки:

оценка технического состояния здания или сооружения,

оценка эффективности проектов по улучшению недвижимости (строительство, реновация, капитальный ремонт и т.п.),

оценка эффективности управления недвижимостью,

оценка экологических и социальных последствий улучшения недвижимости,

оценка сроков строительства и экономической жизни объекта недвижимости,

оценка надежности систем жизнеобеспечения зданий и сооружений,

оценка состояния окружающей среды,

оценка для целей постановки на бухгалтерский учет и т.д.

Во всех этих случаях используется термин оценка, однако теория и практика таких оценок имеет существенные отличия и к тому же ими занимаются различные специалисты. Причем часть таких оценок производятся в соответствии с законами,

постановлениями и стандартами, а часть оценок никак не регламентирована. Таким образом, употребляя термин «оценка» необходимо приводить соответствующие пояснения. Например, если речь идет о стоимостной оценке недвижимости, то правильнее будет применить термин «оценка стоимости недвижимости (недвижимого имущества)». Однако, если речь зайдет о налогообложении недвижимости, то следует говорить уже о другой оценке, которая проводится по другим правилам. В этом случае применимо английское понятие «assessment», а оценку проводит асессор (“Assessor”).

Следует отличать стоимостную оценку от других типов оценок. Стоимостную оценку ещё иначе называют “вальвацией” (в соответствии с английским обозначением). Это денежные измерения стоимости, определяемые на основе профессиональных обоснованных суждений оценщиков. В этом случае, по сути, оцениваются те общественные отношения (включая институционально-правовые условия) и другие факторы, которые предопределяют результаты оценки (вальвации). Такие оценки относятся только к «объекту имущества», чем подчеркивается неразрывная связь с правами на эти объекты имущества.

Именно поэтому в профессиональной лексике оценщиков применяются «расширения»: оценка стоимости или стоимостная оценка, чтобы не спутать с какой-либо иной «оценкой». Профессиональные оценщики занимаются только стоимостной оценкой.

Бухгалтерской оценкой и оценкой эффективности инвестиционных проектов занимаются другие специалисты, которые применяют свою методологию оценки. Но в рамках научно-практической дисциплины экономические измерений происходит сближение применяемых понятий и выработка единых принципов оценки.

В теории и практике оценки используется большое количество терминов, которые также часто используются и в бытовом обращении. Это такие термины, как «имущество», «собственность», «стоимость», «цена», «недвижимость» и др. В бытовом обращении мы часто произносим эти слова, не вдаваясь глубоко в экономический и правовой смысл этих терминов, что, однако, позволяет нам понимать друг друга. Когда же речь идет о профессиональной деятельности, то неточность понятий может приводить и приводит в итоге к принятию неверных экономических и управленческих решений. В этом отношении чрезвычайно важна роль оценщика, который должен в своем отчете об оценке давать четкие и доходчивые определения и разъяснения понятий, используемых в оценке, с тем, чтобы потребителя отчета имели возможность правильно применять в практике результаты его работы /34/.

Практика оценочной деятельности в РФ в последние 25 лет свидетельствует о том, что даже опытные оценщики применяют в своей работе неоднозначные понятия, что приводит к противоречивой трактовке результатов работы и неправильному определению стоимости.

В современной оценочной практике наметились две тенденции. Первая – это слепое следование всем определениям и понятиям законодательных актов и различных постановлений органов власти различного уровня. Вторая – это ориентация на западные стандарты, термины и определения при полном игнорировании требований российского законодательства. И та и другая тенденции не являются правильными.