Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики
Шрифт:
* федеральная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ФКН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;
* федеральная регистрация оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ФКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;
* федеральный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ФКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных
Связь между сведениями, содержащимися в ФКН, Едином федеральном реестре прав (ЕФРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его федерального учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:
1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:
* дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;
* кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления федерального учета объекта недвижимости;
* экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для федеральной регистрации оценок данного объекта.
2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:
ФКН — совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;
ФКН — обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в федеральной собственности.
Кадастровый учет — это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.
2.1. Технический учет — описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).
2.2. Кадастровый учет — определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).
3. Федеральный земельный кадастр (ФЗК) как функционально самостоятельная компонента федерального кадастра недвижимости.
3.1. Структура и организация ФЗК:
* ФЗК — охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о территориальных зонах, образованных
* земельные кадастры субъектов РФ — охватывают территорию субъекта РФ и содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о находящихся на этой территории территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и субъекта РФ.
3.2. Принципы создания ФЗК:
* единство правил создания ФЗК;
* доступность информации ФЗК на любом этапе его создания;
* одновременное вовлечение в процесс создания ФЗК всех регионов России;
* постоянный контроль за актуальностью сведений ФЗК;
* разделение приоритетов для земель различного подчинения;
* обеспечение приоритета низовых органов и др.
После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
* с точки зрения сравнимых продаж;
* на основе затрат;
* с точки зрения капитализации дохода.
В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
* метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);
* методы соотнесения (переноса) и экстракции;
* метод капитализации земельной ренты (метод развития);
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.
Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие шесть элементов сравнения:
* финансовые условия (условия финансирования сделки);
* условия продажи;
* рыночные условия (время сделки);
* местоположение объекта;
* физические характеристики;
* показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей: