Управление градостроительным комплексом в россии (административно-правовой аспект)

Ерхов Александр Владимирович

Из этого следует, что организационно-правовые отношения, возникающие между застройщиками и инвесторами, должны быть урегулированы на достроительной стадии. Закон запрещает эту экономически объективную форму финансирования, вынуждая участников рынка искать различные «лазейки».

Исследуя правовые аспекты проблемы, можно предложить корректировку указанного закона: во-первых, предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на всю продолжительность проекта; во-вторых, комбинируя долю города в натуральном (метрами) и стоимостном выражении; в-третьих, за счёт государственных целевых программ кредитования предприятий строительной индустрии, то есть кредитования не на потребление, которое увеличивает спрос, а производства – для увеличения предложения жилья на рынке; в-четвёртых, за счёт упрощения и чёткой нормативной регламентации самой достроительной стадии, когда инвесторы были бы хорошо информированы о её

этапах и о том, куда конкретно в органах власти обращаться для решения возникающих в ходе проекта проблем. Думается, что указанные предложения могут найти соответствующую фиксацию в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По вышеуказанному закону инвестор, как сторона договорных отношений имеет право даже за самые незначительные нарушения договора потребовать штраф со строительной организации. В то же время, если дольщик будет вносить платежи с опозданием, строительная организация в соответствии с положениями Закона не имеет правовых полномочий по привлечению к ответственности. То есть ситуация складывается абсурдная: дольщик не производит своевременно оплату, компания не получает необходимых денежных сумм, при этом дольщик, действуя на основе Закона, вправе выдвинуть требование о значительной компенсации. Отсюда можно сделать вывод, что строительные организации вынуждены компенсировать собственные риски, увеличивая стоимость жилья.

Учитывая сложность ситуации нам представляется, что было бы правильным, если бы Министерство юстиции Российской Федерации разработало специальную инструкцию под названием «О регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья».

В целом указанном федеральном законе представляется необходимым закрепит защиту прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия. В частности:

– снижение рисков участников долевого строительства за счёт установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

– установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

– обязательность учёта договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

– обеспечение возврата застройщикам средств участников долевого строительства при невыполнении договора путём установления залога земельного участка и строящегося объекта;

– государственный контроль над долевым строительством;

– установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицом, не имеющим на это право, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчётности застройщика.

Оценивая возможности совершенствования правовой организации управления строительным комплексом в России, следует обратить внимание на то, что в данном аспекте весьма эффективной мерой может стать внедрение экологического страхования. Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 7 «Об охране окружающей природной среды» [225] (ст. 23) определены правовые основы введения экологического страхования предприятий, учреждений и организаций. Однако, как показывает практика нормы этого Закона реализуются далеко не в полном объёме. [226]

225

СЗ РФ, 2002. N 2. Ст. 133.

226

См.: Курбанов Р. А. Нормативно-правовая унификация экологических стандартов для субъектов Российской Федерации. М., Юриспруденция. 2005. С. 101–126.

В целях усиления роли экологического страхования в прогнозировании, предотвращении ликвидации последствий экологических аварий должна проводиться обработка мероприятий по развитию экологического страхования в ряде регионов страховыми организациями и взаимодействующими с ними природоохранными органами и природопользователями. Подобные работы по развитию экологического страхования в настоящее время ведутся по согласованию с административными и территориальными природоохранными органами только в Архангельской, Владимирской, Волгоградской, Вологодской, Ивановской областях, городах Санкт-Петербург, Саратов, Вятка, Электросталь. В числе ближайших задач по совершенствованию нормативно-правового регулирования экологических норм на федеральном

уровне должно быть восстановление, укрепление и развитие самостоятельной надзорной, контрольной природоохранной системы как со стороны Администрации Президента РФ, так и со стороны Правительства РФ, Другим не менее важным направлением развития нормативно-правовой базы в сфере охраны природной среды должно быть достаточное финансирование федеральными, региональными, местными властями и предпринимателями реальных природоохранных программ, проектов и конкретных мероприятий.

В региональном аспекте для совершенствования нормативно-правовой базы в природоохранной и ресурсоспособной сфере требуется дифференциация экологических норм. Примером такой дифференциации может служить сооружение систем магистральных нефти и газопроводов. Охрана окружающей среды при строительстве трубопроводов должна осуществляться путём выполнения дополнительных природоохранных мероприятий, относящихся к строительному комплексу. Такие как: размещение сооружений, строительных баз, обслуживающих объектов и транспортных систем с учётом экологических требований; строительство и эксплуатация очистных сооружений и устройств; применение природосберегающих строительных технологий и специальных машин и механизмов, оказывающих минимальное воздействие на природу, и др.

При изучении административно-деликтных аспектов совершенствования управленческой деятельности в области градостроительства нельзя обойти вниманием вопросы административной ответственности, которое имеет место в данном случае имеет специфические особенности. Указанная специфика более ярко видна при анализе ст. 9.4 КоАП (нарушение требований нормативных документов в области строительства) и заключается в том, что рассматриваемое правонарушение состоит в нарушении обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утверждённых проектов и других нормативных документов в области строительства при выполнении различных видов строительных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий. В ч. 1 ст. 9.4 КоАП для привлечения не только к административной, но и, в некоторых случаях, к уголовной ответственности достаточно самого факта нарушения требований. Например, в строительной сфере – госстандартов, технических условий, строительных норм и правил, и других нормативных документов. Однако, для привлечения к ответственности в строительном комплексе в соответствии с ч. 2 данной статьи необходимо ещё наличие квалифицирующего признака. Этот квалифицирующий признак проявляется, например, при нарушении указанных правил и норм, наступлении определённых последствий, выражающихся, например, в потере несущей способности зданий, сооружений или их составных частей либо снижении прочностных параметров производимых строительных материалов, конструкций и изделий.

В развитие рассматриваемого вопроса необходимо подчеркнуть, что административная ответственность широко применяется как в градостроительстве, так и жилищных и земельных правоотношениях.

Необходимо заметить, что административная ответственность в сфере строительства наступает и в том случае если строительные организации не создают обустроенных подъездных путей к стройплощадкам, ограждений в местах производства строительных и дорожных работ, при самовольном вскрытии проезжей части и т. д. За подобные нарушения административная ответственность предусмотрена статьей 12.34 КоАП РФ «Нарушение правил проведения ремонта и содержания дорог, железнодорожных переездов или других, дорожных сооружений», в соответствии с которой должностные лица подвергаются штрафам в размере от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда, юридические лица от двухсот до трехсот МРОТ. При этом административное правонарушение сочетается с экологическим правонарушением.

Конкретизируя этот вопрос, нужно отметить, что административное и экологическое законодательство тесно связаны между собой и дополняют друг друга. Так, ст. 48 Закона «Об охране окружающей природной среды» содержит составы экологических правонарушений административных проступков, за совершение которых должностные лица и граждане, предприятия, учреждения, организации могут быть привлечены к административной ответственности, о чём уже было сказано выше. К ним можно отнести следующие экологические правонарушения:

– несоблюдение стандартов, норм и иных нормативов качества окружающей среды;

– невыполнение обязанностей по проведению государственной экологической экспертизы и требований, содержащихся в заключениях экологической экспертизы, а также представление заведомо неправильных и необоснованных экспертных заключений;

– нарушение экологических требований при планировании, технико-экологическом обосновании, проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию предприятий, сооружений, технологических линий и иных объектов и др.