Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Зубова Елена Евгеньевна

Стоимость страхования составляет 1,5–3 % от стоимости будущей квартиры и зависит от срока сдачи (чем он ближе, тем дешевле страховка). Но если застройщик работает в обход закона о защите прав дольщиков и продает квартиры по другим схемам, тариф может быть выше, а в худшем случае страховая компания просто откажет дольщику в своих услугах.

Страховщик проводит экспертизу конкретного объекта и выясняет финансовое состояние застройщика, его опыт работы на рынке. Страховать объекты неизвестного застройщика специалисты отказываются.

После наступления страхового случая (если он доказан) страховщик выплачивает деньги клиенту.

Компенсацию страховщик получит от застройщика, который не справился со своей работой. Для этого страховщик и застройщик должны будут встретиться в суде. Безусловно, дольщик может самостоятельно (не страхуя финансовые риски) отправиться в суд и даже выиграть дело, если застройщик грубо нарушает условия договора. Однако получить с застройщика деньги или квартиру – очень и очень трудная задача. Страховой компании проще решать такие проблемы.

Пока что большинство страховых компаний проводят финансовую проверку застройщиков и соглашаются страховать риски только участников долевого строительства на объектах конкретных застройщиков. Однако многие дольщики, выяснив лояльное отношение страховой компании к застройщику, отказываются от услуг страховщика – исключительно по причине доверия к результатам проверки.

Страхование для ипотеки

Еще один вид страхования связан с получением ипотечного кредита. Хотя некоторые положения страхования не установлены законодательно, банки требуют обязательного комплексного страхования, чтобы уменьшить собственные риски по предоставлению кредита.

Как правило, банк требует заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект (титула). Лишь один из видов (страхование имущества, которое отдается в залог) предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может всякое – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании.

Страхование выгодно и самому заемщику. Страхование жизни и здоровья (личное страхование) – в первую очередь. Например, заемщик надолго оказался в больнице. Страховая компания будет погашать ежемесячные платежи по кредиту все время, пока он будет там находиться. Если несчастный случай привел к потере трудоспособности, то долг по кредиту погасит страховая компания, а квартира останется в собственности заемщика.

Кроме того, квартира страхуется от повреждения и утраты. Например, если вас затопили соседи и требуется ремонт, его оплатит страховая компания. Если в новостройке обнаружен технический брак и уже рушится потолок, судиться со строителями будет страховая компания.

Может возникнуть ситуация, когда квартира (или индивидуальный дом) перестает существовать вообще. Хотя заемщик лишается крыши над головой, он все равно должен выплатить банку взятые в долг деньги. Но если квартира застрахована, кредит возвратит страховщик.

Договор комплексного страхования заключается до выдачи кредита. Как правило, при банках работают аккредитованные страховые компании, с одной из которых клиенту предлагают заключить договор.

Страховой взнос по комплексному договору выплачивается ежегодно. Он составляет в среднем 0,5–1,1 % от непогашенной суммы кредита.

Но тело кредита с каждым годом становится все меньше, поэтому и выплаты ежегодно сокращаются.

Размер страхового взноса зависит и от срока страхования (кредитования), возраста и состояния здоровья заемщика, состояния квартиры и дома, в котором она находится, юридической чистоты квартиры.

Тарифы по личному страхованию колеблются в диапазоне 0,25-2 % от суммы кредита. Естественно, нижний предел относится к молодым здоровым людям. Рискуя крупной суммой, страховая компания требует медицинских справок о состоянии здоровья. Если сумма кредита невелика, страховщики готовы поверить словам заемщика, что он не страдает никакими хроническими заболеваниями. Тем не менее лучше не обманывать страховщиков, если заболевания есть: когда выяснится, что в больницу заемщика «уложило» именно хроническое заболевание, которое он скрыл от страховщиков, его могут лишить страховки.

Некоторые банки разрешают гасить кредит коллективно, с помощью созаемщиков (обычно это родственники заемщика). Страхование здоровья обязательно для всех, но в зависимости от степени ответственности (участия в выплатах) каждого – с разными коэффициентами.

Стоимость страхования имущества (квартиры, дома) зависит от его технического состояния: важен материал, из которого сделаны перекрытия, есть ли в доме такой источник опасности, как газовая колонка, делалась ли перепланировка, которая могла нарушить прочность несущих конструкций и т. д. Самые высокие тарифы применяются для страхования индивидуальных домов и коттеджей. Особенно дороги деревянные, поскольку они считаются пожароопасными. Минимальный тариф страхования составляет 0,3 % от суммы кредита, для индивидуального деревянного дома – 0,7 %, каменного – 0,5 %.

Стоимость титульного страхования (страхования права собственности) составляет 0,25-0,5 % от суммы кредита. Если квартира приобретается в только что построенном или строящемся доме, сомнений в праве собственности возникает мало, но все-таки они есть (существует риск «двойных» продаж). Проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке проще, поэтому страховой тариф ниже.

Стоимость страхования квартиры, приобретенной на вторичном рынке, зависит от длительности истории квартиры и количества собственников, а также от длины «цепочки», в результате которой новый владелец в нее заселился. Каждый бывший владелец теоретически может претендовать на квартиру. Поэтому страховые тарифы для квартир вторичного рынка выше, чем в новостройках. Но если у страховой компании возникнут подозрения в ее юридической чистоте, клиенту могут отказать не только в страховании титула, но даже в выдаче кредита.

Страхование на загородном рынке

Интерес к страхованию загородной недвижимости просыпается у населения два раза в год – весной, в память о прошлогодних грабежах и пожарах, и осенью, перед тем как покинуть летнее пристанище на несколько месяцев. Страховой договор заключается, как правило, на срок от одного месяца до одного года. Дачные дома часто страхуются только на зимний период.

Страхованию поддается любое загородное имущество: дом, земельный участок, баня, гараж, сарай, забор, внутренние интерьеры, отделка, инженерное оборудование, садовый инвентарь, теплицы, ландшафт, а также право собственности на объект (титульное страхование).