Выигрываем споры с застройщиком! Советы адвоката и образцы документов
Шрифт:
В случае же заключения предварительных договоров и финансирования гражданами застройщика посредством займов и покупки векселей застройщика имеет место нарушение прямого запрета закона на привлечение денежных средств для строительства таким образом.
Зачем же, заключая предварительный договор купли-продажи, прямо подставлять себя под проблемы, связанные с отсутствием у застройщика разрешительных документов на строительство или с оформлением им прав на земельный
По нашему мнению, ответ очевиден – в такие договорные отношения с застройщиком вступать не стоит. Тем более, в настоящее время нет никаких проблем с выбором строящихся объектов и их застройщиков.
3. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве: есть ли смысл опасаться?
Права требования по договору участия в долевом строительстве являются оборотоспособными и могут являться предметом уступки, как и предметом залога, мены, дарения и других гражданско-правовых сделок.
Законом № 214-ФЗ (ст. 11) установлены некоторые ограничения применительно к уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, о которых нужно знать.
Что это за ограничения?
Первое. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга по оплате цены договора на нового участника долевого строительства.
И второе. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Больше ограничений никаких нет. Однако, при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве необходимо следовать вышеприведенным советам о заключении самого договора участия в долевом строительстве, внимательно инспектировав и текст договора долевого участия, и по максимуму проверив самого застройщика всеми доступными вам способами.
4. Гарантии качества объекта по договору участия в долевом строительстве.
Общая норма, регламентирующая
В соответствии с названной нормой закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Как поступить, если предлагаемый вам к приемке объект не соответствует требованиям качества?
Ответ на этот вопрос зависит от квалификации выявленных вами недостатков строительства как существенных или несущественных.
Разберемся с этими терминами. К большому сожалению, Закон № 214-ФЗ не содержит их определения, но правоприменительная практика руководствуется по аналогии теми понятиями, которые даны Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и Законом от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (преамбула Закона) применительно к качеству товаров, а именно: к числу СУЩЕСТВЕННЫХ относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.
Приведем выдержки из судебных решений в части описания недостатков, признанных судами существенными:
Первое решение
«… экспертом выявлено уменьшение слоя теплоизоляции на чердачном перекрытии, толщина которой в отдельных местах составляет 180 – 200 мм вместо 250 мм по проекту, что приводит к потери теплопроводности. Для устранения данного нарушения необходимо полностью разобрать чердачное перекрытие и провести работы в соответствии с проектом. При этом требуется значительное время для их устранения. Кроме того выявлен неквалифицированный монтаж кровли, так как имеются зазоры в местах стыков между листами и в местах перелома кровли, из-за чего через зазоры в чердачное помещение попадает вода, снег, что приводит к увлажнению утеплителя и ухудшает ее теплоизоляционные свойства. Для его устранения необходимо делать накладки. В целом, для устранения только вышеуказанных недостатков требуются длительное время и значительные расходы (примерно, 5 – 8% от стоимости жилого дома)». (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 21 мая 2012 г. по делу N 33-979)
Конец ознакомительного фрагмента.