Жилищное право

Ромашкова Ирина Ивановна

12. Кто имеет право на субсидии?

13. Каков порядок перечисления гражданам субсидий?

14. Какие лица имеют право на предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг? Возможны ли 100 %-ные льготы?

15. Какие категории лиц имеют право на компенсацию по оплате жилья и коммунальных услуг?

Тема 15. Управление многоквартирными домами

Основные понятия

Управление многоквартирным домом – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом – выбранный на общем собрании собственников вариант управления, предусмотренный законодательством.

Договор управления многоквартирным домом – договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива)

в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющая организация – коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст. 161 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом или если принятое решение о способе управления не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством России, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

К договору управления многоквартирным домом применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен заключаться в письменной форме и состоять из одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

♦ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

♦ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

♦ порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

♦ порядок контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств, вытекающих из договора управления.

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

За 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений – одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан – любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно, в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора о выполнении работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. Сторонами договора выступают собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, являющиеся собственниками государственного и муниципального жилищного фонда, и управляющая организация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведенному органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 450, 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при серьезном нарушении договора другой стороной или существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством России, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора об управлении данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без его проведения.

Согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, об электро– и газоснабжении (в том числе о поставках бытового газа в баллонах), отоплении (теплоснабжении, в том числе о поставках твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, непосредственно управляющим многоквартирным домом, от его имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющих таким домом, от имени этих собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания благоприятных условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

♦ обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

♦ могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства для капитального ремонта многоквартирных домов;

♦ содействуют повышению уровня квалификации лиц, управляющих многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение вести такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Контрольные вопросы

1. Что понимается под управлением многоквартирным домом?

2. Какие способы управления вам известны?

3. В чем заключается непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме?

4. В чем заключается управление товариществом собственников жилья?

5. В чем заключается управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом?

6. В чем заключается управление через управляющую организацию? Какие виды управляющих организаций вам известны?

7. Что представляет собой договор управления многоквартирным домом?

8. Какие требования предъявляются к управляющей организации?

9. Допускается ли досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом?

10. Возможна ли пролонгация договора управления многоквартирным домом?

Тесты

1. Право на жилище означает:

а) постоянное пользование жилым помещением;

б) обязанность государства улучшать жилищные условия своих граждан;

в) обязанность органов местного самоуправления предоставить жилое помещение;

г) обязанность граждан иметь жилое помещение на праве собственности.

2. Под аналогией закона понимается:

а) применение к соответствующему отношению закона, регулирующего сходные отношения;

б) применение к соответствующему отношению любого закона;

в) применение к соответствующему отношению общих начал и смысла жилищного законодательства с учетом требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости;

г) применение к соответствующему отношению закона, принятого после возникновения этого отношения.

3. Жилищное законодательство регулирует:

а) приобретение права собственности на жилое помещение;

б) использование собственником жилого помещения;

в) продажу собственником жилого помещения;

г) наследование жилого помещения.

4. Жилищное законодательство находится:

а) в исключительном ведении Российской Федерации;

б) совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

в) совместном ведении органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации;

г) совместном ведении Российской Федерации и органов местного самоуправления.

5. Акты жилищного законодательства:

а) не имеют обратной силы;

б) всегда имеют обратную силу;

в) имеют обратную силу только в случаях, прямо предусмотренных законом.

6. Объектами жилищных правоотношений являются:

а) квартиры и комнаты;

б) только жилые помещения многоквартирного дома;

в) жилые и нежилые помещения;

г) любые помещения.

7. Жилищные права граждан могут быть ограничены:

а) на основании федерального закона;

б) на основании нормативного акта органов местного самоуправления;

в) на основании неправомерного поведения гражданина;

г) не могут быть ограничены.

8. Субъектами жилищных правоотношений могут быть:

а) граждане и юридические лица;

б) Российская Федерация и ее субъекты;

в) граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования;

г) только граждане.

9. В широком смысле жилищное право – это:

а) комплексная отрасль российского права;

б) субъективное право каждого человека на жилую площадь;

в) отрасль права, включающая в себя нормы жилищного права;

г) право вступления в жилищные кооперативы и ТСЖ.

10. Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей являются:

а) заключение договора найма;

б) участие в долевом строительстве жилья;

в) обращение в суд с иском об установлении права собственности на жилое помещение;