Алхимия Финансов
Шрифт:
Кроме того, они прилагают все усилия к скорейшему заврешению строительства,
поскольку деньги стоят очень дорого. Нехватка рабочец силы и материалов
вызывает неудачи и задержки, но рост цен позволяет ипотечным трастам
выполнять свои обязательства без потерь.
Деньги дороги, а дополнительные источники промежуточного финансирования
немногочисленны.
в достаточной степени для того, чтобы допустить создание новых трастов и
быстрый рост уже существующих. Самоусиливающийся процесс начинается
Действие второе: Если ифнляция резко снизится, втот момент, когда это
случится, реальный доход по строительным ссудам упадет. Сдругой стороны,
возникнет жилищный бум, и банковские кредиты будут предлагаться с
выгодными процентными ставками. При более высоком отношении объемов
заемного капитала к собственному процентная ставка дохода на акционерный
капитал может быть сохранена на прежнем уровне, невзирая не пониженный
реальный доход. Вместе с ростом рынка и рпизнания у инвесторов продажная
надбавка к номинальной стоимости акий может продолжать расти. Скорее
весго, ипотечные трасты используют все преимущества, еоторые даст им эта
надбавка, и продемонстрируют как увеличение своих объемов, так и быстрый
рост чистой прибыли на акцию. Поскольку вступление на это поле деятельности
практически не ограничено, количество ипотечных трастов также увеличится.
Действие третье: Самоусиливающийся процесс будет продолжаться до тех пор,
пока ипотечные трасты не захватят значительную часть рынка строительных
ссуд. Растущая конкуренция заставит их браться за более рискованные проекты.
Строительная деятельность как таковая станет более спекулятивной, и объем
непогашенных ссуд будет расти. В конце концов, жилищный бум ослабнет и в
различных районах страны возникнет излишек жилья, сопровождающийся
стагнацией на рынке недвижимости и временным понижением цен на
недвижимость.
ссуд в их портфелях станет расти, а банки поднимут тревогу и потребуют
выплаты задолженностей.
Действие четвертое: Разочарование инвесторов повлияет на курсы акций всех
фондов такого рода, понижение надбавки на акцию в сочетании с замедлением
роста фондов, в свою очередь, замедлит рост чистой прибыли на акцию. Кратное
прибыльности акций уменьшится, и ипотечным трастам придется пройти через
период потрясений. После этого в указанной области наступит более зрелый
период: новичков будет немного, могут быть введены новые правила
регулирования, а существующие трасты будут расти более умеренными
темпами.
Оценка
Период потрясений — дело далекого будущего. До его начала ипотечные трасты
многократно вырастут в объемах, а акции ипотечных трастов сильно вырастут
в цене. Это не та опасность, которой следует бояться инвесторам в настоящее
время. Единственная реальная опасность в настоящее время заключается втом,
что самоусиливающийся процесс может вообще не начаться. При действительно
серьезном упадке на фондовом рынке инвесторы могут вообще не выразить
желание покупать с надбавкой акции, даже приносящие 12% дохода на
акционерный капитал. Мы сомневаемся втом, что условия сложатся именно
таким образом; мы более склонны считать, что создастся положение, при
котором доход в 12% будет более исключительным, чем в недавнем прошлом, и
что самоусиливающиеся процессы последних лет, в значительной степени
связанные с конгломератами и компаниями, предоставляющими в аренду
компьютеры, вступят в эру потрясений.
Если самоусиливающийся процесс все-таки начнется, держатели акций трастов,
находящихся под квалифицированным управлением, смогут получать