Алхимия Финансов
Шрифт:
была создана благодаря одному положению законодательства, которое оставалось
неиспользованным до 1969 г., когда было основано множество этих REIT'ов. Я
застал момент создания таких фондов и, основываясь на своем недавнем опыте с
конгломератами, осознал их потенциал в области подъема-спада. Я опубликовал
отчет, основная часть которого выглядела следующим образом:
ДЕЛО ОБ ИПОТЕЧНЫХ ТРАСТАХ
(Февраль 1970 г.)
Концепция
С
вложений, образованные с целью получения высокого текущего дохода**, но эта
аналогия ошибочна. Действительная привлекательность ипотечных трастов
состоит в их способности получать доход по вложенному капиталу путем
продажи дополнительных акций с надбавкой (премией) против их номинальной
стоимости. Если траст, номинальная стоимость акции которого составляет 10
долл., а доход на акционерный капитал равен 12%, удваивает свой акционерный
капитал путем продажи дополнительных акций по цене 20 долл., номинальная
стоимость каждой акции повышается до 13.30 долл., а чистая прибыль по одной
акции вырастает с 1.20 долл. до 1.60 долл. Инвесторы готовы покупать акции по
цене с надбавкой вследствие высокого процентного дохода по вложенному
капиталу и благодаря ожида! иям дальнейшего роста чистой прибыли на акцию.
Чем больше надбавка, тем проще трасту оправдывать эти ожидания. Процесс
является самоусиливающимся, Как только он начинается, траст может
продемонстрировать стабильный рост чистой прибыли на акцию, несмотря на
то, что он распределяет практически всю свою прибыль в качестве дивидендов.
Инвесторы, достаточно рано вступившие в этот процесс, могут получить
совокупный выигрыш от значительной прибыли на вложенный ими капитал, от
увеличения номинальной стоимости акций и от роста
Аналитический подход
Традиционный метод анализа вложений в ценные бумаги состоит в том, чтобы
попытаться предсказать будущий ход прибылей, а затем оценить котировки,
которые инвесторы могут согласиться платить при этих прибылях. Этот метод
неприменим при анализе вложений в ипотечные трасты, поскольку приемлемая
для инвесторов продажная цена акций является важным фактором в определении
будущего хода прибылей.
Вместо отдельного прогнозирования возможного в будущем хода прибылей и
возможных котировок мы попытаемся предсказать весь ход
самоусиливающегося процесса в целом. Мы определим три основных фактора, которые усиливают друг друга, и обрисуем в общих чертах сценарий вероятного
развития событий. Эти три фактора следующие:
1. Эффективная ставка дохода по капиталу, вложенному в ипотечный траст.
2. Темп роста ипотечного траста.
3. Признание у инвесторов, например, когда большое число инвесторов готово
платить при данном темпе роста ичстой прибыли на акцию.
Сценарий
Действие первое: В настоящее время реальный доход по строительным ссудам
является оптимальным. Процентные ставки высоки, а потреи находятся на
достаточно низком уровне. Существует сдеоживаемый спрос на жилье, и новые
дома лекго продаются. Средств не хвататет, так что проекты, которые
действительно начинают осуществляьтся, экономически хороршо обоснованы.
Строительные компании, все еще занимающиеся этим видом бизнеса, стали более
крупными и более надежными, чем по окончании жилищного бума.